温江掠影（图片来自于网络）
文：刘璐
西南财经大学经济学院 副教授、博士生导师
留美经济学博士
长篇都市财经爱情小说《楼市与爱情》作者
知名财经评论人
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没有油爆的标题，这就是一篇普通的测评。
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马上要进行温江三宗地的拍卖了。这阵子每天几十件事情堆起，从早忙到晚，搬砖不易啊！~简单测评了一下，这次没有写得很深入。
早就有多位业内人士表示，本次土拍温江地价将上万。这反映出了业内焦灼的心态。通过仔细的测评，笔者却觉得本次土拍温江的地价不容易上万。
那么，本次走上拍卖台的待出让的三宗地块都有些什么看点呢？
9月19日拍卖宗地：
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1，WJ2017-09（251），温江区公平街道太极社区。容积率2.5，86.0426亩。
起拍价：楼面地价：5300元/平方米。
该地块的市场均值评估价（普通模式）：757.81万元/亩，楼面地价：4546.85元/平方米。此时溢价率为-14.21%。
笔者也给一个平均溢价率评估价（火热模式）: 1136.72万元/亩，楼面地价：6820.28元/平方米。此时溢价率为28.68%。
笔者希望开发商能理性拿地，不要冲动，能给自己的项目开发预留出充足的利润空间以应对市场变化。地肯定是不错的地，但如果溢价率太高了还是需要谨慎。
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2，WJ2016-12（251/211），温江区柳城街道新华社区。容积率2.5，81.1914亩。
起拍价：楼面地价：5300元/平方米。
该地块的市场均值评估价（普通模式）：816.38万元/亩，楼面地价：4898.3元/平方米。此时溢价率为-7.58%。
笔者也给一个平均溢价率评估价（火热模式）:1142.93万元/亩，楼面地价：6857.62元/平方米。此时溢价率为29.39%。
笔者希望开发商能理性拿地，不要冲动，能给自己的项目开发预留出充足的利润空间以应对市场变化。地肯定是不错的地，但如果溢价率太高了还是需要谨慎。
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3，WJ2016-17(251/211)，温江区柳城街道新华社区。容积率2.5，41.0318亩。
起拍价：楼面地价：5300元/平方米。
该地块的市场均值评估价（普通模式）：789.51万元/亩，楼面地价：4737.04元/平方米。此时溢价率为-10.62%。
笔者也给一个平均溢价率评估价（火热模式）: 1105.31万元/亩，楼面地价：6631.86元/平方米。此时溢价率为25.13%。
笔者希望开发商能理性拿地，不要冲动，能给自己的项目开发预留出充足的利润空间以应对市场变化。地肯定是不错的地，但如果溢价率太高了还是需要谨慎。
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整体点评：
还记得2016年10月18日拍卖的温江农科城的三块地不？
地块一：45.0841亩，容积率3，起拍价：230万元/亩（合楼面地价：1150元/平方米），成交价260万元/亩。地块二：41.8597亩，容积率3，起拍价：230万元/亩（合楼面地价：1150元/平方米），成交价260万元/亩。地块三：29.6289亩，起拍价：200万元/亩（合楼面地价：1200元/平方米），成交价290万元/亩。显然，当时成都火热的楼市行情，并未给温江的土地市场带来些许热风。
在2016年10月17日发布的《温江农科城的三块地来了!10.18成都土拍评估》一文中，笔者坚定地指出，这几块地的市场价值在784.1708万元/亩至818.4634万元/亩。
白纸黑字。众人皆醉我独醒。所以，笔者经常觉得很寂寞。能读懂笔者的人，太少。
如今，土地市场的热度席卷全城，而近郊一圈层也全面“失守”楼面地价的万元大关。本次土拍，温江地价上不上万，其实笔者并不关心。笔者只是传递一个客观而科学的价值导向。估计很多人会觉得笔者这一次给出的评估价偏低了。So what? 反正以后亏钱的又不会是笔者。想想2007年光华大道某神盘一“套”就是十年的案例。前车之鉴。但人们却总是好了伤疤忘了痛。
笔者经常强调：“价值回归”这四个字，总会应验，或早或晚。
就说这么多吧。拍卖现场举牌的诸君保重！
温江掠影（图片来自于网络）
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备注：
1，“市场均值评估价”指地块在成都土地市场上的基本市场估值。“火热模式”评估价指存在拍卖“合理”争抢时的市场估值。
2，上述“火热模式”评估价都已经考虑了正常的拍卖竞争因素，但实际成交结果有时也是非理性的。
3，由于住房租赁对于地价的影响非常复杂，本次测评暂时忽略了租赁住房的影响。各位看官可以在本测评的基础上，按照租赁比例对土地评估价进行下调。
请注意！笔者的土地价值评估是基于对成都土地市场大数据研究的评估结果，在本文开头部分有介绍。本评估结果仅供参考，不构成任何投资建议！
最后再强调一点：笔者做出以上的土地价值评估完全依靠本市土地市场的公开历史成交信息和笔者自己独创的土地评估的“LRT”系统。所有土地相关信息的获取均来自于成都市国土局的官方网站。
至于本次土拍的结果如何，让我们拭目以待吧！
- 完-
2017年9月19日早6点
