成都街景，图片来自于网络
——70个大中城市楼市走势巡回点评之二
文：刘璐
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客观、理性地分析成都二手房市场的走势。
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继上期《11个月二手房均价下跌6.6%！——本轮北京楼市周期的回顾、分析和预测》一文之后，作为“70个大中城市楼市巡回点评”系列解读的第二期，笔者把成都作为本次巡回点评的第二站。
特别说明：本文写作中所用数据主要来自于国家统计局发布的“70个大中城市房价指数”。笔者采用特殊的算法进行了整理和加工。
在阅读下面的正文之前，各位读者请深呼吸几口：
别激动，本文说的是成都的二（er）手（shou）房（fang）！
成都夜景，图片来自于网络
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一，本轮成都二手房价格走势回顾
2013年以来，成都的二手房市场经历了非常明显的三个阶段，本文分别总结如下：
第一阶段：2013年1月——2014年3月，连涨了15个月，累计涨幅约为9.22%。
第二阶段：2014年4月——2015年5月，几乎连跌了14个月，累计跌幅约为6.41%。
第三阶段：2015年6月——2017年12月，几乎连涨了31个月，累计涨幅约为11.70%。
可见，自2013年以来，成都的二手房市场鲜明地分成了三个阶段，包含了完整的一轮“上涨——下跌——再上涨”的过程。
本轮楼市周期成都二手房价格走势三阶段示意图
（2012年12月按同期新房的数值折算）
(数据来源：笔者根据国家统计局的“70个大中城市房价指数”整理)
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需要特别强调的是，上面的涨跌幅度都是基于“70个大中城市房价指数”中的二手房指数来进行计算。也许会有细心的读者指出，这个涨跌幅度与实际的“体感”存在差异。
这其实很正常，因为这是全市范围内的平均指数。成都按照行政区划来说的面积是很大的，不仅包括中心城区（含原来属于“一圈层”的近郊区县），也包括远郊“二、三”圈层的区县。
从实际情况来看，这一轮上涨周期下来，成都市区不少地方的二手房是翻了倍的。但是不能否认的是，类似新津牧马山这样的区域，二手房也基本没有怎么涨。更远一些的浦江、都江堰等区域，二手房上涨幅度也不明显。而在成都西部占据较大面积的崇州、大邑、邛崃这三个市县，二手房在这一轮楼市周期里上涨幅度也不大。
遍布成都的高架、下穿和立交桥
很多外地来蓉的朋友只盯着高新南区和金融城，但实际上成都全市面积达1.4605万平方公里，只比北京的面积（1.641万平方公里）小一点，比国内很多大中城市的面积都大（比如：是香港的13.22倍，深圳的7.31倍，上海的2.30倍，广州的1.96倍）。
因此，拉通平均下来看，成都全市范围内的平均涨幅就不算特别大。
成都行政区划图，图片来自于网络
当然，也有可能存在二手房交易时的“阴阳合同”问题，但在去年成都升级相关调控政策之后，二手房交易中的这些不规范情况越来越少了。
笔者在本系列的研究中专门选用“70个大中城市房价指数”作为“原料”的重要原因，是因为其在不同城市之间的“可比性”。不论这个平均指数和个别楼盘的情况相比是高了还是低了，只要这个指数的核算在不同城市都是同样的标准就行。在《11个月二手房均价下跌6.6%！——本轮北京楼市周期的回顾、分析和预测》一文中，笔者曾总结如下：
从2013-2016年的这四年来看，北京的二手房价格指数累计涨幅达89.76%，排在70个大中城市的第二位，仅略低于第一名深圳，但却甩了第三名上海几个档次（上海同期的二手房累计涨幅为65.47%）。如果单看2016年，北京的二手房价格指数的涨幅同样稳定地排在70个大中城市的第二位，达36.73%（注:第一名为合肥）。
这样一对比，可以看出在这一轮的上涨周期之中，成都虽然个别区域和楼盘的二手房价格增幅较大，但是放在全国大中城市的背景下来看，成都二手房的涨幅并不算特别突出的。
成都的商业区
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二，当前成都二手房市场的状态
上面铺垫了这么多，想必各位读者朋友最关心的问题是：成都的二手房市场当前到底处于一种什么样的状态呢？
目前笔者已经可以明确地确认，2017年12月就是成都二手房价格的阶段性顶部！
这句话要从几个方面来理解。
首先，房地产行业具有鲜明的周期性，有涨有跌，涨跌互现。这一轮过了还有下一轮。成都作为一个高增长城市来说的发展势头喜人，也许下一轮成都的二手房还会创出新高，所以本文强调的是“阶段性顶部”。
其次，既然当前的“顶部”已经确立，那么接下来的走势应该是持续走低的。
本轮楼市周期成都二手房价格的阶段性顶部示意图
（2012年12月按同期新房的数值折算）
(数据来源：笔者根据国家统计局的“70个大中城市房价指数”整理)
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事实上，虽然成都的二手房价格在2017年的12月就已经创下了本轮行情的阶段性高点，但是在市场的一片“盲目”之中，这一向下转折的“拐点”却又经过了四个月的胶着才得以确立。
在2018年1月，成都的二手房价格指数在继2015年6月开始的31个月之后（期间仅在2015年10月和12月有过两次微弱的环比下跌），首次出现了环比下跌；
在2018年2月，成都的二手房价格指数又出现了一定幅度的环比上升，但实际上这已经是受春节的“返乡置业”因素影响而产生的“回光返照”了，而且该月的反弹也未能超过2017年12月所创下的阶段性顶部（炒股的朋友们应该都知道笔者在说什么，这不就是K线里经典的“双头”走势吗？）；
在2018年3月，成都的二手房指数以0.4%的较大跌幅环比下跌，正式拉开了下跌大幕；
在2018年4月，成都的二手房指数继续以0.3%的较大跌幅环比下跌，再次确认了下跌走势。
至此，成都的二手房价格指数已经毫无悬念的步入了下跌通道。实际上，在2018年的3月和4月，成都二手房市场“松动”的“体感”已经非常之明显了，比如卖家挂牌猛增、成交萎缩，等等。
四川电视塔，图片来自于网络
分面积段来看，成都的二手房市场在不同月份之中不同面积段的价格走势互有交错。
比如在“见顶”的2017年12月，“90平米以下”的户型涨幅最大，环比增幅达到0.3%，而中大户型的涨幅均为0.1%；
在2018年1月，“144平米以上”的大户型的环比涨幅较大，为0.5%，而中小户型的价格均在走跌，跌幅都较大，分别为0.5%和0.4%；
在2018年2月，“90平米以下”的户型又扛起了涨价的大旗，环比涨幅为0.4%，而中等户型微跌0.1%，大户型微涨0.1%；
在2018年3月，三个面积段的户型都在跌，其中大户型跌得最厉害，达0.9%，而中小户型跌幅较小，分别为0.3%和0.2%；
到了2018年4月，三个面积段的户型依然都在跌，但大户型跌幅最小，为0.2%，中小户型跌幅稍大，均为0.4%。
对于后市而言，由于成都在“5.15”楼市新政中升级了限购措施，因而可以预期大户型二手房的价格表现会相对坚挺，中小户型的跌幅估计会更大一些。
向南跨过天府立交，你就是新成都人
接下来读者朋友们肯定又要问：会跌多少？持续多久？
对此本文解读如下：
第一，成都不论从城市经济还是从楼市本身来说，“基本面”都是很好的，所以不用担心在东北城市出现过的“断崖式”下跌。
第二，由于“限售”这一政策规定的存在，所以实际上对下跌中的楼市而言也是一种保护——因为买房后短期内想卖也卖不出去。等三年的限售期结束，那可能都是下一个楼市周期了。
第三，综合以上两点分析，本轮成都二手房的下跌最可能的形态是“连续阴跌”，即二手房价指数每个月的环比跌幅在0.3%左右，整体的跌幅也不会特别大，估计在10%以内（很可能是7%左右）。但是落实到个体楼盘，这个跌幅的差异性就会很大了。比如近期笔者在中介调研，有二手房业主的挂牌价是400多万元，经过和买家讨价还价之后，总价少了40多万成交。和业主的挂牌价相比，成交价已经下跌了10%。因此，如果和当前二手房的挂牌价相比，在未来的下跌周期内单个楼盘下跌20%甚至以上的案例应该大有人在。
第四，既然已经形成了一个“趋势”，那么这就不是几个月之内这样的非常短的时间就可以结束的。根据笔者的研究，本轮成都二手房的下跌至少会持续一年。实际上，一年不一定刹得住车。一个乐观的估计，在2019年初或者上半年，成都的二手房价格有望再次回暖。但这只是乐观的估计。如果情况严峻一点，那么本轮的下跌周期拖得更长一点也是完全可能的。
新成都人可能不知道天府广场在哪儿，但他们一定知道高新南区
在《11个月二手房均价下跌6.6%！——本轮北京楼市周期的回顾、分析和预测》一文中，笔者这样总结了本轮北京二手房的走势，对当前成都二手房市场的走势也是一个很好的参考：
从目前（指2018年2月）北京二手房指数的“点位”来看，整体上说，北京目前二手房市场的平均价格水平已经回到了2016年8月到9月之间的水平（即高于8月但略低于9月）。但如果我们从2013年以来的较大周期来看，北京二手房的整体水平目前仍属高位。本轮北京二手房的上涨周期非常清晰，从2014年10月开始，到2017年3月结束，连涨了长达30个月，堪称一轮大牛市！
本轮楼市周期北京二手房格走势图（2012年12月=100）
(数据来源：笔者根据国家统计局的“70个大中城市房价指数”整理)
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如果按照截至2018年2月来看的话，那么北京的二手房均价在十一个月内下跌了6.6%！请注意这是北京全市整体意义上的均价下跌。而如果谈及具体楼盘，那么网上所传的北京部分区县有楼盘房价下跌20%，则是可能的。在网上的二手房中介数据显示，的确有楼盘在一年之中下跌了20%-30%。如果把范围扩大到环京区域（比如著名的燕郊），那房价下跌50%的楼盘也是有的。
相对于2013年以来北京房价（特别是二手房）的较大涨幅而言，在过去一年北京二手房整体下跌6.6%的幅度并不能算大。
软件园，成都新一代高富帅的聚集地
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三，“历史战绩”：之前笔者对楼市拐点的判断
2017年11月27日，笔者发表了一篇题为《2017年10月：全国楼市向下调整的拐点初步确立，潮退开始》的文章，结论是“全国楼市向下调整的拐点初步确立，这一轮楼市热度的潮退正式开始拉开帷幕。”。
事后诸葛亮那不叫本事。笔者在2017年3月份就曾公开预测：楼市将于今年十月开始整体转向，不同城市有先后。可参见2017年3月《21世纪经济报道》对笔者的采访，白纸黑字写起的，全国几十家知名媒体也转载了这篇报道。2017年5月，在成都本地知名媒体《华西都市报》的采访中，笔者再次重申观点如下：“当前楼市处于政策的持续收紧期，调控力度不断加大。市场本身虽然有所降温，但一定时间内还会延续之前的热度，这有一定的惯性。所以目前处于楼市的胶着期，或者说是政策的踩刹车期。这一阶段的特点是量缩价稳。但随着政策的持续收紧，甚至伴随着加息等因素的出现（北京已经开始定向加息了），我预测楼市在今年四季度出现向下的调整是大概率事件。”
笔者为什么会做出这样的判断？笔者自创有一套独特的数量分析模型，结合大数据和人工智能的先进算法，在一定程度上可以对楼市的走势做出较为准确的判断。当然，您也可以觉得笔者在故弄玄虚。那么笔者就说这是自己夜观天象得到的启发罢了。反正都差不多就这个意思。
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而这当然不是笔者第一次判断楼市拐点了。
上面三幅图均为笔者公号文章的截图（有发文的具体时间）。显然，如果您当时看了这三篇文章，现在资产估计应该翻了几番了，也不用还在那儿操心摇号的事情。
实际上，房地产也可以看作是一门高技术含量的学科，而不仅仅是砖头、钢筋和水泥。在大数据和人工智能时代，对楼市走势的判断也日益专业化，这大大增加了“从众跟风”的参与人做出正确判断和决策的门槛。一步走错，就有可能从“抄底”变成“接盘”。
确实也经常有读者给笔者写来感谢信，说2016年看了笔者那篇文章马上买了房，不然现在会怎么怎么样。笔者也只是淡定地一笑而已：笔者从来就不鼓励炒房。笔者只是在做客观的市场研究而已。
印象比较深的是“5.15”成都楼市调控升级以后，还有读者来给笔者留言说：“真心感谢刘老板两年前写得那篇成都主升浪的文章，振聋发聩，惊醒梦中人，感激不尽！”对此笔者回复到：“我只是客观描述和分析市场走势，不构成投资建议。我的文章这位朋友觉得有用就好，感谢！”
什么房价涨跌之类的事情没有什么意思，笔者现在更关心社会发展和人类进步，当然，还有世界和平。
市场要涨的时候笔者会说涨，市场跌的时候笔者也会说跌。笔者既不“唱多”也不“唱空”。
当然，信不信那是读者您的事情。
熊猫在地球上存在超过800万年，却根本不关心房价问题
最近经常有业内朋友问笔者：当前成都楼市的“困局”如何破？笔者的回答是：等二手房跌。随着二手房价格的自然回调，同区域的“价差”即会随之缩小。举个简单的例子。比如某区域新房价格是1.5万元/平米，二手房价格是2万元/平米，初始的价差是5000元/平米。如果二手房的价格下跌10%，变成了1.8万元/平米，那么新的价差就是3000元/平米。如果二手房的价格下跌20%，变成了1.6万元/平米，那么价差就只有1000元/平米了。根据前面的分析，在一个下跌周期内，单个二手房可售单位价格下跌20%左右成交并非难事。
显然，随着成都二手房价格的走低，“价差”减少，对投机性购房需求的吸引力也会减弱。
当然，限购升级和摇号变严，本来也会促使摇号的中签率提高。
市场（即二手房跌）因素和政策（即调控升级）因素两相叠加，将共同促使成都的楼市进行“软着陆”。
从天府广场一路向南，60余公里外的视高能否安然度过这一轮下跌周期？
最后，请注意：本文压根儿没有提“新房”的走势。
但是肯定还是有读者会问笔者“新房怎么样？”这样的问题。对此有疑问的读者，欢迎移步阅读笔者的另外一篇文章——《后市影响：楼市新政后成都摇号中签率将大幅提升》，内有讨论。
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郑重提醒：
本文纯属学术探讨，描述和分析客观的市场情况，不构成任何投资建议。
本文仅代表个人观点，与所供职的单位无关。
- 完-
2018年5月19日
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作者介绍：
西南财经大学经济学院 副教授、博士生导师
留美经济学博士
