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文：刘 璐
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想破局？先得搞清楚精装房问题的作用机理。
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0 前言
这注定是一个充满争议的话题。
在阅读本文之前，让我们先做出两个“约定”：
房价是如何涨起来的，本文不讨论——可以参看笔者以前的文章。
为什么要限价，本文也不讨论——买到房的人是最大的受益者。
本文只讨论当前楼市中精装房的“死结”如何破局，就事论事。
相信各位读者最近已经看了太多关于装修房问题的“情绪贴”。
当问题已经发生了，还来抱怨问题为什么会发生有什么用？解决问题才是最应该关心的事情。
本文不是情绪贴，而是技术贴。
在鼓励发展成品房的大背景之下，“精装房”的发展却似乎正在陷入困局，问题频出。
对于关心楼市健康发展的笔者来说，这真是看在眼里，痛在心里。
随着多轮楼市调控政策的推出，当前楼市正在“软着陆”，来之不易的局面各方须珍惜。
为了深入研究如何破解当前精装房的困局，被业内称为“模型帝”的笔者也是不敢怠慢，最近连夜通宵建模，分析问题背后的机理，探寻“破局”之道。
这是一个学者的社会责任。
友情提示：
这是一篇技术含量很高的文章。如果看一遍没有看懂，那就请再看一遍。
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1 特殊背景下装修房的发展趋势
住房以成品房的形态销售，是大势所趋，具有集约利用资源、低碳环保、集中处理装修建渣、避免小区内部业主在不同时间装修对彼此造成的干扰等多种好处，因而受到鼓励。国外发达城市住房的交付标准一般也都是成品房，很少有毛坯房的形态。
在鼓励成品房销售的大背景下，恰逢这两年楼市由于“限价”的房地产调控措施，使得开发商纷纷主动选择用“精装房”的状态来销售，但主要目的是通过“精装修”来获取比清水房更高的溢价，从而提高利润率。由于在“限价”的调控下，开发企业普遍感觉开发利润率偏低（其中一些项目也的确是由于拿地价格高的成本压力），因而在装修标准上逐渐背离了正常的标准，使得一些项目从“精装修”变成了“惊装修”，从而引发购房者的维权问题。
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2 精装房维权的机制分析
由于在装修房维权的问题上购房者占据主动，且在通常意义上处于“弱势”，所以本文以购房者的视角出发来看待这个问题
显然，这是一个非常复杂的问题。
为了把问题说清楚，笔者首先定义三个关键的变量：
“新房二手房价差”：指购房者买房时的价格和当前周边二手房的单价差（元/平米）。比如买成1.5万元/平米，而当前二手房价格为2万元/平米，那么这个“价差”就是5000元/平米。为简化讨论，“二手房”默认是已经装修了的住房，这样既符合通常的实际情况，也便于对比。二手房装修标准的差异性本文不做过多探讨。
“装修损失”：指购房者认为的开发商装修报价和实际装修价值之间的差额。比如开发商装修标准报价3000元/平米，但是购房者认为的实际装修效果只值500元/平米，那么这个“装修损失”就是2500元/平米。
“开发商退房违约金”：指开发商主动承担购房合同的解约责任（如单方面要求解约）退房并向购房者支付的违约金。比如合同金额的10%。
经过繁琐地建模和推演，笔者独创出破解精装房困局的“三段分析法”。
具体来说，笔者可以推导出以下核心结论（所涉及的具体算法笔者要留着发论文用，恕不能在此处公开）：
从一个理性的购房者的视角出发，其对精装房问题的最优决策完全取决于前述三个关键变量之间的关系。在其他因素不变的情况下，如果“新房二手房价差”足够大，那么维权反而有可能招致损失。如果“新房二手房价差”低于“装修损失+退房违约金”这个计算出来的门槛值，那么维权并拿违约金退房更划算（前提是开发商主动承担购房合同的解约责任并支付违约金）。而如果“新房二手房价差”进一步低于“装修损失”这个门槛条件，那么购房者必须获得大于退房违约金的补偿金额才划算（前提是开发商愿意支付大于退房违约金的装修补偿金），否则不如直接退房。
笔者研究的上述核心结论可以用一个简要的示意图表示如下：
站在购房者立场的精装房问题最优决策示意图
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3 数值案例
可能上面的机制分析有一些抽象。那么我们现在举个例子就清晰了。
比如当前在精装房市场上常见的一个矛盾：开发商的装修标准报价3000元/平米，但是购房者认为的实际装修效果只值500元/平米，那么这个“装修损失”就是2500元/平米。又如果假设购房者的买房签约价格为1.5万元/平米，那么按照10%计算的开发商主动退房违约金就为1500元/平米。此时，我们可以根据上面分析的机制快速计算出决定购房者决策的两个关键门槛：
“装修损失+退房违约金” 为2500+1500=4000（元/平米）；
“装修损失” 为2500（元/平米）。
现在我们就可以做一些很有意思的推演了。
情形一：如果此时周边的二手房价格是2万元/平米，那么购房者的理性决策是不维权。
因为此时购房者继续持有该套住房的实际“套利”是“新房二手房价差”5000元/平米减去“装修损失”2500元/平米等于2500元/平米。而如果维权导致开发商单方面解约退房则只能获得违约金1500元/平米。显然，“新房二手房价差”越大，购房者退房越不划算。此外，在此种情形之下，购房者如果能获取任何大于零的装修补偿（并且不退房）也都是比退房更划算的。但此时即使没有任何补偿，理性的购房者也不会接受开发商的主动退房。
情形二：如果此时周边的二手房价格是1.85万元/平米，那么购房者的理性决策是争取一定数额的装修补偿或者拿违约金退房走人。
因为此时购房者继续持有该套住房的实际“套利”是“新房二手房价差”3500元/平米减去“装修损失”2500元/平米等于1000元/平米。显然这不如拿到退房违约金1500元/平米划算。请注意：此时的“退房违约金-（买房价差-装修损失）”为1500-（3500-2500）=500元/平米。因此，在此种情形下，购房者获得任何大于500元/平米的补偿都比退房更划算。假设开发商不退房，但向购房者支付600元/平米的装修补偿，此时购房者持有房产仍然有1000元/平米的实际“套利”，再加上获得的补偿金600元/平米，总计1600元/平米。显然这是比和开发商“谈崩了”让开发商退房并支付违约金划算的。
情形三：如果此时周边的二手房价格是1.65万元/平米，那么购房者的理性决策是争取大于大于退房违约金的装修补偿金或者拿违约金退房走人。
因为此时购房者继续持有该套住房的实际“套利”是“新房二手房价差”1500元/平米减去“装修损失”2500元/平米等于负1000元/平米。在此情形下，如果开发商愿意主动承担购房合同解约责任退房并支付违约金，那购房者肯定不如拿钱退房走人。但在此种情形下购房者如果要获取装修补偿，那么应按照2500元/平米的标准补偿对购房者来说才能与开发商主动退房并支付违约金1500元/平米的情形相同。
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4 开发商的视角
显然，这是一个硬币的两个方面。
对应上面的情形一，如果退房后开发商能把退回房源溢价再次销售，那么只要能溢价10%以上再次销售，主动退房就是开发商的最优策略。反之，如果不能将退房房源做溢价10%以上的销售（由于监管限制等原因），那确实也没有必要“赌气”。
对应上面的情形二，开发商的最优策略是对购房者补偿一个小于退房违约金但是大于购房者的门槛条件“退房违约金-（买房价差-装修损失）”的一个金额，这样对开发商来说比主动退房并支付违约金划算，而购房者也会处于比被动退房更好的情况。请注意在此种情况之下，如果开发商“赌气”退房，那对开发商和购房者来说就是“双输”的局面。如果开发商对购房者支付适当金额的装修补偿，那就可以变成一种“双赢”的结果。
对应上面的情形三，开发商的最优决策是主动退房并支付违约金。此时购房者可能很难指望开发商会支付高于退房违约金的装修补偿。
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5 总结
综上所述，整个装修房问题的关键就是“新房二手房价差”，而我们也可以把破解问题的办法根据这个“价差”分成三个区间来讨论。在本文模型划分的三个区间里，购房者和开发商相互“角力”。如何破局相信已经一目了然了。显然，如何妥善处理装修房的问题首先就要看这个“价差”究竟是落在了哪个区间。
在情形一，购房者不维权“偷着乐”是上策，但是开发商也可以“象征性”地做一些补偿“安抚”购房者的情绪，以合作共赢。总体来说，在该区间购房者更为强势，进可攻退可守。事实上，在一些购房群里，的确有购房者把装修维权看作“二次创业”。为什么呢？因为其认为去年买到“限价房”赚了和周边二手房的差价就已经是“一次创业”了。那么今年在装修上如能再获得一些补偿款就可以算作“二次创业”了。显然，能有这种心态的购房者必然处于本文模型所划分的“情形一”。
在情形二，如果谈崩了导致退房则对购房者和开发商双方都不好，属于“双输”。而此种情形也正是双方可以好好协商，变“双输”为“双赢”的一个区间。请注意，此种情形并非“零和博弈”，双方完全可以合作共赢。总体来说，在该区间购房者和开发商之间的力量对比较为均衡、互有攻防。对于装修房问题的处理，只要双方不谈崩，那就是一个好结果。而一旦双方谈崩了，那对双方来说都是坏结果。
在情形三，对购房者来说直接退房并获得违约金是上策。此种情形下开发商不大可能支付高于退房违约金的补偿金。但是如果开发商不想退房（此种情况下退房后再次销售不一定能卖出当时那个相对较高的价格），也可以适当地多补偿购房者一些，以合作共赢。总体来说，在该区间开发商更为强势，而开发商真正获取“精装”部分的溢价也正是在这个区间。
总的来说，对于装修房问题的解决，购房者和开发商双方还是以和为贵，好好协商解决才是上策。希望本文能为双方客观、理性地思考问题有所帮助。
另外，相信通过本文的详尽分析，各位读者都能够计算自己所处的区间。如果还有疑问，欢迎在公众号的这篇文章后面给我留言。笔者尽量抽时间帮助各位有需要的读者朋友计算。
天气热，心情烦躁时先吃碗冰粉。或者来瓶冰可乐也可以。
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特别说明：
1，为了简化分析和便于讨论与对比，本文所用所有的价格均指“单价”，即“元/平米”，而非整套住房的总价。
2，本文省略了“维权成本”，即耗费的人力物力财力，包括打官司的费用等等。如果考虑这个成本，本文的区间划分会有一些变化，但分析问题的框架不会有根本性的变化。
- 完-
2018年7月31日
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郑重提醒：
本文纯属学术探讨，描述和分析客观的市场情况，不构成任何投资建议。
本文仅代表个人观点，与所供职的单位无关。
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作者介绍：
西南财经大学经济学院 副教授、博士生导师
留美经济学博士
长篇都市财经爱情小说《楼市与爱情》作者
知名财经评论人
学者刘璐
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