文：刘璐
西南财经大学经济学院 副教授、博士生导师
留美经济学博士
长篇都市财经爱情小说《楼市与爱情》作者
知名财经评论人
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“7.18”土拍已经过去三天，确实还有很多值得回味……
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这几天，业内对于“7.18”土拍的讨论依然很多。笔者写这篇文章，不是想重复结果，而是想透过这次土拍，聊一聊本次拍卖所折射出的成都楼市版图的一些变化。
首先，笔者想强调一个观点：土地市场的冷热和楼市的冷暖有直接关系。楼市火，土地市场也会火。楼市转冷，则土地市场又会哀鸿遍野，频繁流拍。
其次，一个大大的但是，土地市场对楼市变化会做出过度反应。也就是说，土地市场的波动比楼市本身的波动剧烈得多。
对于一个城市的不同区域和板块而言，又会在楼市和土地市场波动的大背景下，出现冷热不均的局面。从价值洼地到过热区域的变化，既是一个区域走向成熟的标志，也是土地市场价值规律的体现。当然，就和一个人最怕的是“未富先老”一样，一个区域最怕的也是“未熟先贵”。这是什么意思呢？就是一个区域本身如果还没有成熟起来，但是地价就贵上天了，那对这个区域的发展而言显然是不利的。最理想的情况，是一个区域的成熟度与其地价和地价相匹配。当然，这比较难。
下面，就让我们来对“7.18”的土拍复一个盘。相信各位读者朋友会对笔者上面的一番话有更深的体会。
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7月18日拍卖宗地：
1，CH05（251）:2017-025，成华区龙潭街道办事处同仁社区3组、院山社区5组。地块面积36204.11平米合54.3062亩，容积率≦3，兼容商业建筑面积比例=0%。
起拍价：1000万元/亩，楼面地价：5000元/平方米。
该地块的市场均值评估价（普通模式）：926.4万元/亩，楼面地价：4632.1元/平方米。此时溢价率为-7.36%。
笔者也给一个平均溢价率评估价（火热模式）: 1296.96万元/亩，楼面地价：6484.94元/平方米。此时溢价率为29.70%。
最高限价：9500元/平方米
成交价：9600元/平方米
溢价率: 92%
点评：
龙潭区域是成都主城区内从价值洼地到过热区域的最典型样本。
前两年龙潭的土拍史，基本上就是一部流拍史。
2014年12月，龙潭地块的起拍楼面价2700元/平米流拍。
2015年12月，龙潭地块同样一块地的起拍楼面价降成了2560元/平米，底价成交。
2016年2月，龙潭地块的起拍楼面价3000元/平米流拍。
2016年著名的“6.29”土拍，龙潭地块起拍价2720元/平方米，成交价4180元/平方米。
2016年7月，龙潭地块的起拍楼面价3000元/平米还流拍。
2016年10月的时候，龙潭地块的起拍楼面价也都还在3300元/平米的样子。
这些年，每次龙潭土拍，笔者发文评估，都在强调龙潭是一个三环边上的价值洼地，这里的地楼面价要值5000左右。认真看了笔者测评文章的朋友肯定赚了大钱。
2016年12月，龙潭地块的起拍楼面价上升到了5500元/平米。
至此，龙潭区域终于彻底实现了“价值回归”，在土地价格上实现了其应有的价值。
2017年7月，龙潭地价已经是一年之前的三倍。即使充分考虑了目前成都土地市场正常的市场竞争，笔者对龙潭地块的评估价也仅约6500元/平米。这是龙潭地块当前的客观市场价值。但显然，现在这里的地价已经“过热”了约50%。这高的3000多地价，当然也不是不能消化，但项目在后期销售的时候必然会承受一些压力。
不知道人们在想起一年前龙潭地块流拍时那个价格的时候，会不会心痛？
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2，CH07(211/251/21):2017-027，成华区铁塔厂片区。地块面积123832.87平米合185.7493亩，容积率≦4.1074，兼容商业建筑面积比例=68.47%。
起拍价：1369.134万元/亩，楼面地价：5000.00元/平方米。
该地块的市场均值评估价（普通模式）：1263.0万元/亩，楼面地价：4612.3元/平方米。此时溢价率为-7.75%。
笔者也给一个平均溢价率评估价（火热模式）: 1768.2万元/亩，楼面地价：6457.22元/平方米。此时溢价率为29.14%。
成交价:9200元/平方米
溢价率: 84.12%
点评：
这也是命运多舛的一块地。2015年5月登台，起拍价4360元/平方米，容积率5。如今容积率降到4.1，起拍价上升到不多，但却多了很多“苛刻”的商业和产业限制，还有代建、返迁等等。精瘦肉割成了五花肉，但还是卖出去了。9200元/平方米虽然看起来不算高，但考虑到其他附加条件，实际上已经很高了。再回过头去看两年前的价格，不仅让人感慨。不过，相对于上面提到的龙潭区域，铁塔厂这块地其实还不算溢价好高。
附：二号宗地自持要求：
1、引进一家以上的证券、信托、保险企业总部或成都分公司入驻；
2、引进一家以上的商业银行总部或省级分行入驻；
3、引进一家五星级酒店，酒店须于签订土地出让合同之日起44个月被竣工营业；
4、竞得人须自持并整体运营的计容商业建筑面积与不分割出售的计容商业建筑面积之和，不得低于计容总商业建筑面积的50%，其中自持部分不得低于35%。
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3，CH04(21/251):2017-024，成华区二仙桥5号地块项目B1地块。地块面积61836.54平米合92.7548亩，容积率≦3， 51%≦兼容商业建筑面积比例≦100%。
起拍价：1160万元/亩，楼面地价：5800元/平方米。
该地块的市场均值评估价（普通模式）：1525.7万元/亩，楼面地价：7628.4元/平方米。此时溢价率为31.53%。
笔者也给一个平均溢价率评估价（火热模式）:2135.98万元/亩，楼面地价：10679.76元/平方米。此时溢价率为84.13%。
最高限价：8200元/平米
抽签竞得价：8260元/平米
溢价率: 42.41%
商业自持比例为：100%
点评：
二仙桥其实是一坨价值洼地，笔者以前也一直再说。本次拍卖，笔者对这块地给出的估值是本场最高的，超过了一万的楼面价。虽然由于限价，终止于8260，但真实的成交价肯定是应该更高的。这在笔者对“4.6”土拍所做的评估中已经得到了印证。
虽然这块地玩了一个新花样，来了个“100%”的自持，但实际上本地块的总体商业可以只修建51%，所以还算OK啦。
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4，JN03(211/251):2017-019，金牛区天回街道办事处万圣社区9组，白塔社区7、9组，石门社区1组。地块面积66730.49平米合100.0957亩，1≦容积率≦2.92，25.49%≦兼容商业建筑面积比例≦50.98%。
起拍价：974.83万元/亩，楼面地价：5000.00元/平方米。
该地块的市场均值评估价（普通模式）：712.1万元/亩，楼面地价：3652.5元/平方米。此时溢价率为-26.95%。
笔者也给一个平均溢价率评估价（火热模式）: 996.94万元/亩，楼面地价：5113.5元/平方米。此时溢价率为2.27%。
成交价:7870
溢价率: 57.16%
点评：
在北绕城以内，这里其实是一片较为“空旷”的区域。你以为这里是新都的大丰，但其实这里属于金牛区的天回。虽然“空”，但毕竟绕城以内的城市基础价值还是有的，而且这片区域还有一段难得的河景资源，离凤凰山公园也近。因此，在“4.6”土拍的时候，笔者给予了该区域一宗地6652元/平方米的评级，这是较为合理的。而这一次土拍，由于商业自持等附加条件，笔者的评估价下调到了5114元/平方米。在“4.6”土拍的时候，该区域地块成交价超过其客观估值40%多。本次土拍的绝对价格虽然比上一次低不少，但其实其超过客观估值的比例还要更高一些，达54%。
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5，JN04(21/251):2017-020，金牛区沙河源街道办事处友联社区2、8组。地块面积38458.35平米合57.6875亩，容积率≦2，50%≦兼容商业建筑面积比例≦100%。
起拍价：666.667万元/亩，楼面地价：5000元/平方米。
该地块的市场均值评估价（普通模式）：765.3万元/亩，楼面地价：5740.0元/平方米。此时溢价率为14.79%。
笔者也给一个平均溢价率评估价（火热模式）: 1071.42万元/亩，楼面地价：8036元/平方米。此时溢价率为60.72%。
成交价:5000元/平米
点评：
成都主城区的西北角，是一片神奇的区域。可以这样说，华侨城就是西北三环最后的堡垒。有次笔者开错路，转到华侨城背后那片儿去了，还以为到了哪个县城。打开地图，在成都西北角的这个扇形区域，如果按照“城市地理空间要素”来说，就基本是一个空白（相反地，城南的分布就很密集）。由成彭路和和沙西线夹角而成的这个扇形区域（以及周边的一些区域），确实是成都绕城（四环）以内的“秘之空白”。这一片区域，其发展的成熟度可能远不如同半径新都的大丰和郫都的犀浦。这确实是一个让人费解的地方。
但毕竟，由地理位置决定的城市基础价值还是有的。而且这个扇形区域还有不错的河景资源可以打造。正因如此，笔者根据“LRT法”对其给出的基本评估价都是5740元/平米，而火热评估价更是高达8036元/平米。如果没有商业自持限制，笔者对该地块的估值还会更高。
从其底价成交的结果来看，显然很多人还没有认识到该区域的价值。但实际上这是成都在“3.5环”左右半径的区域可能仅剩的少数价值洼地之一了（去年底在东北区域的类似位置，融创也底价拿了地）。日后该区域的地价贵起来了，可不要问为什么当年我没有去抄底呢？做房地产开发，有眼光才能赚大钱，跟风则只能赚小钱，甚至还有可能亏损。显然，看地的眼光就是钱。
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6，WH06(21/251):2017-015，武侯区簇锦街道铁佛村6、7组、簇桥街道七里村6组。地块面积48654.65平米合72.982亩，容积率≦2.8，50%≦兼容商业建筑面积比例≦100%。
起拍价：1306.667万元/亩，楼面地价：7000.00元/平方米。
该地块的市场均值评估价（普通模式）：1198.9万元/亩，楼面地价：6422.7元/平方米。此时溢价率为-8.25%。
笔者也给一个平均溢价率评估价（火热模式）: 1678.46万元/亩，楼面地价：8991.78元/平方米。此时溢价率为28.45%。
最高限价：9800元/平米
成交价: 9800
溢价率: 40%
点评：
簇桥……老成都懂。以前笔者一直说这里是成都西南三环外的价值洼地，和东北三环外的龙潭正好呼应。开发并成熟得较早的武侯区在其他方位基本没有什么土地储备了，于是在西南方向的武侯新城区域，近两三年来成了武侯区供地的主力区域。
以前这里也流拍过多次，但这一年来地价上涨很快。2015年12月，该区域地价上升至6200元/平米，已经较龙潭率先实现了其价值回归。笔者在和业内人士交流时，多次提到“2015年抄底簇桥，2016年抄底龙潭”的观点，就是这个意思。笔者认为目前该区域地价的“冷静”估值在9000元/平米左右，而“冲动”估值在13000元/平米以内。再多，就过了。“4.6”土拍，该区域拍出了17160元/平米的天价。显然，这可能需要消化一定的时间了。
本次土拍，由于有商业自持的限制，笔者给出的“火热”评估价在9000元左右。最后的成交价和笔者的评估比较接近。当然，如果没有最高限价，这块地应该还会拍得更贵一些，但目前的拿地价格更为合理。
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关于这次土拍，还有什么感触？
“7.18”土拍之后，很多业内人士感叹，成都的土地市场没有中小开发商什么事儿了。笔者当时就觉得他们偏激了。但是笔者想了半天，尽然无法反驳他们。
笔者专门统计过2015年成都土地市场单宗住宅用地的平均成交总价，大约是4亿元左右。此时一些中小开发商借点钱还能勉强参与一下。但是如今，成都的土地市场已经是动辄几大十亿一宗的土地了，中小开发商恐怕连参拍的保证金都很难凑得够。
但显然这还不仅仅是钱的问题。本次土拍透露出一个重要的信号，即管理层在运用更加灵活的政策工具来调控过热的土地市场。“自持商业比例”就是一个影响深远的新玩法。在商业地产不好做的大背景下，基本上开发商都不想做商业，更不想自持。自持商业显然会大大增加拿地开发商的资金占用成本，并大大拖长投资的收回期限。拼短线，中小开发商还可以高息融资；但拼长线，融资成本的差距就是生和死的区别。
比商业自持更厉害的就是产业招商的要求，这确实比修房子卖要难多了。当然，这种政策推出的时机也很重要。如果是在市场冷清的时候推出，那么这几宗地多半只有流拍的宿命。但在市场火热的时候推出，再“刁难”的条件也难以阻挡房企的拿地热情。因此，在抑制地价过高的同时，还顺便推进了产业的发展和升级，创造了潜在的就业和税收，这可谓一石N鸟。这也许是效果最好的土地市场调控政策，比单纯的熔断价格限制要厉害得多。当然，吃下了这些有着苛刻条件的地能不能消化，这是开发商要认真思考的事了。所以最后能拿这些地的，不仅钱多，还要有强大的综合资源才行。
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复盘了这六块地，最后，让我们来聊聊方法论。
经常有朋友问笔者，这套“LRT”估值算法是拿来干嘛的。这个研究的意义，不是拿来搞预测，而是提供一个价值标杆和尺度。
笔者曾和多位非常专业的开发商业内人士交流过对参加土拍拿地的看法。其观点是“不关心最后拍多少，而只关心这地值多少钱。高了就不拿，低了就拿。就这么简单。”可见，提供一个科学的、客观的地价 “参照系”，是业内在参加土拍时最迫切的需求，而这也正是笔者这个土地价值研究的关键意义。更不用说，本研究本身就可以帮助业内判断土地市场里的套利机会。
计算的评估结果是基于整个成都土地市场的历史成交数据所做出的客观的计算和评估，不代任何主观判断。这个研究的最大意义，在于用大数定理，从成都土地市场的整体角度来计算某宗地的均值。任何市场都需要一个均衡价格作为参考。实际成交价低于均衡价，就说明从成都土地市场整体来看，拿这地划算，否则就不划算。
打个比方，如果一块地的客观价值只值5000元/平米（楼面价），但由于拍卖的过热等不理性因素，非要拍成15000元/平米（楼面价）甚至更高，“啪”地一声，拍卖师手起锥落，“成交！就卖给你！”这样即使拿下了地，那日后也会吞下苦果。只要出价高，拿地不是问题，但关键是拿地以后呢？怎么开发？又怎么销售？
一座城市内部不同空间方位和区域上的土地价格，是必然向着其应有的市场价值回归的。有的区域在一定时间内虚高，之后大概率会出现下降。而有的区域在一定时间内偏低，日后也会大概率上升。价格向着价值回归，这是客观的经济规律。通俗地说，“一碗水总要端平”，即一座城市内部要素的流动会促使地价虚高的地方下降，而地价偏低的地方回升。当然，这种价值回归需要时间，但总会实现。这是由成都的城市空间要素分布特征决定的，具有必然性。当然，这种价值回归的时间具有不确定性，或快或慢。
所以，正确认识一宗地的客观市场价值是非常关键的，而这正是这个研究的价值所在。
- 完-
2017年7月21日
