要征收房产税了，多套住房业主的3种应对模式
今年两会透露出的信息是，房产税是一定会征收的。
有人期待房地产税，希望这样可以提高房屋持有成本，使得那些拥有多套住房的人被迫脱手，从而降低房价。
对于这种天方夜谭的想法，我们暂且呵呵。但是显而易见的是，多套房的业主，肯定不能让房子空置，成为赔钱货。
房子是用来住的，所以本文只探讨将住房用于住宿业的3种模式。
一、个人租住
如果你的住房是在交通线上的生活小区，或者临近商圈，那么短期租赁就可以是一种选择。
本人不提倡为了省所谓中介费，在楼道或者小区里张贴小广告的方式。因为这样会造成以下3个弊病：
1.需要自己找客户
房屋空置期产生的成本+看房洽谈的时间成本，大多数情况下超过了中介费。
2.房屋设备安全性
房屋交付给租住客户以后，房东难以做到每天检查，低素质的租户不但会损坏房屋设施设备，甚至还有直接盗窃值钱电器和家具，一夜消失的。
3.收益不稳定
个人承租，难以保证一次租住的周期。每次租住户的变换，都会形成空置期，万一空置期临近年底的重大假期，则空置时间可能长达2-3个月。
所以，如果选择个人居住租赁模式，建议与小区附近的类似“链家”、“我爱我家”之类的正规房屋中介，做“委托租赁”。
“委托租赁”由业主与中介商谈好房租之后，签署《房屋出租授权委托书》，可以将中介公司作为承租客户，直接定期收取长期的房租，无需考虑实际是否有租客。房屋内的设备设施，也都有中介公司作为担保方。
这种方式省心省力，但收益中等，推荐指数三星。
二、民宿短租
“互联网+”给了各行各业新的动力，住房租赁业也不例外。
在美国兴起的AirBNB民宿短租模式，是居民可以把自己空置的某个房间，通过互联网平台出租给外地游客，用来作为短期居住。不同于旅馆的是，民宿短租的居住住所都在当地生活区，所以游客一方面可以更好的感受旅游地的生活特征，也能降低自己的旅行生活成本。
在国内，同样有模仿AirBNB模式的互联网平台，比如途家旗下的“蚂蚁短租”，“小猪短租”之类，提供类似服务。
不同于国外，中国的住户并不习惯与房主混住，所以在中国的民宿短租必须是独立的整套住所，例如一居室、两室一厅、独立小院之类。而中国的房东也恰恰是拥有多套住房，所以正好能满足这种本地化的要求。
旅行者之所以选择民宿短租，主要来源于以下3点：
1.性价比
民宿短租都处在居民区里，本身运营成本就比酒店要低。所以同样住房面积下，民宿短租的性价比是酒店的2-3倍。
2.便利性
因为本身是住宅，所以民宿短租都拥有客厅、厨房，可以会客和做饭。这对尤其是家庭出行的人群来说，是独一无二的服务条件。
3.私密性
民宿短租一般都是分散在各个小区里，避免了酒店宾馆里陌生人的噪声干扰。
民宿短租的方式，收益比个人租住要高的多，根据2017年的相关数据，平均每晚价格到400元左右，和四星级酒店的价格差不多。（同样价格下，四星级酒店房型不超过18平方米，民宿短租可以达到40-90平方米）
当前，国内民宿短租的需求还在快速增长，推荐指数四星。
三、全托管短租民宿
目前国内大约有30万套左右的住房用于民宿短租，平均入住率在55%左右，从数据上看是不错的，大大跑赢了个人租住的收益，但实际上却是有30%左右的房东入不敷出（指时间成本和机会成本），总体一半左右的房东经营状况并不理想。
业主经营短租的短板基本有以下3点：
1.没时间
互联网上做业务，本质上都是电子商务。我们可以想想淘宝店的小二们，是怎么24小时和客户说“亲，真的包邮哦~”。但拥有多套住房的业主，无论是房东还是二房东，作为个体自然人，很难做到随时在线接受问答，并耐心引导用户。
2.缺服务
住民宿其实和住酒店一样，本质上就是旅游住宿业。所以“安全”和“卫生”都是基本要求。业主由于不是专业的酒店从业者，实际上无法完全做到按照住宿业标准提供卫生、布草、设施等服务。
3.不专业
经营民宿和经营酒店旅馆本质上都是专业的住宿业服务，从客户咨询、引导，到运营服务都有其行业专业特点，外行人难以掌握，也就无法形成口碑和复购。
对着短租民宿业务的发展，2018年开始出现多个新型的“全托管”短租民宿服务平台。
例如携程网旗下的“有家民宿”，是与业主签署3-5年的全托管代运营协议，然后将业主的住房进行标准化软装，达到统一居住标准，然后上线到包括携程网、去哪儿、途家、蚂蚁短租、微信酒店等各个流量平台出租，最后按月和业主进行分红。
另外还有一种是近年来刚刚兴起的“长租公寓”，比如“自如公寓”、“蛋壳公寓”。
这些公寓运营企业同样是把业主的住房按若干年租约签走，同样进行标准化软装，统一出租给需要长期租用的白领打工者。这个模式从用户群的上，与第一类个人租住是类似的，但是对住户的选择有取舍，房租收入也更稳定。
全托管模式下，业主不需要介入运营，可以避免经营上的坑。伴随房产税推出，进入住宿业的不专业业主会骤然增多，推荐指数五星。
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房子多了也是痛，真希望我能分担你的痛。
作者：张栋伟
