文：刘璐
西南财经大学经济学院 副教授、博士生导师
留美经济学博士
长篇都市财经爱情小说《楼市与爱情》作者
知名财经评论人
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成都龙泉十陵地块价值评估，市场走势分析，以及这套算法背后的故事……
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最近笔者在各种场合经常和业内朋友交流，反复表达一个观点：房地产首先是一个宏观经济问题，受国家宏观经济政策的影响很大，有周期性。所以单独看一座城市或者一个城市内的某一个区域没有意义。笔者的这个观点在2016年以来的这一波行情中得到了充分的验证，可以说体会太深刻了。城市发展、人口流入等因素，都是中长期的“基本面”，怎么可能能够解释一些城市短短几个月内就出现的房价暴涨呢？股市有句名言：研究基本面，输在起跑线。这句话同样适合楼市。房地产说到底还是靠“天”吃饭：“行情”来了，房子根本不愁卖；而没有“行情”，再怎么吆喝也很难把房子卖出去。笔者把《楼市与爱情》第一季的小标题取名为《行情》，也正是这个原因。
虽然笔者经常觉得房地产行业没有什么技术含量，就是一个资金密集型的“堆钱”行业，但是要能判断准行情的来和去，却是实打实的技术活儿。对行情判断得准确，那就可以赚大钱；跟风则只能赚小钱，甚至还可能亏损。特别是手里有小几个亿资金的“小”老板们，更是这个行业里的高危群体。他们算不算有钱人呢？和绝大多数人相比，他们肯定是有钱人。但是一旦高价拿了一块地，不巧又遇到市场转冷，销售回款变慢或者停滞，高息借款的钱还不上，那破产自杀的案例就又会增加一个。从这个意义上说，这个行业又是非常残酷的。
最近都还有身边的朋友让笔者帮忙想办法买房子，笔者听到这句话都有点气。早干什么去了呢？笔者早在2015年5月就发文称成都房价又开始了新一轮的上升周期，2016年7月又专门发文说成都房价的主升浪来了。笔者发了文章，不看不信那也不能怪我。确实现在市面上忽悠的人太多了，不知道该信谁的也很正常。与其听其大话空谈，不如喊他（她）来算下成都的地价。
实践是检验真理的唯一标准。研究有很多种，笔者追求的是超级落地的“黑科技”性质的研究。这并不是说其他的研究没有价值，这只是个人的理念和追求不同而已。
在多轮房地产调控政策的连续累计效果之下，加上宏观经济环境的一些变化，当前很多城市的房价上涨动能已经在趋缓，甚至有一些城市已经开始下跌了。2017年对楼市来说将是非常关键的时间窗口。笔者于2017年3月就做了这样的判断（可查看相关采访）：笔者预测今年十月开始全国整体房价开始走跌（不同城市有先后），2018年将是地产界比较难熬的年份，然后2018年底或2019年初又是向上的拐点，一些城市会继续上涨，而一些城市会持续走低。
现在问题来了：这一次，您又信不信笔者的判断呢？
当前楼市处于政策的持续收紧期，调控力度不断加大。但是市场本身虽然有所降温，但一定时间内还会延续之前的热度，这有一定的惯性。所以目前处于楼市的胶着期，或者说是政策的踩刹车期。这一阶段的特点是量缩价稳。但是“上涨动能”减弱已经从很多指标可以看出端倪了。随着政策的持续收紧，甚至伴随着加息等因素的出现（全国多个城市已经开始对楼市定向加息了），楼市在今年四季度出现向下的调整是大概率事件。
值得注意的是，成都这一轮是借着全国的行情实现价值回归，所以整体上看即使回调一般也不会跌太多。的确现在的市场环境总体还处于一定程度上的供不应求阶段。由于现在有限价政策，所以其实有些热点区域的楼盘买到还是可以的。笔者的建议是：如果自住，看好、符合限购要求，就可以买。纯投资的则可以冷静一下，没有必要凑这个热闹，在连续收紧的政策之下，确实应该考虑下如何应对市场变化的风险。现在资金面收紧的趋势已经非常明显，现金为王的周期很快又要来了。
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继6月20日双流土拍熔断之后，6月28日将有一宗位于三环外的龙泉十陵的商住用地走上拍卖台，想必关注的业内人士是很多的。不论土地市场如何变化，正确认识目标地块的市场价值始终是非常关键的。希望本文能对各位业内朋友有所帮助。
为了科学地进行地价的评估和测算，笔者用数年时间研发了“大数据下城市土地评估的LRT法”，从地块位置、规划条件以及成交时间等多个维度用统计方法来计算土地的成交价。通过笔者独有的数据库和自创的上万行的大型计算机运算程序，运用超过100个的影响因素，笔者可以对大成都范围内的每一宗土地给出精确的估价。
不知道从何时起，“大数据”成了一个时髦的词汇，很多人张口闭口大数据，但其实根本没有领会到大数据的精髓。比如你昨天刚买房，今天就收到了装修公司打来的电话，问你要不要装修。这算不算大数据呢？当然算，但这只能算原始层面的大数据应用。事实上，根据笔者对该行业的长期观察，目前绝大多数打了“大数据”旗号的公司，干的都是“卖数据”的事情。这里面有通过“爬虫”编程等技术手段“抓取”的，更多的则是通过合法或不合法的渠道从相关行业内部“获取”的（2017年初，央视曾对各行业内部非法泄露用户数据的问题有过专题报道）。
那么大数据的精髓又应该是什么呢？曾经有部科幻大片，名叫《美国队长2》。片中正邪双方打来打去，抢的就是一个U盘，而里面装的是一种算法，可以根据地球上人类的日常点滴积累的各种数据来预测这个人会不会成为敌人。《美队2》拍摄于2013年，该片的编剧的确很有眼光。然而电影里的这个桥段实际上一点都不科幻。就在2013年，剑桥大学的一项突破性成果，通过人们在社交网络上的点赞记录，就可以判断一个人的肤色、性别、性取向、政治倾向、宗教信仰、甚至父母是否离异等等特质，这叫“行为微观靶向（Behavioral Microtargeting）”。其准确程度令人发指，在数据够多的情况下，甚至可以超过一个人对自己本身的了解。根据相关新闻显示，这个理论的相关研究成果已经应用在了2016年的美国大选之中，并且很可能影响了结果。
大数据的精髓是一种能力，一定程度上可以说这就是“扮演”上帝的能力。根据笔者的理解，从大数据行业的发展趋势来看，应该包含三个主要的供应端：第一就是数据供应商，第二是算法供应商，第三是计算硬件供应商。用餐饮来打一个比方：数据供应商就相当于农户，算法供应商相当于大厨，而计算硬件供应商则相当于炊/厨具厂商。要做出一道可口的大餐，这三个环节缺一不可。显然，“算法”在这个链条中起着大脑和灵魂的作用。借用本文研究的案例来说，“算法”就是笔者编写的这数万行运算程序及其背后的经济学、数学和统计学模型。通过对模型参数进行不断地“校准”，估算精度就可以不断地提高。这可以说就是相关领域的人工智能的雏形。
《美国队长2》
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本次出让地块所在的龙泉十陵区域，已经超过4年没有供过地。在这样的“生僻”区域进行土地评估是非常困难的。因为，没有什么好参考的。好在，笔者发明的这套算法，不需要猜测未来的房价，也不需要参考周边房价，甚至也不需要参考周边地价。
细心的读者可能会说，笔者不是说过这套算法依赖于历史地价吗？严格地说，笔者只是需要历史地价来“校准”模型的参数而已。就好像我们用一个健康称来称体重，需要先把称“拨零”。笔者的算法就好比这把“称”，用历史地价来“拨零”，之后历史地价就没有用了，然后我们就可以用这把“称”来称任何人的体重。毫不夸张地说，朝着大成都的地图随便扔一只飞镖，这只飞镖落在哪儿笔者就可以把这块地的市场价值算出来。笔者的这套算法，就好比打通了任督二脉，之后就可以随意发挥了。
由于笔者的这套算法需要用特殊的办法使用卫星，因此以前有业内朋友开玩笑说，笔者的这套算法就值一颗卫星。笔者开发这套系统主要是出于公益目的，减少业界对地价的误判，也就等于是提高了经济效率和增进了社会福利。但是如果以后有哪位大佬愿意出一颗卫星买这套系统，笔者就打个对折，半颗卫星，成交！
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那么，本次位于龙泉十陵的待出让的地块都有些什么看点呢？
6月28日拍卖宗地：
1，LQ16(252/211):2016-13，龙泉驿区十陵街道成洛大道以北、蜀王大道以西。地块面积66349.13平米合99.52亩，1≦容积率≦2，11.75%折算兼容商业建筑面积比例≦26.14%。
地块区位图
起拍价：866.67万元/亩，楼面地价：6500.00元/平方米。
该地块的市场均值评估价（普通模式）：790.87万元/亩，楼面地价：5931.53元/平方米。此时溢价率为-8.75%。（注：该评估价已经充分考虑了地块周边的三环路、河景、高校、地铁4号线二期通车等各项因素。）
笔者也给一个平均溢价率评估价（火热模式）: 1107.22万元/亩，楼面地价：8304.13元/平方米。此时溢价率为27.76%。（注：该评估价已经充分考虑了拍卖现场“合理”的竞争因素。）
毫无疑问，该地块的起拍价定得还是比较高的，基本已经“吃透”了其应有的市场价值。祝福这块地吧！笔者希望开发商能理性拿地，不要冲动，能给自己的项目开发预留出充足的利润空间以应对市场变化。地肯定是不错的地，但如果溢价率太高了还是需要谨慎。
点评：
要是放在2014年和2015年，十陵这块地的起拍价减半都还很可能流拍，因为这里太“偏”了，只有喜欢吃螃蟹的人才敢来。但如今，毫无疑问这是一块人人流口水的香饽饽。除了笔者上面大段篇幅的市场“行情”之外，挟着地铁4号线二期东沿线通车的热度，在“来龙”、“十陵”这两座地铁站夹裹之下的本地块，其走上拍卖台时的气势必然是走路带风的。归纳一下，其卖点如下：
三环外侧仅800余米；
两座通车的现成地铁站夹裹，距离地块东西侧边缘的距离都在几十到一百来米；
有较好的河景资源；
周边有成都大学、四川长江职业学院等高校资源，处于校园经济圈中；
周边有一些汽车配件、五金等产业区；
东南侧几百米就是面积庞大的青龙湖湿地公园（总面积30000亩，湖面面积4000亩；青龙湖就已成为成都市极为重要的湿地，现已记录野生鸟类200多种，其中稀有、易危、濒危鸟类29种，更有3只全球仅有500只的极危物种——青头潜鸭。）;
附近有明蜀王陵，历史积淀厚重；
容积率仅2，适合做改善；
地块面积约100亩，可以保证楼盘品质；
商业占比合适，没有太大的商业开发难度；
地块除了配建少量市政道路之外，没有其他返迁之类的强制条件，开发环境宽松。
青龙湖湿地公园
总的来说，该地块的微观条件是非常突出的。就笔者看来，这块地的价值，比沿着三环路向北的龙潭片区大，甚至也比沿着三环路向南的洪河及三圣乡片区大。就龙泉内部来说，十陵最靠近成都主城区，毕竟三环外一点的距离，其价值应该是比大面区域更大的。至于4月6号拍的金牛区天回镇那块地，其容积率也是2，笔者认为其客观的价值是不如十陵这块地的。
放在以前，笔者会认为十陵这块地是十足的价值洼地。但毕竟这次它的起拍价都比笔者的客观评估价略高一些，所以也不能称其为洼地了。还是那句老话：冷静参拍，理性拿地，各位且行且珍惜！千万不要成了“不拿地难受三天，拿了地难受三年”。
十陵地块周边微观条件突出
周边成交地价参考：
地块周边的历史成交地块不多。但是在今年的土地市场行情之下，直接看周边历史地价的参考意义不大，必须得从更宏观的角度来把握地块的价值。
该宗地西偏北侧200余米的一宗地，2013年1月挂牌成交的LQ10(211/252): 2012-274地块，占地30.12亩，容积率3，起拍价和成交价都是1100元/平方米（楼面地价），竞得人成都心成置业有限公司。
该宗地南侧成洛路对面的一宗地，2012年12月拍卖成交的LQ08(252/211): 2012-245地块，占地70.87亩，容积率3，起拍价和成交价都是2800元/平方米（楼面地价），竞得人成都万科房地产有限公司。
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请注意！笔者的土地价值评估是基于对成都土地市场大数据研究的评估结果，在本文开头部分有介绍。本评估结果仅供参考，不构成任何投资建议！
最后再强调一点：笔者做出以上的土地价值评估完全依靠本市土地市场的公开历史成交信息和笔者自己独创的土地评估的“LRT”系统。所有土地相关信息的获取均来自于成都市国土局的官方网站。
至于本次土拍的结果如何，让我们拭目以待吧！
最后来一个小调查：您觉得笔者的这套算法值：
大于一颗卫星
一颗卫星
半颗卫星
小于半颗卫星
- 完-
2017年6月27日
