锦江生态带，图片来自于网络
文：刘璐
西南财经大学经济学院 副教授、博士生导师
留美经济学博士
长篇都市财经爱情小说《楼市与爱情》作者
知名财经评论人
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笔者曾犹豫了很久要不要发布这场土拍的测评，毕竟现在的土地市场环境日趋敏感，而本次土拍由于在天府新区，市场关注度就更高。但是笔者还是选择了发布，出于一个负责任学者的使命感。
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中产的痛点是什么？学校（从幼儿园到高中）、环境（公园、河流）、舒居（低容积率）、资产升值的预期（城南、天府新区）……
马上要进行天府新区三宗地的拍卖了。这阵子每天几十件事情堆起，从早忙到晚，搬砖不易啊！~简单测评了一下，这次没有写得很深入。
本文纯粹是客观的技术分析，不带任何感情色彩。让市场的参与方正确认识地块的客观市场价值，减少误判，从而提升社会经济运行效率，这就是一个学者的使命感和社会责任。
那么，本次走上拍卖台的待出让的三宗地块都有些什么看点呢？
9月21日拍卖宗地：
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1，TF(07/05):2017-17，天府新区华阳街道办事处一心村六组，鹤林村四组。容积率2，40.8983亩。
起拍价：1015万元/亩。
该地块的市场均值评估价（普通模式）：1168.44万元/亩，楼面地价：8763.3元/平方米。此时溢价率为15.12%。
笔者也给一个平均溢价率评估价（火热模式）:1869.504万元/亩，楼面地价：14021.28元/平方米。此时溢价率为84.19%。
笔者希望开发商能理性拿地，不要冲动，能给自己的项目开发预留出充足的利润空间以应对市场变化。地肯定是不错的地，但如果溢价率太高了还是需要谨慎。
点评：
1号地块西侧紧邻“龙江路”。学不学区咱们先不谈。以后业主能坐在自家阳台一边喝茶，一边娃儿在操场上玩耍，这种便利性的确是一种显著的优势。地块东侧约1.5公里就是蜿蜒的锦江河岸，“锦江生态带”绝非浪得虚名。地块只有不到41亩，总价相对较低，根据笔者的长期研究，这种地的评估价格会更高一些。
此外，1号地块配套并无偿移交的人才公寓的基础要求，占总面积的10.73%，在本次土拍的三宗地里是最低的，“性价比”更加突出。
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2，TF(07/05):2017-18，天府新区正兴街道田家寺村三、四组，田家寺村集体。容积率2.6029，170.4642亩。
起拍价：1170万元/亩。
该地块的市场均值评估价（普通模式）：908.15万元/亩，楼面地价：5233.54元/平方米。此时溢价率为-22.38%。
笔者也给一个平均溢价率评估价（火热模式）:1543.855万元/亩，楼面地价：8897.018元/平方米。此时溢价率为31.95%。
笔者希望开发商能理性拿地，不要冲动，能给自己的项目开发预留出充足的利润空间以应对市场变化。地肯定是不错的地，但如果溢价率太高了还是需要谨慎。
点评：
2号地块和3号地块更为靠近“西博城-兴隆湖”所在的天府新区核心商务会展区，到西博城展馆也就是2、3公里的距离，到兴隆湖约4公里左右的距离。规模大是这两块地的显著特点。这等规模在当前的成都土地市场已经较为少见。如能一起拿下，那么两块地的总规模是相当可观的。
此外，2号地块配套并无偿移交的人才公寓的基础要求，住宅面积的12.67%，占全部地块建筑面积的12.17%，这在本次土拍的三宗地里是最高的。
西博城，图片来自于网络
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3，TF(07/05):2017-19，天府新区正兴街道田家寺村四、五组，大安桥村一组。容积率2.6631，235.6635亩。
起拍价：1170万元/亩。
该地块的市场均值评估价（普通模式）：874.28万元/亩，楼面地价：4924.4元/平方米。此时溢价率为-25.28%。
笔者也给一个平均溢价率评估价（火热模式）:1486.276万元/亩，楼面地价：8371.48元/平方米。此时溢价率为27.03%。
笔者希望开发商能理性拿地，不要冲动，能给自己的项目开发预留出充足的利润空间以应对市场变化。地肯定是不错的地，但如果溢价率太高了还是需要谨慎。
点评：
基本同上。
此外，3号地块配套并无偿移交的人才公寓的基础要求，住宅面积的12.72%，占全部地块建筑面积的11.94%，这在本次土拍的三宗地里排在第二。
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整体点评：
天府新区很有一阵没有供地了，但毕竟其基础价值摆在哪儿，这次的起拍价都不低。通过笔者的测评，相信读者很容易看出哪块地“最划算”。
笔者经常强调：“价值回归”这四个字，总会应验，或早或晚。
然而，读懂楼市容易，看清人性困难。
就说这么多吧。拍卖现场举牌的诸君保重！
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备注：
1，“市场均值评估价”指地块在成都土地市场上的基本市场估值。“火热模式”评估价指存在拍卖“合理”争抢时的市场估值。
2，上述“火热模式”评估价都已经考虑了正常的拍卖竞争因素，但实际成交结果有时也是非理性的。
3，由于住房租赁对于地价的影响非常复杂，本次测评暂时忽略了租赁住房的影响。各位看官可以在本测评的基础上，按照租赁比例对土地评估价进行下调。
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请注意！笔者的土地价值评估是基于对成都土地市场大数据研究的评估结果，在本文开头部分有介绍。本评估结果仅供参考，不构成任何投资建议！
最后再强调一点：笔者做出以上的土地价值评估完全依靠本市土地市场的公开历史成交信息和笔者自己独创的土地评估的“LRT”系统。所有土地相关信息的获取均来自于成都市国土局的官方网站。
至于本次土拍的结果如何，让我们拭目以待吧！
- 完-
2017年9月21日早9点
