文：刘璐
西南财经大学经济学院 副教授、博士生导师
留美经济学博士
长篇都市财经爱情小说《楼市与爱情》作者
知名财经评论人
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去年，笔者看到一则新闻，内容让笔者深感忧虑。
2016年9月，《南方都市报》以“贷1700万换房是春秋大梦吗？”为题发了一篇报道，内容揭示了一个令人震惊的炒房过程。大概意思说的是，一对上海夫妻名下各有一套住房，另外她母亲名下还有一套住房。首先他们夫妻假离婚，然后她卖掉她名下的一套房，拿到300万，然后拿这300万去买她老公名下的现有住房。但为了能多贷一点款，于是就把房屋总价从市价的700万做到了900万，她把她卖房的全部钱都付了这套房子的首付，贷款600万。然后她老公拿出其中600万去买了一套三房两厅售价在1300万的期房做首付，贷款700万，留300万在手里。与此同时，把她爸妈们名下的房子也卖掉，拿到600万，买了跟她们俩那个期房同一小区的一套价值1000万总价的期房。这样算下来她们夫妻俩一共就负债了1700多万，月供在10万多。她们虽然收入不高（夫妻月收入约2万），但手上的300多万现金也足够支撑了3年的月供，等到2019年300万现金被月供消耗完，就开始抛售房子。只要房子上涨25%左右，他们就能够赚钱，而且现在他们也挺乐观的，因为按照目前的房价趋势来看，他们只赚不赔！
围观的吃瓜群众看到这则新闻可能只会觉得“城市套路深，我要回农村”。但作为内行的笔者看到这则报道以后，出了觉得“城会玩”以外，更是感到了深深的忧虑。实际上专业的炒房团反而不可怕，因为其自有资金充足，亏也是亏自己的。怕的就是大量上述新闻里报道的这种“普通人”，绷紧自己的资金链加入炒房投机的大军，稍微有一些风吹草动（比如失业、生病等）或者房价停止上涨，那么其家庭步入渊就是分分钟的事。更可怕的是，由于其背负了巨额贷款，还会把以银行为代表的金融机构拖下水，引发巨大的金融海啸。
2008年，笔者正在美国读博，亲身感受了次贷危机的巨大冲击和破坏力。值得一提的是，普通美国居民并不喜欢炒房，仅仅是因为美联储大幅加息，就引发了这个链式反应，并在美国金融系统的高杠杆下急剧地放大了破坏力，最终一发而不可收拾。
普通国内居民对次贷危机这样的事情缺乏概念和直观感受。但随着近两年来国内“首付贷”等五花八门的住房衍生融资工具变得越来越流行，笔者嗅到了一些次贷危机的感觉。如果觉得笔者在危言耸听，笔者建议把好莱坞电影《大空头》找来认真地看几遍。
本次成都楼市调控新政在“3.23”政策的基础上又进行了一揽子的升级。笔者对此并不感到意外。事实上，从去年“9.30”以来，全国已经有超过45个城市出台了140余次各种各样的房地产调控政策，这充分体现了国家抑制房价过快上涨的决心和“房子是拿来住的，不是拿来炒的”的态度。今年3月以来，从北京开始了新一轮楼市调控升级。而进入4月以来，全国多地楼市的调控政策持续升级。如4月8日，常州市提高二套房公积金首付比例、新购商品住房取得产权证后满2年方可上市交易。4月10日，南昌市整顿房地产中介；东莞市：外地人买房限学历+至少半年社保+证满2年才可交易；珠海市：全市限购、5年及以上个税或社保；天津市：提高首套房贷利率水平，很少有9折，主要是95折，甚至有银行提高到基准利率水平。4月12日，扬州规定“自取得《房屋所有权证》或《不动产权证书》未满2年的，不得上市交易”。
从3月底的厦门开始，到4月众多城市相继推出的升级版楼市新政中，出现了一个鲜明的新特点：在限购、限贷之后，限售也成为了楼市新一轮调控升级的必要手段。本次成都新政规定，“在我市住房限购区域内新购买的住房（含商品住房和二手住房），须取得不动产权证满3年后方可转让”。这种类似于证券市场“T+2”、“T+3”的限售政策，显然是一种楼市调控的新工具。“限售”的作用在于稳定市场，避免楼市投机资金“快进快出”式的操作手法，对楼市波动的短线风险可谓“打蛇打七寸”。而对于正常的自住型刚需和改善型需求而言，反正也不急着在2、3年内出手专卖，所以不会受到这种2到3年的限售政策的影响。
由于住房的购买需要大量资金，所以住房贷款在其中发挥着极其重要的作用。首付比例越低，买房的“杠杆”就越高，就越能用较少的自有资金来撬动更大的资金以实现购房的目的。对于刚需型（首套房）的购房者而言，其购房和房贷需求应该予以保护。但是对于非刚需的购房需求而言，如果放任住房部门的杠杆比率过高，则会加大累积整个金融系统的风险。2008年造成重大损失和恶劣影响的美国次贷危机，其爆发的一个主要诱因就是住房部门和金融系统的杠杆比例太高。特别地，如果有大量的人把房产作为短线投机品，在高杠杆的情况之下，一旦抛售，就会引发危险的链式反应，甚至有可能引起整个住房部门和金融系统的系统性风险。在这个背景下，去年“9.30”以来，在全国多个城市推出的房地产调控政策中，都把以提高首付比例为核心措施的“限贷”作为重要的政策工具。在今年3月17日的北京楼市新政中，就明确规定二套房首付比例不低于60%（购买非普通自住房的首付款比例不低于80%）。
由于我国也在最近两年出现了一些类似于“首付贷”这样的金融创新产品，包括各种形式的信用贷款付首付，虽然其表现形式各异，但其实际效果就是进一步的大幅降低了购房的首付比例。比如之前有正常的两成首付，如果首付贷借一半，那实际上买房的首付就是一成，杠杆高达9倍。当然，如果连首付款都全部是借的，那对于购房的资金链来说，崩得就更紧。购房人的收入稍微有一点波动，或者遇到加息等导致还款成本增加，就非常容易还不上款，从而引发链式反应。极端情况就是2008年美国次贷危机的场景：购房者无力还房贷，最后房子被收；银行拿到房子也卖不出去，最后银行破产。所以，本次政策明确提出要严格审核首付款资金来源和严格审核购房人还款能力，就是要防范本地楼市出现大幅波动的系统性风险，进而遏制炒房、降低杠杆。显然，对于借助高杠杆的短线炒房资金而言，本次成都楼市新政的升级具有釜底抽薪的作用，有助于控制住房价上涨的势头。
另一方面，在刚刚过去的4月10日，成都市国土资源局依据国土资源部《国有建设用地供应计划编制规范》，结合全市土地市场运行情况，编制了成都市2017－2019年经营性建设用地出让计划，较2016年大幅提高了土地供应的面积。随着土地供应及新增房源的增加以及对过热购房需求的抑制，可以预期房价过快上涨的势头将得到有效的遏制，整个市场将逐渐趋于平稳。当然，本次新政也提到要敦促交付、惩治失信、净化楼市环境等问题，这对于盘活既有楼市库存、减少供需摩擦等都有积极的作用。
当然，对比全国其他“热点”城市而言，成都不论是房价的均价还是整体涨幅都要比其他热点城市低不少。成都近几次楼市调控政策的积极作用在于稳定市场预期，避免市场上出现恐慌性抢房的情况，稳定购房者的心态。本次成都楼市新政明确提出“严格防范投机炒房”，就是要把投机性购房和普通的购房进行区别对待。同时也是未雨绸缪的防患于未然，减少本地楼市和金融系统的系统性风险，规避潜在的大幅波动。
可见，相对于其他城市而言，成都的楼市调控政策始终都是相对较温和的。至少，目前成都还没有出台北京80%的二套房首付比例这样严厉的政策。随着全国房地产调控趋势的进一步发展和本地市场的变化，未来也不排除成都的楼市调控政策会有进一步升级的可能。该来的，总会来。
-完-
2017年4月12日
