文：刘璐
西南财经大学经济学院 副教授、博士生导师
留美经济学博士
长篇都市财经爱情小说《楼市与爱情》作者
知名财经评论人
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市区地价更划算？
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待会儿马上要进行成都市区五宗地的拍卖了。这阵子每天几十件事情堆起，从早忙到晚，搬砖不易啊！~简单测评了一下，这次没有写得很深入。
本文纯粹是客观的技术分析，不带任何感情色彩。让市场的参与方正确认识地块的客观市场价值，减少误判，从而提升社会经济运行效率，这就是一个学者的使命感和社会责任。
那么，本次走上拍卖台的待出让的三宗地块都有些什么看点呢？
9月28日拍卖宗地：
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1，CH09（251/211）：2017-034，成华区青龙街道海滨湾社区三组、六组、十一组。容积率2，62.9036。
起拍价：楼面地价：7280元/平方米。
该地块的市场均值评估价（基础模式）：1875.0万元/亩，楼面地价：14062元/平方米。此时溢价率为93.16%。
笔者也给一个平均溢价率评估价（火热模式）: 估计已经熔断了，就不用发布了。
笔者希望开发商能理性拿地，不要冲动，能给自己的项目开发预留出充足的利润空间以应对市场变化。地肯定是不错的地，但如果溢价率太高了还是需要谨慎。
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2，CH08（251/211）：2017-033，成华区青龙街道海滨湾社区5、6组。容积率2，50.8964亩。
起拍价：楼面地价：7280元/平方米。
该地块的市场均值评估价（基础模式）：1862.2万元/亩，楼面地价：13967元/平方米。此时溢价率为91.85%。
笔者也给一个平均溢价率评估价（火热模式）:估计已经熔断了，就不用发布了。
笔者希望开发商能理性拿地，不要冲动，能给自己的项目开发预留出充足的利润空间以应对市场变化。地肯定是不错的地，但如果溢价率太高了还是需要谨慎。
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3，JJ06(251):2017-030，锦江区喜树街以东，芙蓉中街以南，椿树街以西，新规划道路以北（原成龙街道办事处粮丰村二、六组、粮丰村村属）。容积率2.5，36.5588亩。
起拍价：楼面地价：7930元/平方米。
该地块的市场均值评估价（基础模式）：2868.7万元/亩，楼面地价：17212元/平方米。此时溢价率为117.05%。
笔者也给一个平均溢价率评估价（火热模式）: 估计已经熔断了，就不用发布了。
笔者希望开发商能理性拿地，不要冲动，能给自己的项目开发预留出充足的利润空间以应对市场变化。地肯定是不错的地，但如果溢价率太高了还是需要谨慎。
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4，JJ05（251）:2017-029，锦江区成龙街道办事处粮丰村二、六、八组。容积率2.5，14.4040亩。
起拍价：楼面地价：7930元/平方米。
该地块的市场均值评估价（基础模式）：3123.3万元/亩，楼面地价：18740元/平方米。此时溢价率为136.32%。
笔者也给一个平均溢价率评估价（火热模式）: 估计已经熔断了，就不用发布了。
笔者希望开发商能理性拿地，不要冲动，能给自己的项目开发预留出充足的利润空间以应对市场变化。地肯定是不错的地，但如果溢价率太高了还是需要谨慎。
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5，JJ07(21/251):2017-031，锦江区成龙路街办粮丰村二组地块。容积率2.5，14.2260亩。
起拍价：楼面地价：7930元/平方米。
该地块的市场均值评估价（基础模式）：2959.1万元/亩，楼面地价：17754元/平方米。此时溢价率为123.88%。
笔者也给一个平均溢价率评估价（火热模式）: 估计已经熔断了，就不用发布了。
笔者希望开发商能理性拿地，不要冲动，能给自己的项目开发预留出充足的利润空间以应对市场变化。地肯定是不错的地，但如果溢价率太高了还是需要谨慎。
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整体点评：
从笔者这几期土拍测评不难看出，在当前的市场环境之下，也许市区地块的价值是更大的。
为什么？
很简单，这是因为容积率的变化！
之前市区地块的容积率较高，普遍为4甚至以上，而目前容积率则大幅下调到了2-2.5。这体现出了城市规划思路的变化。就地价本身而言，假设地块的价值本身其实并没有发生变化，而容积率减半，那么这种来自于规划条件的变化将立即导致地块的楼面地价翻倍。比如，一块容积率为4的市区地块本来的楼面价是8000元/平米，现在由于容积率降为2，那么该地块的楼面地价就立马变成了16000元/平米。这样，虽然我们看起来这块地的楼面地价上升了很多，但其实地块价值并没有发生根本性的变化（以多少钱一亩来度量），这就是一个单纯的“数字游戏”。
显然，市场反应是滞后的！！！当前其实很多市区地块的价值被市场低估了！
再反观郊区的地块。由于郊区地块的容积率本来就普遍比市区低，所以即使目前更低一些，但容积率降低的幅度，其实远远没有市区的容积率下降大！比如，郊区地块的容积率从3降为2，和市区地块的容积率从4降为2，甚至从5降为2，谁的幅度更大呢？
显然，当前市场对郊区地块的反应更为过热一些。
这背后的原因，可能是由于市区地块的绝对价格本来就比郊区高得多，所以降容后的效果使得楼面地价“吓退”了很多人。这相当于提升了拿地的门槛。
通过笔者的测评，相信读者很容易看出哪块地“最划算”。
笔者经常强调：“价值回归”这四个字，总会应验，或早或晚。
市场的“反应”总是会自发调整的：低估了会补涨，而高估了会回调，从不例外。
就说这么多吧。
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备注：
1，“市场均值评估价”指地块在成都土地市场上的基本市场估值。“火热模式”评估价指存在拍卖“合理”争抢时的市场估值。
2，上述“火热模式”评估价都已经考虑了正常的拍卖竞争因素，但实际成交结果有时也是非理性的。
3，由于住房租赁对于地价的影响非常复杂，本次测评暂时忽略了租赁住房的影响。各位看官可以在本测评的基础上，按照租赁比例对土地评估价进行下调。比如，无偿移交人才公寓（或租赁住房）占总建筑面积的比例为10%，那么把笔者的评估价打个九折，就是该宗地实际的合理估值。
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请注意！笔者的土地价值评估是基于对成都土地市场大数据研究的评估结果，在本文开头部分有介绍。本评估结果仅供参考，不构成任何投资建议！
最后再强调一点：笔者做出以上的土地价值评估完全依靠本市土地市场的公开历史成交信息和笔者自己独创的土地评估的“LRT”系统。所有土地相关信息的获取均来自于成都市国土局的官方网站。
至于本次土拍的结果如何，让我们拭目以待吧！
- 完-
2017年9月28日早9点
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