文：刘璐
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70个大中城市楼市巡回点评之一
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从即日起，笔者开始连续发布“70个大中城市楼市巡回点评”系列解读，争取对国内每一座大中城市的楼市走向给出自己独特的分析和看法。经过仔细挑选，笔者把北京作为本次巡回点评的第一站。这背后的原因其实很简单。一方面，作为首都的北京，其楼市走势在全国向来具有风向标的意义。另一方面，去年的北京“3.17”楼市新政刚刚过去一周年，其对国内楼市的深刻影响也值得反复研究。
特别说明：本文写作中所用数据主要来自于国家统计局发布的“70个大中城市房价指数”。笔者采用特殊的算法进行了整理和加工。
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一，北京楼市向来是国内房地产市场的标杆
去年初的时候，笔者曾写过一篇文章（请参见文末的“延伸阅读”）来详细探讨了近年来中国城市间楼市分化的特点和趋势。如果从2013-2016年的这四年来看，北京的新房价格指数累计涨幅为55.22%，排在70个大中城市的第六位。在这一时期，全国新房价格上涨最快的是深圳。此外，厦门、南京和合肥这“新三剑客”也涨幅惊人，风头盖过了北京。老牌劲旅“上海队”表现稳定，位列第三。而如果只看2016年这一年的涨幅，合肥、厦门、南京这“新三剑客”已然位列三甲。在它们异常抢眼的光芒之下，北京虽然在这一年之中有26.67%的涨幅，但是也只能“屈居”第九位。
当时这篇文章主要讲了新房市场。而在该篇文章中笔者没有提到的，是北京的二手房。其实，和相对“低调”的新房相比，北京的二手房市场表现是非常抢眼的。从2013-2016年的这四年来看，北京的二手房价格指数累计涨幅达89.76%，排在70个大中城市的第二位，仅略低于第一名深圳，但却甩了第三名上海几个档次（上海同期的二手房累计涨幅为65.47%）。如果单看2016年，北京的二手房价格指数的涨幅同样稳定地排在70个大中城市的第二位，达36.73%（注:第一名为合肥）。
请注意，上面提到的房价指数，来自于全市的平均值。根据笔者的实际经验，如果某城市单月环比房价涨幅能在1%以上，那么在该城市的热点楼盘，房价“跳涨”的感觉已经会较为明显。在二手房市场上，最为常见的情况就是房东不惜毁约赔钱来提价。去年曾有一个很出名的段子，说的就是在二手房上涨最厉害的月份，买房人和业主从早上砍价砍到晚上，成果是成交价反而还上涨了几十万。
从前面这两组数据的对比不难看出，北京楼市中二手房市场的走势是明显强于新房市场的。一个可能的原因，是北京新房市场的规模没有二手房大。这和北京的城市发展阶段有着密切的关系，也体现出北京的楼市已经进入以存量房的交易为主导的阶段。另一个可能的原因，则是新房受到的调控政策一直较严，所以二手房相对有着更为宽松的价格上涨空间。
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二，本轮北京楼市调控的背景回顾
北京的新房市场在经历了2014年7月至2015年2月的短暂小幅下调之后，从2015年3月至2016年10月迎来了一波长达整整20个月的连续拉升阶段，新房价格指数的累计增幅高达38.27%。
本轮楼市周期北京新房价格走势三阶段示意图（2012年12月=100，数据来源：国家统计局）
其中，2016年2月至2016年9月是这一阶段北京新房价格上涨最为迅速的月份，房价指数的环比涨幅基本上都在2%以上（仅2016年7月为1.7%）。在北京新房价格上涨最快速的2016年8月和9月，房价环比增幅分别高达3.8%和4.9%。如果按照最顶峰4.9%的月度房价涨幅来看，按照“复利”计算的年化房价涨幅可以高达77.54%，的确非常惊人。
按照4.9%的月度环比涨幅模拟的年化房价走势图（数据来源：笔者通过计算机模拟）
在这样的大背景之下，在2016年国庆期间的新一轮楼市调控之中，北京被列为了热点城市。
调控效果可谓是立竿见影。
在2016年的11月，北京的新房价格指数终于在连续上涨20个月之后出现了环比增幅为0的情况。在随后的月份里，北京的新房价格指数体现出“盘整”的态势，再也没有出现过较快的上涨。
实际上，根据笔者的统计和整理，如果把2016年9月看作是基期，那么从2016年1月起至今（指2018年2月，3月的数据尚未发布），北京的新房价格累计下跌了约0.5%，整体指数的“点位”基本和2016年9月处在同一个水平之上。
本轮楼市调控之后北京的新房价格指数走势图（2016年9月=100，数据来源：国家统计局）
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三，“3.17”北京楼市调控新政
然而，之前和新房走势近似的二手房，却在2016年国庆的调控之后出现了较快的上涨。其中很大程度的原因是2016年国庆的第一波调控主要针对新房，这让很多购房资金转而求购二手房。
根据笔者的统计和梳理，在从2016年10月起至2017年3月的这半年之中，北京的二手房指数累计上涨了5.93%。其中在达到阶段性顶峰的2017年3月，二手房的环比涨幅为2.2%。
本轮楼市调控之后北京的二手房房价格指数走势图（2016年9月=100，数据来源：国家统计局）
在这样的背景之下，北京的楼市调控政策果断地进行了升级。
自2017年3月以来，北京不断提高本市购房门槛，包括提高二套房首付比例、要求非京籍购房者纳税需连续60个月，并出台了各种升级版的限购措施，被称为北京“最严楼市政策”。
指标意义——是以二手房限购为代表的新一轮调控升级的重要标杆。
3月，可谓是2017年中国房地产调控历程之中浓墨重彩的一个关键节点，也是各地调控政策出台最为密集的阶段。
自3月以来，河北涿州、保定涞水、杭州、张家口崇礼区、南昌、滁州、三亚、嘉善、赣州、青岛和南京11个热点城市及热点周边城市掀起了新一轮限购或者升级了限购政策。其中以环北京、环长三角城市居多。特别是北京“3.17”楼市新政，堪称楼市政策的风向标，对整个2017年楼市调控的政策走向有着标杆意义。
随着环一线周边城市楼市政策趋严,部分二线城市也纷纷跟进。随后包括成都在内的多个非环一线城市也开始升级调控政策，其中对于二手房的限购是重要的政策工具。
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四，从环京城市调控带到环一线城市调控带。
事实上，2017年3月的这一轮楼市调控政策所体现出的最鲜明的特征，除了对二手房限购、提升首付比例等较为传统的特点之外，主要是把调控对象进行了扩大，从而将一线城市周边的一些热点中小城市也纳入了调控范围。这背后折射出的中国城市发展和楼市变化进一步分化的趋势让人深思。
当前国内城市的发展，“城市群”的重要性越来越突出。在环北京、长三角、珠三角，受城市群核心城市的带动，城市群内的在核心城市周边的城市也都享受了红利，从而城市获得了较快发展，当然房价也水涨船高。但很多未纳入城市群的中小城市，由于缺乏核心特大城市的带动，其发展速度就明显慢于那些有着核心城市带动的城市，其楼市也有着被“边缘化”的趋势。
如果我们回顾2016年至2017年的这一轮楼市行情，不难发现其中的主线就是一些传统二线大城市的“上位”，以及更多的传统三四线中小城市的分化。从目前的发展趋势来看，中小城市的发展分化在未来还将进一步的加剧。
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五，政策效果立竿见影
距离“3.17”北京楼市新政已经过去了整整一年。那么，这一年的北京楼市又产生了怎样的变化呢？
北京“3.17”楼市新政的政策效果可谓非常地显著。除了新房市场的调控效果进一步稳固之外（自2017年4月起北京的新房价格指数下跌0.8%），调控效果最为明显的是二手房市场。
作为对于“3.17”楼市新政的响应，北京的二手房市场可谓是应声而跌。在2017年4月短暂的观望（4月出现了二手房价格指数不增不减的情况）之后，随后即开启了连续下跌模式。
由于2018年3月的房价指数尚未发布，所以如果按照截至2018年2月来看的话，那么北京的二手房均价在十一个月内下跌了6.6%！请注意这是北京全市整体意义上的均价下跌。而如果谈及具体楼盘，那么网上所传的北京部分区县有楼盘房价下跌20%，则是可能的。在网上的二手房中介数据显示，的确有楼盘在一年之中下跌了20%-30%。如果把范围扩大到环京区域（比如著名的燕郊），那房价下跌50%的楼盘也是有的。
相对于2013年以来北京房价（特别是二手房）的较大涨幅而言，在过去一年北京二手房整体下跌6.6%的幅度并不能算大。要知道，在近年来北京二手房上涨最快速的2016年3月，单月二手房指数价格上涨的环比增幅曾经达到过惊人的6.3%！这是一个什么概念呢？按照复利计算的年化涨幅可达108.16%，也就是说全市二手房均价一年翻倍，而落实到热点楼盘则可能一年房价上涨数倍。
按照6.3%的月度环比涨幅模拟的年化房价走势图（数据来源：笔者通过计算机模拟）
实际上，在笔者的走访中发现，不少业内人士以及关心房产的居民对于北京二手房走势的看法是“阴跌”。的确，每个月环比百分之零点几的跌幅并不算多么明显，距离“断崖式”下跌的感受也还相差十万八千里。
从目前北京二手房指数的“点位”来看，整体上说，北京目前二手房市场的平均价格水平已经回到了2016年8月到9月之间的水平（即高于8月但略低于9月）。但如果我们从2013年以来的较大周期来看，北京二手房的整体水平目前仍属高位。本轮北京二手房的上涨周期非常清晰，从2014年10月开始，到2017年3月结束，连涨了长达30个月，堪称一轮大牛市！
本轮楼市周期北京二手房格走势图（2012年12月=100，数据来源：国家统计局）
不过，如果有人正好在2017年3月至4月的本轮楼市周期的阶段性顶峰在北京买了二手房，那感觉可能是比较焦虑的。
下面的截图来自于近期的网络，笔者无法验证其真实性，仅供参考。
图片来自于网络（笔者不负责）
回顾本轮各地的楼市调控政策，“严打炒房”都是一条主线。可见“房住不炒”绝对不是简单地说说而已。在这背后其实是严守不发生系统性金融危机的深谋远虑。一旦大量居民把与生活密切相关且又会占用大量资金的住房当作是投机品，加高杠杆入市，那么其所蕴含的金融风险是很大的。
翻开任何一本《经济学原理》的教材，其最开始的章节一般都是在讲“预算约束”，即消费行为要和自己的收入相匹配。通俗地说，有多少收入就买多少对应的东西。中国古话说的“量入为出”也说的是这个意思。而像上面的案例这样高杠杆炒房的行为，其实都已经不能叫投资了，而应该叫赌博。
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六，后记
还记得去年的3.16那天笔者正在北京开会，有朋友问如何看待北京房价的走势——他们当时正在北京到处看二手房准备下手买房。笔者掐指一算，预言全国楼市整体来看将于去年十月开始走跌，要在北京买房不妨再观望一下。有当时的采访为证。
第二天（3.17）北京即推出了本轮“史上最严”的楼市调控新政。
也不知道这几位朋友当时听了笔者的建议没有。
截至笔者写这篇稿，北京的二手房走势仍然处于“阴跌”的下降通道之中，暂时还看不到底部在哪儿。
笔者会密切关注北京楼市走向的变化，有新的研究会第一时间发布出来，欢迎持续关注！
眺望着北京的居民区，这只小熊对房价走势陷入了沉思（自己加戏）
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作者介绍：
西南财经大学经济学院 副教授、博士生导师
留美经济学博士
长篇都市财经爱情小说《楼市与爱情》作者
知名财经评论人
本文仅代表作者个人观点。
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- 完-
2018年3月21日
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