文：刘璐
西南财经大学经济学院 副教授、博士生导师
留美经济学博士
长篇都市财经爱情小说《楼市与爱情》作者
知名财经评论人
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老司机之战！
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昨天的中和与大丰两宗地“预热”了一下，当时笔者就担心，今天这场备受关注的土拍怕刹不住车。
几个小时之后，六宗位于成都主城区的以住宅为主的地块就将走上拍卖台，其中多宗都是纯住宅用地。不知从何时起，商业用地仿佛成了“过街老鼠”？这也反映出当前市场的浮躁。
今天下午报名来参加土拍的，哪个不是老司机呢？大量关注这场土拍的场外吃瓜群众，又有哪个不是老司机呢？
说今天是老司机之战，还有一个意思：就是今天的六宗地都在市区，其中只有中和地块在绕城（四环路）外，其他五宗地都在绕城以内，而建设路地块更是在就二环路边上。根据笔者的长期观察，郊区的地块更容易引起新进入成都市场的“新手”哄抢。而主城区的地，却更容易受成都市场老兵的青睐。也许，老司机们更懂主城区的价值吧？
在地产界，做营销，那只能叫纯情。只有做过拓展，才能看透人性。不要问笔者为什么说这样的话。笔者只是一个旁观的局外人。
相信本次土拍的六宗地，各位感兴趣的业内人士连总平方案都排出来了。但笔者给出的评估价，显然是不一样的。和业内常用的“倒推法”不一样，笔者根本不需要去猜这地建出来的房子能卖多少钱，笔者只是从土地市场本身而言来计算土地应有的市场价值，这就是传说中的神技：大数据下土地评估的“LRT”法。
当然，同样的方法笔者一样可以计算出在任意位置，房价卖多少合适。比如算出来某地开发的住房均价要值2万，那如果现价是1万2，那就还有潜力；如果现价是3万，那就呵呵了。不过，房价问题显然太敏感了，所以笔者从未公开发布关于房价的测评，这个还请各位看官理解。算房价的技能显然杀伤力太大了，咱们还是就土地谈土地吧！
那么，本次走上拍卖台的待出让的六宗地块都有些什么看点呢？
9月7日拍卖宗地：
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1，JJ09(251):2017-038，锦江区三圣乡曾家坡5、6组地块。容积率2.5，62.973亩。
起拍价：楼面地价：5467元/平方米。
该地块的市场均值评估价（普通模式）：2292.9万元/亩，楼面地价：13757元/平方米。此时溢价率为151.64%。
笔者也给一个平均溢价率评估价（火热模式）:肯定熔断了，笔者就不发布了。
笔者希望开发商能理性拿地，不要冲动，能给自己的项目开发预留出充足的利润空间以应对市场变化。地肯定是不错的地，但如果溢价率太高了还是需要谨慎。
点评：
人才公寓？所以起拍价偏低一些。
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2，PWH11(251/21):2017-036，武侯区簇桥街道办事处七里村2、3、5、8、9组。容积率2，157.1703亩。
起拍价：楼面地价：8000元/平方米。
该地块的市场均值评估价（普通模式）：1704.4万元/亩，楼面地价：12783元/平方米。此时溢价率为59.79%。
笔者也给一个平均溢价率评估价（火热模式）:2386.16万元/亩，楼面地价：17896.2元/平方米。此时溢价率为123.70%。
笔者希望开发商能理性拿地，不要冲动，能给自己的项目开发预留出充足的利润空间以应对市场变化。地肯定是不错的地，但如果溢价率太高了还是需要谨慎。
点评：
簇桥现在火啊……不过这个起拍价不算高。这地这么大规模，怕喜欢的人多哦。
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3，WH12(251):2017-037，武侯区簇锦街办铁佛村9组。容积率2，46.1071亩。
起拍价：楼面地价：8500元/平方米。
该地块的市场均值评估价（普通模式）：1856.9万元/亩，楼面地价：13927元/平方米。此时溢价率为63.85%。
笔者也给一个平均溢价率评估价（火热模式）:2599.66万元/亩，楼面地价：19497.8元/平方米。此时溢价率为129.39%。
笔者希望开发商能理性拿地，不要冲动，能给自己的项目开发预留出充足的利润空间以应对市场变化。地肯定是不错的地，但如果溢价率太高了还是需要谨慎。
点评：
为什么同样是簇桥，3号宗地笔者给的评估价更高呢？对！就是因为面积小点，争抢更激烈的原因。
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4，QY01(251):2017-039，青羊区苏坡街办培风社区3、4组，中坝社区3、8组。容积率2，141.5274亩。
起拍价：楼面地价：8000元/平方米。
该地块的市场均值评估价（普通模式）：1549.1万元/亩，楼面地价：11618元/平方米。此时溢价率为45.23%。
笔者也给一个平均溢价率评估价（火热模式）:2168.74万元/亩，楼面地价：16265.2元/平方米。此时溢价率为103.32%。
笔者希望开发商能理性拿地，不要冲动，能给自己的项目开发预留出充足的利润空间以应对市场变化。地肯定是不错的地，但如果溢价率太高了还是需要谨慎。
点评：
外光华，一直关注度就很高。
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5，GX2016－16（071），高新区中和街道观东社区一组、应龙社区七组、新华社区五组。容积率2，91.5381亩。
起拍价：楼面地价：9500元/平方米。
该地块的市场均值评估价（普通模式）：1165.23万元/亩，楼面地价：8739.5元/平方米。此时溢价率为-8%。
笔者也给一个平均溢价率评估价（火热模式）:1980.891万元/亩，楼面地价：14857.15元/平方米。此时溢价率为56.39%。
笔者希望开发商能理性拿地，不要冲动，能给自己的项目开发预留出充足的利润空间以应对市场变化。地肯定是不错的地，但如果溢价率太高了还是需要谨慎。
点评：
中和，地价里面“预期”的比重较大。话就说到这儿吧，点到即止。
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6，CH11(251):2017-040，成华区二环路东一段30号。容积率2.5，18.1163亩。
起拍价：楼面地价：9000元/平方米。
该地块的市场均值评估价（普通模式）：3793.8万元/亩，楼面地价：22763元/平方米。此时溢价率为152.92%。
笔者也给一个平均溢价率评估价（火热模式）: 肯定熔断了，笔者就不发布了。
笔者希望开发商能理性拿地，不要冲动，能给自己的项目开发预留出充足的利润空间以应对市场变化。地肯定是不错的地，但如果溢价率太高了还是需要谨慎。
点评：
印象里，6号地块应该是笔者这些年来在成都测评过的楼面地价最高的一宗地，而且这还只是基础评估价。上一次有2万左右楼面价的评估价的地块，是在红牌楼的一宗仅约10亩的地。后来红牌楼又有一宗稍大的地，笔者给的评估价是1万7，而成交价也是1万7。其实通过笔者的测评，什么地的地价水分多，什么地的低价超值，一目了然。
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备注：
1，“市场均值评估价”指地块在成都土地市场上的基本市场估值。“火热模式”评估价指存在拍卖“合理”争抢时的市场估值。
2，上述“火热模式”评估价都已经考虑了正常的拍卖竞争因素，但实际成交结果有时也是非理性的。
请注意！笔者的土地价值评估是基于对成都土地市场大数据研究的评估结果，在本文开头部分有介绍。本评估结果仅供参考，不构成任何投资建议！
最后再强调一点：笔者做出以上的土地价值评估完全依靠本市土地市场的公开历史成交信息和笔者自己独创的土地评估的“LRT”系统。所有土地相关信息的获取均来自于成都市国土局的官方网站。
至于本次土拍的结果如何，让我们拭目以待吧！
- 完-
2017年9月7日早10点30
