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文：刘璐
西南财经大学经济学院 副教授、博士生导师
留美经济学博士
长篇都市财经爱情小说《楼市与爱情》作者
知名财经评论人
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这是一条开往春天的地铁!哦不，夏天！
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一，先说说西河。
温江居民盼了六年的地铁4号线二期终于通车了！的确，对于居住在温江的人们来说，近期没有什么是比这更好的消息了。同样地，对于在温江上班的人来说，这个事件同样值得“弹冠相庆”。
写这篇文章，笔者必须非常地小心，因为笔者不想得罪西河的居民。
地铁4号线二期东段示意图
地铁4号线二期东段西河站
从上图不难看出，作为地铁4号线二期东沿线端头的西河站，其周边是比较“空”的。4号线一期的东侧只到万年场，仅在二环路外一点。这次的二期东侧也仅仅是到了四环（即绕城）外一点，做出了少许突破。在成都同半径的各个环域之中，这一片确实是相对较“空”的区域。当然，这也体现出这一片区域发展的潜力。目前，从三环路十陵立交向东出绕城，只有成都大学一家大型单位。西河虽然也有一些居民小区，但总的来说还属于开发的初期阶段，人口聚集并不太明显。因此，4号线二期通车以后，这一条线的居民虽然也能获得便利，但就目前来看享受的人群总体来说还不多。4号线二期对西河的影响更在于长远。可以预计，这一片区域会迅速聚集起一些对地铁非常敏感的刚需项目，对价格敏感的低端租房市场也会繁荣起来。西河能不能成为下一个大面还不好说，但是龙泉在成都近郊区域之中率先拥有了两条联通中心城区并开通运行的地铁线路，确实可以说是人生赢家。
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二，咱们今天的重点还是来说说温江。
地铁4号线二期西段示意图
成都海峡两岸科技园
虽然地铁4号线二期西段的长度（约11公里）与东段的长度（约10公里）相差并不大，但显而易见，地铁4号线二期西段穿越了温江的最核心的精华区域，沿线居住和工作的人口分布密度非常之大。具体而言，包括了以下三大板块：
第一，温江光华大道板块。
温江光华大道板块受益于地铁4号线二期将非常直接。温江新城的规划人口是50万。光华大道两侧鳞次栉比的高楼，沿线楼盘非常密集，但目前估计居住人口不足10万人。虽然该区域目前空置率总体来说还比较高，但目前从沿线楼盘越来越紧张的停车位已经可以看出入住率在稳步提高了。
第二，温江老城区板块。
地铁4号线二期没有直接经过温江老城区，而只是“从你的全世界路过”。粗略估计，温江老城区的常住人口应该在30万人以上。该区域的人们盼地铁也不是一两天了。不过好在温江老城区面积并不大，基本上在南熏大道上的几个地铁站点1-2公里的范围内都可以覆盖人口最密集的区域，所以仍然不影响地铁使用的便捷性。
第三，温江大学城和科技园板块。
该板块包括了多所高校，粗略估计教职工总数估计超过1万人，学生总数接近10万人。此外，该片区还有成都海峡两岸科技园，已经有众多企业入驻。正在重点打造的现代医药产业，潜在导入的就业人口在20万人以上。不难看出，这一片区域将是温江产生GDP的主力区域。
显然，本次地铁4号线二期受益最大的就是大学城和科技园板块。以前，这里的学生要进市区，说的是“去成都”。如果要去城南的金融城实习，得早上一大早坐309再转几次车，单程估计得花2个小时。那种辛苦说起都是泪啊!309笔者体验过一次（还不是高峰期），确实再也不想坐第二次。309曾被成都的媒体评选为“成都最挤公交”，这是有原因的。笔者以前就觉得309的线路设计有问题。经常在大学城的头两站就已经爆满了，还要经过人口稠密的温江老城区，于是很容易就出现了“挤不上去也挤不下来”的现象。现在可好了，只需要1小时左右，就可以从“天远地远”的温江科技园直达国际城南，不论是实习还是工作都很方便。309的拥挤估计也会成为历史了。
媒体报道的截图
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三，那么地铁4号线二期开通对温江房价有什么影响呢？
这的确是最近笔者被问得最多的问题。
地铁4号线二期可以说让温江居民盼了六年多，能大大拉进温江和成都主城区的距离，这肯定是一个重大利好。但是去年下半年特别是去年底以来，温江楼市已经随着全市楼市的热度出现了一波上涨，地铁的利好已经很大程度地被包含在其中了。这次地铁4号线二期通车以后，对温江的房价估计在短期内不会再有迅速地提升（特别是当前还有房地产调控）。但是地铁4号线二期的开通对提升沿线楼盘的入住率有好处，特别是一些刚需项目的入住率会迅速提升。从长远来看，这对这些楼盘的保值增值是很有帮助的。
温江楼市最大的问题是库存大。前几年开发集中，尤其以光华大道沿线为甚。但是配套又一直较为欠缺，除了商业配套，最主要的问题还是产业发展滞后。正是由于缺乏对本地楼市的长久支撑，使得前几年温江一直被称为“睡城”。地铁4号线二期通车以后，光华大道沿线楼盘的入住率肯定会大幅提升，这也许不久就会在房租上有所反映。
温江楼市的长远健康发展，还是要培育本地能带来大量就业的产业。不过目前青羊区在西三环和绕城之间的产业园区发展迅猛，这对温江楼市也是很大的利好。
一方面，温江目前在大力发展医药产业，会带来很多就业人口。另一方面，就只有依赖于刚才笔者说的青羊区在西三环外和绕城之间的产业园区，比如成飞工业园这些。青羊新城这一片估计有几十万的潜在就业人口。他们总要买房居住，而西三环外的房价贵，这就只有借着四号线很方便地外溢到温江居住。
青羊区光华新城产业分布简图
温江本身发展现代服务业缺乏基础，发展可能较为困难。虽然温江的光华新城有此规划，也有一些项目呈现了写字楼，但估计要发展成城南那样的新兴CBD难度不是一般的大。因此，青羊新城的产业发展得越好，温江的楼市也就越好，二者有地理位置上的共生关系。这个容易被忽略的因素，笔者认为恰恰对温江楼市来说是最为关键也是最为现实的影响因素。
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四，试乘体验
记得4号线一期刚通车的时候，笔者去非遗站体验了一下，发现很多周边的居民在地铁站里一边乘凉一边看列车玩。可见地铁的魅力的确是很大的。今天4号线二期通车，毫无疑问，沿线居民也是非常兴奋地来试乘体验。相信同样兴奋的还有各种“小黄车”们，各地铁站外面早就迫不及待地开始“摆阵”了。
记得以前有个段子，一个男孩对女孩说，不要羡慕街上跑的那些豪车，以后我给你开上亿的车。女孩心想他还真是有上进心。几年以后，男孩经过刻苦的训练学习和层层选拔，终于成了一名光荣的地铁司机。下周，笔者就去把车卖了。这几年下来，这条路的确开得伤心了，坑洼、拥堵、爆胎。就好像生活的激情总会被时间磨平一样。笔者这把年纪，人生应该做减法了，生活越简单越好。
前些天笔者从温江某处打滴滴去非遗地铁站，师傅有点失落地说，以后在非遗这带就没有生意了。笔者很想安慰他说：“在时代的洪流面前，个人总是渺小的。”但最终这句话笔者没有说出口。天涯何处无芳（乘）草（客）？祝在非遗等车拉客的师傅们好运吧！
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- 完 –
2017年6月2日
