开学第一周，如果你是为人父母，最近是不是也忙著为孩子办入学手续、参加学校宣讲、添购上学行头？孩子开学后，虽然这些琐事告一段落，但更纠结的，恐怕就是“为了能让孩子得到更好的教育，到底我该不该买学区房？”这样的大问题，看看旁边的小区，学区房溢价往往动辄20%以上，面对高额资金的投入，为人父母主要的考量，不外乎子女教育与投资获利两件事，我们今天就从这两个构面，探讨学区房的风险与价值。
1.从子女教育考量，买学区房到底值不值？
房价已经高不可攀，学区房更要多付出大额溢价，自然要考量值不值得，在教育的构面，买学区房时应考量：
①流动性风险：对很多父母来说，往往把学区房视为投入资金=学票+房产，乍看之下觉得性价比很高，但其实公式应该改为冻结资金=学票+房产，因为紧缩的学区房入学政策，会绑住你的流动性至少十多年！依照不同地区入学政策规定，孩子户口在达到入学年龄前的2年、3年、5年甚至一出生就必须落户，用完一次入学名额后，要间隔3年、5年、7年甚至10年才允许再增加一个入学名额（二胎除外），期间如果想出售，可能就要面临高额的折价，数百万甚至上千万的投入，却有十多年的时间被冻结，流动性风险必须要考虑。
②学区政策调整风险：因应学区房政策，父母往往在孩子入学前多年就先买好房子，但中间一旦发生学区重新划分就欲哭无泪了，例如当时为了A明星小学买的房，几年后学区划分变成对应B普通小学，更有甚者，近年来不乏听到改为抽签入学的建议，一旦成真，买学区房的家长只能无语问苍天了！
③以租代买风险：你或许会说“既然有风险，那我租一套学区房不就得了”，逻辑上可行，但现实上有瑕疵，首先是租金同样要面临溢价，其次是学校的招生顺位，第一是户房一致，第二是有房无户，第三才是租户子女，你要面临的是即使租了学区房，付了更高的租金，但入学的顺位硬是比别人家的孩子后面。
2.从投资获利考量，买学区房到底值不值？
投资不外乎从获利空间以及固定收益两方面来看，我们从以下三个维度来分析：
①政策趋势：从国内的家庭负债看，过高的债务结构，去杠杆将是压抑房价的长期趋势。07年到17年，我们的GDP成长了2.66倍，但M2货币供给量翻了4倍，经济成长明显跟不上资金供给，同期间A股仅上涨0.85%，但房价翻了两倍有馀，不动产成了资金炒作的主要标的，而中国居民杠杆率，也从07年的19%，飙升到17年的49%，过高的债务伴随泡沫化的风险，政府去杠杆下的房市调控政策，恐怕是长期趋势。
②固定收益：根据和讯网统计，北上深三大一线城的租金回报率是1.45%，等于买套1000万的房，每个月收到的租金大约1万2，要收将近70年的房租才能回本，而国际上其他大城市，例如纽约、伦敦、东京，回报率多在3.5%~5.5%间，收租回本基本上不用列入投资属性的考量了。
③人口趋势：前面提到，买学区房要考虑10年以上的资金冻结，长期的人口变化也要列入考量，中国的生育率已低于1.5，和一些发达国家持平，但老龄人口却节节攀升，我们60岁以上的老人占比，已经符合世界卫生组织的“老龄社会”定义，预估到2030年，比例会进一步来到25%，年轻人口减少、老龄人口增加，也代表著房屋需求的下降，这是长期投资学区房要考量的另一关键。
