成都新开街(赖武摄于1990年代)
文：刘璐
西南财经大学经济学院 副教授、博士生导师
留美经济学博士
长篇都市财经爱情小说《楼市与爱情》作者
知名财经评论人
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纯商业用地还受市场青睐吗？
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“7.18”成都土拍的商业和产业限制条件还历历在目，上次的主角是成华区和金牛区。这一次，锦江区携两宗重量级地块登场。虽然现在众开发商对高商业占比的项目避之不及，但毕竟这两块地的位置非常好。显然现在对于纯商业用地来说，并不是一个好的市场时机。但其应该有的价值还是在那儿摆着。它们究竟价值几何，还会受到市场的待见吗？
那么，本次位于锦江区的待出让的地块都有些什么看点呢？
8月8日拍卖宗地：
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1，JJ02(21):2017-005，锦江区工业园区东西四路8号。地块面积28243.68（其中出让面积26323.81）平米，合42.3655 (其中出让面积 39.4857)亩，容积率≦4.5，商业建筑面积比例=100%。
起拍价：1196.4万元/亩，楼面地价：3988.00元/平方米。
该地块的市场均值评估价（普通模式）：2169.9万元/亩，楼面地价：7233元/平方米。此时溢价率为81.37%。
笔者希望开发商能理性拿地，不要冲动，能给自己的项目开发预留出充足的利润空间以应对市场变化。地肯定是不错的地，但如果溢价率太高了还是需要谨慎。
点评：
笔者其实一直没有搞懂，为什么在南三环路外一点，锦江旁，离金融城这么近的位置，要规划这么多的工业用地？这片区域长得就像CBD，却非要背负着工业用地的包袱。事实上，这里的很多工业用地，都修成了写字楼。这可以看作是市场对于不合理规划的自发修正。如今，这块纯商业用地的上市，能不能兑现其应有的商业价值呢？
周边成交地价参考：
地块周边的历史成交地块众多。但是在今年的土地市场行情之下，直接看周边历史地价的参考意义不大，必须得从更宏观的角度来把握地块的价值。笔者就偷个懒不写了。各位且行且珍惜！
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2，JJ03(21):2017-021，锦江区新开街，东丁字街。地块面积18102.36平米合27.1535亩，容积率≦6，商业建筑面积比例=100%。
起拍价：5040.8万元/亩，楼面地价：12602元/平方米。
该地块的市场均值评估价（普通模式）：7904.3万元/亩，楼面地价：19761元/平方米。此时溢价率为56.81%。
笔者希望开发商能理性拿地，不要冲动，能给自己的项目开发预留出充足的利润空间以应对市场变化。地肯定是不错的地，但如果溢价率太高了还是需要谨慎。
点评：
这块地的位置不可谓不“显赫”。地块离天府广场的最近距离仅约700米。近年来在成都最心脏的位置罕有这等规模的地块上市。说到天府广场，可能那些来成都抢房的外地人不是很了解它对于成都的重要意义。这里不仅有很多代老成都的回忆，也是成都永远的地理中心。以前说成都修了绕城高速（现在叫四环）就不会再修环了。但实际上现在不仅又修好了第二绕城高速，五环路和第三绕城高速也正在修建之中。而每多修一个环，事实上就进一步强化了传统市中心的地理“统治力”。
以前别人调侃上海的金融屌丝，坐了两个小时地铁，到了陆家嘴，在走出地铁站看到那三栋著名高楼的一瞬间，觉得自己仿佛拥有了全世界。可是上海不是只有陆家嘴，而成都，也不是仅仅只有南门。哪怕从新都、温江或者龙泉挤了一个多小时地铁，到金融城喝杯咖啡感觉拥有了全世界，也不能否认天府广场一带作为地理中心所拥有的巨大便利性。
事实上，在笔者去年底进行的一个在线投票中，大多数网友还是认可天府广场区域作为市中心的地位。
笔者去年底进行的在线投票
本宗地除了商务和商业价值，周边还有着众多老成都的印记。地块西南侧紧邻就是著名的盐道街中学和盐道街小学，这里人才辈出。地块紧邻的新开街曾是成都著名的花鸟一条街。
成都新开街(赖武摄于1990年代)
老人们在新开街斗鸟，是30年前成都最资格的市井生活方式。而对于周边的中小学生们来说，放学时专挑新开街走，逗鸟儿逗松鼠，然后顺便到旁边的游戏厅里去打几把街霸，那就是童年。
祝福这块地吧！
周边成交地价参考：
“最市中心”区域可供参考的地块不多。可以参考一下那年蓝润在人民南路和春熙路拿的两块地。
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请注意！笔者的土地价值评估是基于对成都土地市场大数据研究的评估结果，在本文开头部分有介绍。本评估结果仅供参考，不构成任何投资建议！
最后再强调一点：笔者做出以上的土地价值评估完全依靠本市土地市场的公开历史成交信息和笔者自己独创的土地评估的“LRT”系统。所有土地相关信息的获取均来自于成都市国土局的官方网站。
至于本次土拍的结果如何，让我们拭目以待吧！
- 完-
2017年8月7日
