图片来自于网络
文：刘璐
西南财经大学经济学院 副教授、博士生导师
留美经济学博士
长篇都市财经爱情小说《楼市与爱情》作者
知名财经评论人
新浪微博：@学者刘璐
微信订阅号：liulu_cd
（博士研究生杨天池协助了本文的数据收集和整理工作，特此感谢！）
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看谁在裸泳的时候快到了。
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首先强调一点，笔者这篇文章只谈对全国楼市的整体行情的分析，不针对某个具体的城市。
近日，国家统计局发布了2017年10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。整体来看，70个大中城市中一线城市新房价格环比下降，二手房价格持平；二三线城市二手房价格涨幅与上月相同或回落。笔者认为，本次发布的房价指数折射出了非常重要的市场变化趋势。可以这样说：全国楼市向下调整的拐点初步确立，这一轮楼市热度的潮退正式开始拉开帷幕。
事后诸葛亮那不叫本事。笔者在今年3月份就公开预测：楼市将于今年十月开始整体转向，不同城市有先后。可参见今年3月《21世纪经济报道》对笔者的采访，白纸黑字写起的，全国几十家知名媒体也转载了这篇报道。今年5月，在成都本地知名媒体《华西都市报》的采访中，笔者再次重申观点如下：“当前楼市处于政策的持续收紧期，调控力度不断加大。但是市场本身虽然有所降温，但一定时间内还会延续之前的热度，这有一定的惯性。所以目前处于楼市的胶着期，或者说是政策的踩刹车期。这一阶段的特点是量缩价稳。但随着政策的持续收紧，甚至伴随着加息等因素的出现（北京已经开始定向加息了），我预测楼市在今年四季度出现向下的调整是大概率事件。”
笔者为什么会做出这样的判断？笔者自创有一套独特的数量分析模型，结合大数据和人工智能的先进算法，洞悉楼市走势也不是太难的事情。当然，您也可以觉得笔者在故弄玄虚。那么笔者就说这是自己夜观天象得到的启发罢了。都OK的，反正都差不多就这个意思。
好了，这一晃8个月过去了。随着国家统计局于11月18日公布的10月份70个大中城市最新房价指数出炉，笔者觉得这个重要的阶段终于来临了！
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下面来谈谈重点。
热点城市的房价是否真的下降了？
确实降了。虽然前不久还有南京通宵排号的消息，但不可否认，北京、合肥、厦门、深圳等前期过热城市的房价整体上已经开始下降了。不妨买张机票去燕郊考察一下，也许能让您想炒房的冲动稍微冷静下来一些。来，咱们看一条新闻标题：《中国最惨的楼市：房价跌67% 中介一条街仅剩招牌》，发布时间是刚过去不久的11月14日，内容请自己问度娘吧，笔者在此就不赘述。
除了热点城市楼市的走势，笔者更关注的问题是：全国楼市中环比下降的城市个数正在迎来“牛熊分界点”。
在10月份发布的房价指数中，新建商品住宅价格指数有14个城市环比下跌，分别如下：
数据来源于国家统计局
另有6个城市环比100，也就是说11月份他们就有可能转跌（实际上一些城市如合肥，正处于下跌中继途中，即“休息一个月再接着继续跌”），分别是：
数据来源于国家统计局
加在一起，新房市场一共有20个城市环比不涨了！
也许您觉得新房市场的由于有限价政策的存在，指数不那么真实。那么，咱们来看看二手房市场的情况。在10月份发布的房价指数中，二手房价格指数有20个城市环比下跌，分别如下：
数据来源于国家统计局
另有3个城市环比100，也就是说11月份他们就有可能转跌，分别是：
数据来源于国家统计局
加在一起，二手房市场一共有23个城市环比不涨了！
我们不妨思考一下，20来个城市环比不涨了，这意味着什么？
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好吧，下面笔者要上硬菜了！
先来一句古诗（钢琴曲响起来）：以史为鉴可以知兴替，以人为鉴可以明得失。
然而在投资上，大多数人都在重复地犯错。
虽然已经过去了多年，但是笔者依然清晰地记得，上一轮“史上最惨”楼市下跌开始大约在2014年5月左右。那么在2014年的5月份，究竟发生了什么？不妨让我们先来看看下面两幅非常关键的图。
图片为笔者整理
图片为笔者整理
显而易见，在2014年5月，不论是新房还是二手房，环比下跌的城市都陡然增加到了35个，也就是说70个大中城市中的一半都在走跌了。其中，新房指数更是从2014年4月的8座城市环比下跌，陡增到了35个。而在2014年4月，二手房指数环比下跌的城市为22个。
历史总是惊人的相似。但历史也不是简单的重复。当前楼市的情况显然比2014年的时候更为复杂。一个直接的对比，可以发现当前的楼市（即2017年10月）已经和2014年4月的情况非常得相似了。但是目前的房地产调控措施包括了之前没有的限售，这在一定程度上会减少恐慌性抛盘的压力，因为想卖也卖不出去。不过，趋势一旦形成，就是很难在短期内改变的。
从2014年5月开始，中国楼市经历了沉闷的整整一年时间。从业人员应该都还清楚地记得那个难忘的2014年9月，当70个城市的二手房指数全线下跌的时候（新房69个城市下跌），那个秋天显得出奇得冷。这让笔者联想到了2015年股灾时的“千股跌停”。可惜的是，大多数人总是好了伤疤忘了痛。没有太多专业技能的跟风投资者更是一波接着一波。笔者相信大多数人根本没有搞明白这一轮楼市为什么突然就这么火了起来，当然也就更搞不清楚为什么突然又可能冷了下去。
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也许有读者肯定要说：为什么我所在的城市的楼市还这么火？
笔者就问您一个问题：全国这么多个热点城市已经开始不同程度地下跌了，您凭什么就觉得您所在的城市可以走出独立行情呢？特别对于一些西部城市来说，不过是当地的楼市热度来得晚几个月，去得也晚几个月罢了。
2017年对很多前期滞涨的城市来说是补涨的行情。如果是自己住现在当然也可以买，毕竟新房和二手房倒挂显示出的性价比还是高的。买来投资，笔者只能说您不得不要考虑限售造成的流动性影响。另外，现在已经有城市出现新房“限价”失效的情况了：因为市场下行之后，新房的实际交易价格还达不到限价的水平。
聪明的投资者不会去对抗趋势，“顺势而为”会让投资的成功概率显著增强。逆势投资也不是不能成功，只不过是小概率事件而已。对于楼市来说，2015年的深圳就是一个特例。但在大多数时候，很少有单个城市能够逆着全国下行的楼市而走出独立的行情。这也是为什么笔者经常说的一个道理：房地产首先是一个宏观经济问题。
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有一句话不吹牛：近几年来笔者判断楼市的拐点还没有失手过。很多曾和笔者打赌过的业内专家都输了。
上面三幅图均为笔者公众号的截图（有发文的具体时间）。显然，如果您当时看了这三篇文章，现在资产估计应该翻了几番了。也确实曾有读者给笔者写来感谢信。笔者也只是淡定地一笑而已：笔者从来就不鼓励炒房。笔者只是在做客观的市场研究而已。什么房价涨跌之类的事情没有什么意思，笔者现在更关心社会发展和人类进步。
当然，没有看这些文章也没关系。至少，您不要当下面故事中的隔壁老王。
这则老王的故事是一个虚构的故事。老王在2015年初之前一直都在观望股市，终于按捺不住了，在2015年5月把好几年没有怎么涨的房子卖了，冲进股市，满仓还加了杠杆。没多久股灾来了，老王当然也是血本无归，还欠了很多债。经过两年的休养生息，有购房资格的老王又借了很多钱，于2017年4月在燕郊买了房：3万多一平，老王当时激动地觉得买得老划算了，起码要上5万！然后，当然就没有然后了。相信在你我的身边，这样的老王不在少数。
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去年以来的这一轮楼市行情，“板块轮动”是非常明显的特征。分城市来看，从上海开始“一路向西”，到靠近上海的江苏的苏州和南京，再到靠近江苏的安徽的合肥，再到中部的武汉和郑州，再到西部城市，传导的节奏非常有规律。从一个城市内部来看（以成都为例），城南——市区——近郊一圈层——部分二圈层如青白江——城南更远的地方如仁寿的视高，同样符合“板块轮动”的特征。说明什么？说明这一轮楼市的行情完全就是资金推动的。
2017年10月，M2的增幅创纪录地低到了8.8%。这里面传递出来的信号，值得认真揣摩很久。
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前一阵有大咖说2018年楼市还要暴涨。笔者才疏学浅，确实不明白这样说的逻辑如何才能站得住脚。笔者认为，就楼市来说，2018年只有冬天，没有春天，必然是一个调整年。
2017年四季度对楼市来说将是非常关键的时间窗口。笔者于2017年3月就做了这样的判断（可查看相关采访）：笔者预测今年十月开始全国整体房价开始走跌（不同城市有先后），2018年将是地产界比较难熬的年份，然后2018年底或2019年初又是向上的拐点，一些城市会继续上涨，而一些城市会持续走低。
当前房地产行业的金融属性越来越强，所以这一轮楼市的很多特征与股市也很相似：比如“板块轮动”，比如杠杆，比如很多……热点城市相当于领涨的“指标股”，而前期滞涨的城市则相当于“低价股”。2015年5、6月份，随着指标股“中国中车”的股价轰然倒塌，随着一些滞涨低价股的补涨结束，股灾应声而至。2015年端午节开始的股市发生了什么？建议新入行的投资者找当时关灯吃面的老股民好好聊聊取经。
当然，顶层设计早已经明确指出：“房子是用来住的，不是用来炒的”。因此，在多种政策的限制和保障之下，楼市的波动也必然是小于股市的。对于一些城市而言，下行也就是调整一下而已。但对于另外的一些城市，可能就不会那么幸运了。
房地产作为一个行业而言，有大周期，也有小周期。而每一轮楼市的波动，都会加剧城市间的分化：一些城市会波动上升，而另外一些城市则会波动下降。后面笔者会另行撰文分析70个大中城市中每一个城市的楼市前途，敬请关注。
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说了这么多，相信还是会有很多读者问笔者一个问题：现在买不买房？
笔者吐了几大口鲜血以后坚持着这样回答，实际上在5月份的采访中笔者就是这样回答的：
普通老百姓应该少了几分冲动，多了几分冷静。当前市场环境的变化非常迅速，一方面市场热依然在延续，不过已经开始逐渐降温了，不少热点城市甚至已经开始转跌了；另一方面，一些项目因为限价的因素，开盘售价低于市场预期和周边二手房房价。所以当前购房还是应该立足自己的用途。如果是投资，在连续收紧的政策之下，确实应该考虑下如何应对市场变化的风险。如果是自住，又满足限购条件，那确实可以冷静地选房，看好就下手。一旦市场开始下行，没有限价的二手房必然领跌。新房就要看其售价与周边二手房价的价差了。价差大的新房有可能会多抗一会儿，甚至有可能不跌；价差小的则可能就没有这么幸运了。
最后笔者只希望：当潮退下去的时候，您还安好。
- 完-
2017年11月27日
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