1963年，李嘉诚花了63万，在香港深水湾道79号买下了一座花园洋房作为结婚时的婚房。50年后，这栋楼估价25亿。李嘉诚买这栋楼足足赚了25亿。
那请问这25亿里面，有多少是李嘉诚的勤奋赚来的，有多少是李嘉诚的眼光赚来的，还有多少是香港这座城市送给李嘉诚的？
首富尚且如此，更不要说一般的老百姓。大家辛苦一辈子，可能换来的仅是你所在城市的一个住房。
你的资产排位，可能就是你城市的排位。对普通人来讲，赌对一座城，就是赌对了你百分之九十的命。
城市的兴衰变迁其实与你息息相关。洞察力和迁徙力是商业的晋阶能力。
上一篇文章《一线城市的战争！赌对一座城就是赌对了你90%的命》，我们回顾了鸦片战争到1900年，一线城市的变迁。这一篇文章我们看最近100年一线城市的生长。
01
1900年——1927年
清末新政、北洋民国时期：沈阳
你去一个城市旅游，不要听信导游唐宋元明清上下千年的悠悠历史。再古老的城，它的城市布局，现存建筑，商业经济，基本上是从清末开始，这100年演变而来。清末是中国城市化的开端。一个城市最好的学校、医院，最早都能追溯到清末北洋时期。
清末北洋时期，基本奠定了中国大城市的布局。不理解这一时期，你就无法理解中国的城市历史。
清末多数人的印象是政府昏庸，政治黑暗；而北洋时期就是军阀混战，国无宁日。其实全错。这一时期是中国工业化和城市化发展的黄金时期，如果有什么可以媲美的，恐怕也只有1978年的改革开放。
要知道，1890年张之洞在武汉创办汉阳铁厂，国内基本没有什么民营工业企业。有人做过统计1895年中国商办新式工厂只有77家，但到1913年已经达到698家，十倍的增长。这一时期私人投资额是官方投资额的3倍。1911年全国的民族企业家达到5万多人。我们历史教科书熟知的张骞、荣仕兄弟都是在这一时期涌现。在1894年甲午战争时，清政府的收入为白银8000万两，但新政后，1910年收入达到3亿，增长了接近4倍。
为什么？
因为清政府新政，放松了对经济的管制，颁布了一系列工商业规章和奖励实业办法。而北洋时期又基本上地方自治，各地军阀相互竞争，着力招商引资，发展本地民营经济。看看这一段，是不是和我们改革开放后，各地方政府的行为似曾相识呢。
这一时期是整个中国经济最为自由，也是发展最为迅猛的时期。其中最具代表性的就是沈阳的崛起。
沈阳：闯关东
沈阳在清末民国初的逆袭是非常值得研究的。要知道，在清初，清政府对东北是一个全面的封禁，康熙认为东北是满人的龙兴之地，汉人过去会破坏满人的风水，因此对东北是全面封禁。清后期稍微好一点，为防止俄国人和日本人的侵占，开始逐步解封。
1903年-1905年日本人和俄国人为了争夺东北，还打了一场日俄战争。这场战争，完全是现代意义上的战争。几十万人大炮军舰全用上。最悲催的是主战场全在中国东北。1905年日俄战争打完，东北经济是满目疮痍。但就在这样的基础上发展经济，经过短短数年时间，东北成为仅次于江浙、广东、天津的第四个经济发展极，经济成就举世瞩目。
如何做到？
这要归功于赵尔巽的改革开放政策。赵尔巽是个了不起的人物，曾任国户部尚书，也就是现在的财政部长，对经济事务很熟悉。1905-1907年赵尔巽出任盛京将军主管政务。赵尔巽在任上核心主张就是改革开放。
改革
主要是土地改革。废除旗地、旗房不准民人买卖的旧例。从官田开始，大规模的卖地，允许土地私有化。光绪三十四年（1908），奉天耕地面积已从原有的280万亩增至6300万亩。光卖地收入就达到100多万两银子。为什么那个时候，那么多人愿意闯关东，因为闯关东是有田地分的。闯关东实际上是和土地改革连在一起的，没有土地改革，就不会有闯关东。
开放
赵尔巽多次派人赴美国、日本、上海等国内外发达地区考察经济，学习先进经验，同时致力于改善投资环境，以优厚政策以及良好的保障招商引资，带动经济发展。另外大幅度降低税率，百万以下商品几乎没税，百万以上才有税。甚至有人开玩笑说，当时整个中国一百个城市开放，三分之一在东三省，中国最开放的城市是在东北。
经济成就
1898年，据不完全统计，东北总人口为542万，1911年，东三省全境人口为1841万。改革开放措施，吸引大量移民，10年间东三省增加了1000万人。闯关东如此大规模的迁徙，这在人类历史上唯一可比的就是美国的西进运动。
到1908年奉天一省的财政收入是1580万两，这在全国仅次于江苏、天津、广东，排名第四。这在全球范围看，也是经济奇迹。包括后来张作霖能以东北作为腹地，成为称霸一方的枭雄，也是继承了赵尔巽的经济成果。
△注：光绪三十四年是公元1908年，江宁、江苏都是江苏省的地盘，一省之地4590万两岁入其实应该排第一，奉天（今辽宁）作为一省，其实在全国是排第四。
1927年：中国城市的大致排位
上海：大城市第一梯队，全国经济中心，全国贸易中心，全国工商业中心
天津：大城市第二梯队，北方经济中心，北方贸易中心，北方工商业中心
武汉：大城市第三梯队，中部经济中心，中部贸易中心，中部工商业中心
广州：大城市第三梯队，南方经济中心，南部贸易中心，南方工商业中心
南京：大城市第三梯队，全国政治中心，首都
北平：大城市第四梯队，前朝首都
沈阳：大城市第四梯队，北方工业城市
哈尔滨：大城市第四梯队，北方工商业城市
青岛：大城市第四梯队，新兴港口城市，东部工商业城市
旅顺：大城市第五梯队，新兴港口城市
无锡：大城市第五梯队，江苏第二大工商业中心，人称小上海
苏州：大城市第五梯队
杭州：大城市第五梯队
宁波：大城市第五梯队
温州：大城市第五梯队
香港：大城市第五梯队，新兴港口城市
02
1927年—1949年
抗日战争、解放战争时期：重庆
没有任何一种力量，能像战争一样，如此剧烈的重塑城市的格局。
苏州因太平天国而衰落，但苏州的人财物流入上海，上海因而崛起。
这一时期，抗日战争、解放战争相继发生，中国历史上，现代化集团军作战，飞机大炮坦克，
热兵器时代的血与火，必然重铸中国的城市格局。
最具代表性的是战时陪都——重庆的崛起。
重庆：战时大后方
重庆的近现代化进程可以追溯到1890年中英《烟台条约续增专条》。专条将重庆辟为通商口岸。重庆开埠以后，1891年，外国第一家洋行——英国立德乐洋行在重庆开办。此后，相继有51家外商洋行、公司进入重庆，经营出口贸易、航运、采矿、加工。随着贸易的深入，重庆成为仅次于上海、天津、汉口，在全国居第四位的洋货销售中心。
但重庆的大发展要到1937年全面抗日战争时期。当时，重庆被指定为国民政府战时的陪都。东部沿海地区的一些重要工矿企业纷纷向以重庆为中心的西部大后方迁移。1937年9月至1940年6月，迁入重庆的民营企业达254家，占迁川厂矿的90%。国民政府的9家兵工厂也迁入重庆，加上原有的两家，约占兵工署直属兵工厂总数的三分之二。
1937年，重庆工业在全国仅占1.96％。经过抗战，中国在大后方重新建立了重庆等11个新的工业区。在这一地区里，重庆工厂占了大后方的31.7％，居第一位。
抗战前，重庆工业除重庆炼钢厂、四川水泥厂稍具重工业的性质外，其余都是一些轻工部门。抗战爆发后，随着一大批重要的国防兵工企业和沿海厂矿内迁，重庆很快便形成了以兵工、机械、钢铁、煤炭、纺织、化工、电器等部门为主体的工业体系，加上各类与之配套的新兴工厂的建立，重庆就成了战时中国工业部门最齐全、工业种类最多、工业生产规模最大、工业产品最丰富的唯一的综合性工业生产基地。
1949年：主要城市GDP排名
1.上海 22.74亿
2.天津 6.84亿
3.南京 3.09亿
4.青岛 2.87亿
5.无锡 2.53亿
6.武汉 2.08亿
7.重庆 1.97亿
8.沈阳 1.94亿
9.广州 1.45亿
10.哈尔滨 1.27亿
03
1949年—1978年
计划经济时期：香港
建国以后，中国的经济发展模式学习前苏联，采用计划经济模式，大力发展重工业。而重工业发展的首选之地就落在东北。1953年至1957年第一个五年计划的多数重点项目都落户东北。
所以有些人会感到奇怪，把1978年全国GDP排名前十大城市拿出来，长春、哈尔滨、沈阳占了三席，他们的GDP规模比广州还大。但如果站在当年，东北是共和国长子，全国人民支持东北发展重工业的角度，这个GDP排名一点都不出奇。
但如果我们把眼光放远一点，在国家南方的边陲之地，有一颗东方明珠正在冉冉升起，这个城市叫香港。
香港：黄金岁月
香港的开埠是在1842年《南京条约》约定。开埠之初，香港就是一个地瘠山多、水源缺乏的小渔村。1841年，英国为全香港岛进行人口统计，当时岛上只有村民约3,650人，聚居于20多个村落。3000多人的小村落，在当时根本谈不上发展经济。
香港的第一轮发展，在太平天国时期。1851年太平天国起，不少华南商人迁往香港逃避战乱。香港人口由1851年的33,000多人，增至1865年的12 万多人。从太平天国，到民国时期，香港的立足之根本都在于自由港，主要发展转口贸易，工业化一直没有建树。
香港真正开始腾飞，是由三场战争奠定的。香港是抗日战争、解放战争、朝鲜战争最大的受益者。熟悉李嘉诚传记的朋友都会知道，李嘉诚是1939年从潮汕移居香港的。李嘉诚为什么会移居香港，实际上是1937年日本全面侵华，李嘉诚全家逃难到香港。
60年代香港的制衣业为什么会集中在九龙青山道一带？那是因为上海商人李慎之，从英国订购大批机器准备在上海经营。遇到解放战争，这批机器滞留香港。此后大批的上海商人来到香港，建立起香港最早的纺织工业。
60年代香港为什么能从无到有，成为全球最大的纺织制衣、玩具、假发、塑料花的出口地？那是因为朝鲜战争，美国对中国实行禁运。香港转口贸易做不下去，只能转型加工贸易。而大量从大陆输入的廉价劳工，上海和内地的资本才共同造就了香港当时的地位。甚至包括香港交易所的发展，实际上也是1949年解放后，上海交易所部分经纪转移到香港后才发展起来的。
到了70年代，香港又成功将产业由轻工业升级到金融地产。像置富花园、黄埔花园、城市花园等大型屋苑都是那一时期建成的。1964年恒生指数30个成分股里面，地产股只有香港置地一个。而到1979年底恒生指数成分股，地产股增加到5只，除了置地外，还有长江实业、新世界发展、新鸿基地产、大昌地产。
自由市场加免于兵灾，短短30年，香港由一个新兴的港口城市，一跃成为全国第一大都市。
1978年：主要城市GDP排名
1 .香港 315亿
2 .上海 272.81亿
3 .北京 108.8亿
4 .天津 82.65亿
5 .重庆 67.32亿
6 .长春 51.2亿
7 .哈尔滨 45.7亿
8 .沈阳 44亿
9 .广州 43.09亿
10 .大连 42亿
11 .武汉 39.91亿
12 .青岛 38.63亿
13 .成都 35.94亿
14 .南京 34.83亿
15. 鞍山 32亿
16 .苏州 31.95亿
17 .石家庄 29.9亿
18 .南通 29.38亿
19 .唐山 29.11亿
20. 杭州 28.4亿
04
1978年—2008年
改革开放时期：深圳
改革开放30年，是中国经济发展最快的30年。如果说有哪一个城市能代表中国这30年来的发展，毋庸置疑，非深圳莫属。深圳是中国奇迹的一个缩影。
深圳：深圳速度
1979年，深圳建市时GDP不足2亿，在中国大城市的排位板上，完全找不到位置。排名第20位的杭州，GDP总量都是深圳的近15倍。但就是在这样一穷二白的基础上发展经济，经过短短30年，深圳已经挤入中国四个一线城市之一。
深圳如何做到？
深圳的改革开放，从蛇口工业区开始。袁庚当时只做了一件事，就是制定定额超产奖励制度，改革了分配制度，不吃大锅饭，多劳多得。后来又把职工与企业的隶属行政关系去掉，变成平等主体之间的合同契约关系。但就是这小小的分配制度和人事制度改革，就撬动了中国整个改革开放大局。
今天看起来稀松平常的分配制度，这在当时极具争议性，中间还几经曲折，最终要到最高层拍板才算定下来。但经济发展就是这么神奇，当你把劳动力、土地、资金这些要素的枷锁打开，经济就开始自然生长。
深圳先是利用劳动力、土地的优势，发展三来一补加工贸易。当时三来一补主要还是收录机，收音机，音响，彩电等电子产品为主。92年小平南巡以后，深圳市政府为了吸引外资，大量新设开发区，包括高新技术园区，福田保税区，沙头角保税区，坂田工业区等。这个时候的外资也从以前的重点港资日资，转为台资和欧美资，产业进一步升级。IBM，康柏，伟创力，朗讯，惠普，斯比泰，富士康就是在这一时期引进来的。
1997年以后，深圳开始发展通讯、集成电路、计算机还有数码产品。这一时期深圳的民营企业开始崛起。到了2000年前后，深圳的电子工业产值成为深圳第一个工业产值超千亿的行业。2001年，中国正式加入了WTO，2002年，全球经济开始复苏，受到WTO的正面影响，深圳电子工业产业当年就突破了2000亿大关，占到全市工业产值的一半以上。这一年“中国制造”风靡全球，其中“深圳制造”在电子产品出口当中占比非常大。
2005年以后，深圳的IT、互联网企业开始全面崛起。中小板、创业板相继设立，IT+金融+地产给深圳的发展提供源源不竭的动力。IT、金融、地产三个发动机直接把深圳推到今天一线城市的位置。
2008年：主要城市GDP排名
1.香.港16770亿
2.上海 13080
3.北京 10279
4.广州 8217
5.深圳 7562
6.苏州 6723
7.天津 6247
8.重庆 5098
9.佛山 4652
10.杭州 4489
11.无锡 4360
13.青岛 4047
12.宁波 3916
14.武汉 3902
15.成都 3879
16.沈阳 3855
17.东莞 3710
18.南京 3654
19.大连 3570
20.烟台 3512
05
2008年—2018年
新常态时期：成都、武汉
这个三十年，到目前为止，仅走了三分之一，但却已经初露端倪。城市像一个生命体，有它的童年、青年、壮年和暮年。北京人、上海人在为他们的房价沾沾自喜的时候，却不知他们的城市已经步入黄昏暮年，活力不再。北京、上海已经全线人口负增长。深圳、广州好一点，但也已经是壮年期的尾巴，不出五年，也将全面步入暮年。
如果我们把2008年至2017年各个主要城市GDP增速做个排名，情况更加明显。全国排名前100位的城市，上海排位84，广州53，北京50，深圳好一点43。上体量排位靠前的都是中西部的省会城市。排第一的是贵阳，贵州省会；排第二的是合肥，安徽省会，排第七的是重庆，排第十的是成都，第十三长沙，第十七西安，第十九武汉。
从未来看，我对北上广深比较悲观。一套上海的房子真的就值十套重庆的房子？
城市的排位大概率会回到清末民国初的排位。要知道当时的武汉是比广州还要大，更不要说当年江南的富庶之地南京和杭州了。杭州、南京一定是比肩广州。但未来成长最快，并保持活力的，我看还是中西部的中心城市：成都、武汉。
为什么？
城市的驱动力
这其实就一城市发展的驱动力问题。1840年偏安一隅的南方港口城市广州，为什么能成为全国的外贸中心城市？那是朝廷上给了专营政策，全国只能由广州一口通商。政府有形的手让全国人民都到广州买洋货，广州自然兴旺发达。南京条约、北京条约、天津条约开埠城市多了以后，广州地位自然不断下滑。洋务运动前期，天津、武汉的兴起同样靠的是中央政府的财政支持。战时的重庆也是一样的道理，东部沿海的工业、高校全部搬迁到重庆，重庆马上崛起为当时的中心城市。建国初东北重工业的发展，前些年天津的发展都是例证。
中央政府有形之手，确实能够托起一些城市。但当撤去这种力量时，这些城市后来的发展都怎么样？曾经的共和国长子，不是也需要不断去振兴。靠政府有形之手，计划色彩过浓的城市，内生动能都发育得不怎么样。
而另外一些城市，例如日俄战争后的沈阳，中央确实拿不出更多的钱去支援。但只要政府愿意放松管制。来吧，你们过来开垦土地，我低价出售；发展工商业，我一律低税，马上就是浩浩荡荡的闯关东，在战争的焦土之上建立中国经济第四个增长极。经济成就完全可以媲美美国的西进运动。在深圳，当年袁庚就是在收入分配制度动了点心思，制定定额超产奖励的分配制度，马上撬动整个改革开放大局。
放松管制，改革开放，才能真正培育一个城市发展的内生动力。
一个城市完整的产业升级路径，先是轻工业、然后是重工业、再往后是地产金融到最后全面泡沫化。现在的北上广深，僵化的土地政策，已经接近最后一个阶段。畸高的房价对新增人口是没有吸附力的，产业和人口将流向中西部中心城市。在这些中心城市里，成都和重庆，我更看好成都，因为它更市场化。武汉和天津，我更看好武汉，同样的原因，它更市场化。
本文作者：阿植，十几年券业老兵，历任知名券商财富管理部总监，机构业务部负责人。移动互联网大潮的下海人，致力打造跨境金融社群，为中国企业和企业家参与全球化竞争贡献一份力。
（注：本文转自植观天下，看世界，看商业）
