文：刘璐
西南财经大学经济学院 副教授、博士生导师
留美经济学博士
长篇都市财经爱情小说《楼市与爱情》作者
知名财经评论人
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“4.6”土拍，激战5个小时，创下多个成都土地市场“之最”。相信很多参加土拍的业内人士，中午吃得饱饱地走进拍卖场，但等到肚子都又饿了这场土拍都还没有结束。
本文不是要复述一遍成交结果，或是讲一些关于本次土拍的段子。本文只想对照一下笔者在4月5日发布的前瞻性的地块评估，来复盘一下本次土拍的“得与失”。
如果想让笔者用一句话来概括本次土拍，笔者只想说：昨日之后，成都主城区再无洼地了。
还记得2016年“6.29”那场史诗级的土拍不？当天唯一一块零溢价成交的地块就在本次出让一号宗地以北约1.1公里处，其综合条件与一号宗地非常相近。最终，这块编号JN08(252/211):2016-033的地块以361万元/亩、楼面地价1900元/平方米的价格成交。在当天火热的拍卖气氛当中，这块金牛区天回镇街道木龙湾社区的地块显得非常的孤单和另类。北门，是这块地的标签。显然，那时众多开发商宁愿去城南挤破头，也不愿意来北门低价拿地。毫无疑问，继武侯新城、龙潭片区快速崛起以后，城北就是成都主城区内最后的价格洼地。
古话说“三十年河东、三十年河西”，现代社会日新月异，显然不需要等三十年。仅仅过了九个月多一点的时间，如果当时就怀孕现在娃儿都还不一定生得出来，同样是在金牛区天回镇街道木龙湾社区，非常相近的地块条件，起拍价已经涨到了7000.00元/平方米，而成交价更是达到了11080元/平方米。粗略一算，同一位置，相近条件的地，9月内起拍价增加了268%，成交价增加了483%。折算下来，平均每个月土地的楼面地价上涨1020元/平方米。这可能是“时间”这个因素作为影响地价的最大单一因素的最好注解。
昨日之后，要让笔者在成都主城区范围内再帮您找一片能称作“价值洼地”的地方出来，笔者也犯难了。这一波成都的楼市热度，从城南开始，并向着其他方位扩散。如今，天回镇高价地块的出现，标志着这碗水，被端平了。水从高处往低处流，这是最简单的重力模型。笔者想起曾经看过的一部没看太懂的电影《箭士柳白猿》，里面有句台词：世上再无柳白猿。
价格围绕价值上下波动，这是市场经济的核心规律之一。笔者这个研究的意义，就在于用先进的技术手段来捕捉这个“价值”，从而在价格上下波动的时候帮助判断成交价处于一个什么样的位置。如果成交价格大大高于了其应有的市场价值，那必然是值得警惕的；而如果成交价格大大低于了其真实的市场价值，则又提供了投资的套利机会。笔者这套研究方法不是拿来做预测的，而是用来判断上面提到的这个市场价值的。
下面，就让我们来对照一下4月5日笔者发布的土地评估，来复盘一下本次土拍的“得与失”。请注意：除了下面标注的“复盘点评”，均为4月5日笔者所发原文，非事后诸葛亮。笔者评判“得与失”的准绳，就是上面提到的全市意义上的平均价值，代表大数据意义上的“参照系”。请重点看下面的红字部分。
4月6日拍卖宗地：
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1，JN09(252):2017-009，金牛区天回镇街办木龙湾社区2、3、4组。地块面积127826.38平米合191.7396亩，容积率≦2，兼容商业建筑面积比例≦10%。
起拍价：933.33万元/亩，楼面地价：7000.00元/平方米。
该地块的市场均值评估价（普通模式）：610.10万元/亩，楼面地价：4576元/平方米。此时溢价率为-34.63%。
笔者也给一个平均溢价率评估价（火热模式）: 1169.09万元/亩，楼面地价：8768.16元/平方米。此时溢价率为25.26%。
毫无疑问，该地块的起拍价定得是很高的。祝福这块地吧！笔者希望开发商能理性拿地，不要冲动，能给自己的项目开发预留出充足的利润空间以应对市场变化。地肯定是不错的地，但如果溢价率太高了还是需要谨慎。
点评：
该地块的微观条件是不错的。紧靠国际商贸城，又有优质的河景资源。
成交楼面地价：11080元/㎡，竞得者中南置地。
复盘点评：
毫无疑问，这是本次土拍的成交价超出“平均价值”最多的一宗地。并不是说做不出来，而是说难度增加了而已。特别是当日后华润1900元/平方米土地成本的地，和这块土地成本贵了近五倍的地的项目同时呈现和销售的时候，双方又应该如何定价呢？这两块地其实本没有什么差别，他们的差别就是拿地时间的9个月前后差距而已。请注意，笔者并没有说这块地拿贵了，笔者只是说它的价格比从成都全市平均水平来看它应该有的价值高了而已。
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2，JN01（252/211）：2017-008，金牛区天回镇街道万圣社区居委会3、4、7组。地块面积42273.27平米合63.41亩，容积率≦2.91，兼容商业建筑面积比例≦27.79%。
起拍价：971.6万元/亩，楼面地价：5000.00元/平方米。
该地块的市场均值评估价（普通模式）：950.9万元/亩，楼面地价：4894元/平方米。此时溢价率为-2.13%。
笔者也给一个平均溢价率评估价（火热模式）: 1290.48万元/亩，楼面地价：6651.95元/平方米。此时溢价率为32.82%。
这块地的起拍价定得与笔者的市场均值评估价非常接近，仅约2%的差距，显然得到了高手指点。祝福这块地吧！笔者希望开发商能理性拿地，不要冲动，能给自己的项目开发预留出充足的利润空间以应对市场变化。地肯定是不错的地，但如果溢价率太高了还是需要谨慎。
点评：
地块周边较为“荒凉”，不过这恰恰是区域发展的潜力所在，毕竟在绕城以内。地块周边有一些产业园区，具有潜在的就业伴随置业需求。
成交楼面地价：9400元/㎡，竞得者中南置地。
复盘点评：
笔者只能说，相对于上一块地而言，这一块地比从成都全市平均水平来看它应该有的价值“超”得不那么多吧。这块地的位置更像是刚需型项目的所属区域，但显然这个成交价一点都不刚需。
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3，JN12（252）：2016-056，金牛区百寿路。地块面积11109.78平米合16.6647亩，容积率≦4，兼容商业建筑面积比例≦10%。
起拍价：2800.00万元/亩，楼面地价：10500.00元/平方米。
该地块的市场均值评估价（普通模式）：4434.2万元/亩，楼面地价：16628元/平方米。此时溢价率为58.36%。
笔者也给一个平均溢价率评估价（火热模式）: 4746.00万元/亩，楼面地价：17797.49元/平方米。此时溢价率为69.50%。
笔者给出的两种模式的评估价差别不大，因为这地确实要值这么多钱。当然，有熔断的存在，不一定能兑现其价值。先恭喜最终能拿这块地的开发商吧！做出好项目，善待这块地！
【回顾：上一次（2016年12月）的市场均值评估价：4308.8万元/亩，楼面地价：16158元/平方米。此时溢价率为53.89%。上一次的熔断线13650元/平方米。】
点评：
西一环路外一点，直接临河景，距离浣花溪公园大门的直线距离仅约835米，东侧还紧邻一块大面积绿地。而且出门走几步路就可以选择乘坐地铁2号线或者4号线，去宽窄巷子喝杯咖啡或者去省医院挂个号也很方便。这还有什么好说的呢？祝福这块地吧！
抽签成交楼面地价：16900元/㎡，竞得者融信（熔断价16800元/㎡）。
复盘点评：
这块地兑现了其应有的价值，不多也不少。相信这会是西一环上一个小而精的项目。以前这种项目很难开发，但现在成都市面上小地块做出的高单价项目也多了起来，市场接受度也在不断提高。
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4，WH08（252）：2016-045，武侯区七里村6组，铁佛村7、8组。地块面积108203.7平米合162.3056亩，1≦容积率≦2.5，兼容商业建筑面积比例≦10%。
起拍价：1500.00万元/亩，楼面地价：9000.00元/平方米。
该地块的市场均值评估价（普通模式）：1463.7万元/亩，楼面地价：8782元/平方米。此时溢价率为-2.42%。
笔者也给一个平均溢价率评估价（火热模式）: 2143.8万元/亩，楼面地价：12862.79元/平方米。此时溢价率为42.92%。
这块地的起拍价定得与笔者的市场均值评估价非常接近，仅约2%的差距，显示出该宗地的起拍价已经兑现了其市场价值。祝福这块地吧！笔者希望开发商能理性拿地，不要冲动，能给自己的项目开发预留出充足的利润空间以应对市场变化。地肯定是不错的地，但如果溢价率太高了还是需要谨慎。
【回顾：上一次（2016年12月）的市场均值评估价：1424.0万元/亩，楼面地价：8544元/平方米。此时溢价率为-5.07%。上一次的熔断线12000元/平方米。】
点评：
前两年笔者一直在说武侯新城是价值洼地，因为笔者的市场均值评估价总是比起拍价高不少。但当时还经常低溢价率成交甚至流拍。如今，武侯新城已经兑现了其价值。虽然笔者的确很看好武侯新城的发展，但是还是要谨防区域出现过热的风险。
抽签成交楼面地价：17160元/㎡，竞得者金茂（熔断价17080元/㎡）。
复盘点评：
武侯新城已经不是人们熟悉的那个武侯新城了。但是想一想天回镇的楼面地价都1万多了，武侯新城这个地价似乎也不算太离谱。
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5，WH06(252):2016-035，武侯区红牌楼街道太平村1、7组。地块面积10651.11平米合15.9767亩，容积率≦1.9，兼容商业建筑面积比例≦10%。
起拍价：1140万元/亩，楼面地价：9000元/平方米。
该地块的市场均值评估价：2159.6万元/亩，楼面地价：17050元/平方米。此时溢价率为89.44%。
笔者也给一个平均溢价率评估价:1996.25万元/亩，楼面地价：15759.89元/平方米。此时溢价率为75.11%。
笔者给出的两种模式的评估价差别不大，因为这地确实要值这么多钱。红牌楼区域本来就容易出现高单价地块。当然，有熔断的存在，不一定能兑现其价值。2016年11月该宗地曾拟拍卖出让，后因故终止。当时的起拍价是696.67万元/亩，合楼面地价：5500元/平方米。上一次，笔者给出的高位评估价和低位评估价相差较大，说明起拍价定得较低，这在去年多宗土拍中已经得到了验证。果然，本次拍卖起拍价大幅增加，使得笔者的两个评估价的价差已经很小了，说明起拍价制定得较为合理。祝福这块地吧！笔者希望开发商能理性拿地，不要冲动，能给自己的项目开发预留出充足的利润空间以应对市场变化。
点评：
笔者对本宗地的看法与去年11月1号那宗红牌楼地块的看法相近。肯定有细心的读者要问，那为什么笔者对这两块的高位评估价的差异较大。在其他因素相近的情况下，影响成交单价的一个非常显著的因素就是地块面积。越小的地块抢的人反而越多，从而成交单价就越高。这个逻辑关系很简单：越小的地块其总价也越低，降低了拿地门槛，故很多中小房企就加入了战局。在当前的大城市的土地市场，大一些的地块几乎都是被央企和上市房企包干了的。就本次出让的宗地而言，由于面积比11月1号那块地大了约50%，所以笔者对其的高位评估价也下调了一些。不过即使这样，笔者对该宗地的高位评估价也很高。
地肯定是不错的地，但如果溢价率太高了还是需要谨慎。
抽签成交楼面地价：17200元/㎡，竞得者东原（熔断价17100元/㎡）。
复盘点评：
这块地兑现了其应有的价值，不多也不少。东原拿这块地确实有优势，可以和其在旁边收购的一块地联合打造项目。在主要是小地块的红牌楼，这显然是极大的竞争力。熔断后能心想事成的抽到签，这手气不是盖的。就是不知道去年以10000元/㎡的价格把红牌楼地块转让了的开发商，现在心里会如何想呢？
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6，CH02(21/251):2017-007，成华区建设南路。地块面积29687.55平米合44.5313亩，容积率≦5，51%≦兼容商业建筑面积比例。
起拍价：2666.67万元/亩，楼面地价：8000.00元/平方米。
该地块的市场均值评估价（普通模式）：2166.3万元/亩，楼面地价：6499元/平方米。此时溢价率为-18.76%。
笔者也给一个平均溢价率评估价（火热模式）: 3138.94万元/亩，楼面地价：9416.8元/平方米。此时溢价率为17.71%。
显然，本宗地的起拍价定得较高。如果放在2014年或2015年，那么笔者肯定会判断该宗地将流拍。不过由于当前的土地市场非常火热，所以该地块溢价成交也不一定。祝福这块地吧！笔者希望开发商能理性拿地，不要冲动，能给自己的项目开发预留出充足的利润空间以应对市场变化。地肯定是不错的地，但如果溢价率太高了还是需要谨慎。
点评：
该地块位置肯定是很好的，这没有话说。商业比例过半，而且要求自持比例不小于30%，而且必须修建不低于1万平米的写字楼一处，这是个较为挑战的地方。此外，本地块对涉外有限制，对返迁的要求更是有点苛刻。这使得本项目的开发难度较大。不过，该区域倒是适合修一栋区域性的甲级写字楼，市场的租金估计还不错。
成交楼面地价：12900元/㎡，竞得者中南置地。
复盘点评：
笔者只能说，相对于天回的两块地而言，这一块地比从成都全市平均水平来看它应该有的价值“超”得不那么多吧。这块地的位置好不用多说，修一栋写字楼也不是太大问题，甚至还有可能成为亮点。那些返迁房以后老值钱了。
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7，CH01（252）：2017-006，成华区新鸿南支路5号。地块面积7279.29平米合10.9189亩，容积率≦4，兼容商业建筑面积比例≦10%。
起拍价：1893.33万元/亩，楼面地价：7100.00元/平方米。
该地块的市场均值评估价（普通模式）：2758.9万元/亩，楼面地价：10346元/平方米。此时溢价率为45.72%。
笔者也给一个平均溢价率评估价（火热模式）: 2877.67万元/亩，楼面地价：10791.27元/平方米。此时溢价率为51.99%。
笔者给出的两种模式的评估价差别不大，因为这地确实要值这么多钱，也说明起拍价定得较为合理。祝福这块地吧！笔者希望开发商能理性拿地，不要冲动，能给自己的项目开发预留出充足的利润空间以应对市场变化。地肯定是不错的地，但如果溢价率太高了还是需要谨慎。
点评：
本宗地应该可以说是位于成华区的心脏地带了。周边要什么有什么，大型区级政府机构，公园、小学、初中、高中、医院、地铁……而且还位于建设路、万年场、猛追湾这三大商圈的中心位置，去哪都可以走路。美中不足的是规模较小，而且还有不低于8664.98平米的返迁房要求，增加了一定的开发难度。不过如果没有返迁要求肯定也就不止这个价了，想想红牌楼那些小地块。
成交楼面地价：11700元/㎡，竞得者兴宝旺。
复盘点评：
这块地的成交价和笔者的评估价接近，兑现了其应有的价值，只是略高了7.8%而已。在今天普遍高溢价的情况下，这个价格算是一个合适的成交价。
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8，QY09（211/252）：2016-053，青羊区鸣翠路与清江东路交叉口西南角。地块面积23031.41平米合34.5471亩，容积率≦4.8347，9.7283%≦折算兼容商业建筑面积比例≦62.5329%。
起拍价：2417.35万元/亩，楼面地价：7500.00元/平方米。
该地块的市场均值评估价：4803.0万元/亩，楼面地价：14902元/平方米。此时溢价率为98.69%。
【回顾：上一次：该地块的市场均值评估价：4672.1万元/亩，楼面地价：14496元/平方米。此时溢价率为93.28%。上一次的熔断线11250元/平方米。】
虽然有熔断的存在，该地块不一定能兑现其价值，但还是祝福这块地吧！笔者希望开发商能理性拿地，不要冲动，能给自己的项目开发预留出充足的利润空间以应对市场变化。地肯定是不错的地，但如果溢价率太高了还是需要谨慎。
点评：
以前在成都楼市里最常听到的一个“事实性”的描述，就是“浣花溪”区域50年内不会再有土地供应了。这不就来了一块么？严格地说，本宗地的所在区域不能叫浣花溪区域，最多只能算是浣花溪区域的“外围”。但是笔者仔细做了测量，本宗地到杜甫草堂的直线距离仅600余米，到浣花溪公园的直线距离仅约1公里。您如果觉得这个距离远，那笔者确实也没有什么办法。笔者不敢说这是浣花溪区域的最后一块地，因为马上待会儿就还有一块百寿路的地要出来。
成交楼面地价：13580元/㎡，竞得者中铁建。
复盘点评：
细看下来，这宗地竟然是本次土拍的八宗地中唯一一块成交价比其应有的成都市场平均意义上的价值低的地（也仅略低8.87%而已）。换句话说，这是唯一一块“超值”成交的拿地。
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土拍后的反思：
如何看待土地楼面地价普遍高于甚至是大大高于周边在售住宅房价的问题？
笔者只能说要动态地看这个问题。很多开发商目前高价拿地，不仅仅是看着眼前的房价，而是看中成都的长远发展，是用未来的眼光来看待当前的地价。毕竟，这一轮楼市的行情之后，成都房价和同类可比城市的房价差距正在填坑，成都楼市的“价值回归”之路的趋势已经非常清晰。
高价拿地可能会被套吗？
会，必然会，在这个问题上没有神话。虽然说土地和住房是面粉与面包的关系，但毕竟这还是两个独立的市场。拿地和销售之间的时间间隔决定了这里面有很多不可控的市场因素在发生作用。以成都为例，2013年很多开发商在华府高价拿地，几乎全部被套，甚至有的项目净亏一亿离场。2014年也有很多开发商拿地拿在了高点，有的至今项目都还没有出来。从开发商的角度来看，最大的悲剧就是拿地拿在了高点，而卖房的时候也碰上了市场的低点。一旦节奏踏错，满盘皆输。大开发商资金实力雄厚，融资成本也低，这轮被套了可以等下一轮。特别对于成都这种增长潜力很大的城市，这轮被套了等下一轮解套然后再赚钱的概率还是大的，这也是很多大开发商现在敢高价拿地的原因。但是对于小开发商而言呢？能不能扛得到下一轮是一个大问题。特别对于融资成本很高的小开发商而言，只要市场转冷，即使房价不跌，处于胶着状态回不到款，那也是生或死的问题。就在2016年的大行情开始之前，全国多地出现小开发商烂尾、跑路，甚至烧炭自杀或者跳楼的情况。显然，他们再多扛一年甚至几个月，就能等来史上最大行情。但是他们没能看到曙光。在这个点儿，拿不拿地都难受。不拿地难受三天，拿地则可能难受三年。
购房者买房会不会被套？
一样会。2007年，成都光华大道某楼盘单价卖上万，后来一度跌倒3、4千。十年之后的2016年底和2017年初，该楼盘的二手房单价才再度站上一万元大关。显然，这一被套，用了十年时间才解套。再看一线城市，北京通州的房价也曾腰斩过。2011年，香港楼市终于超过了1997年创下的历史高位，当年的投资客在15年后终于解套了。国外，比如日本、迪拜、美国等地，都发生过房价下跌50%甚至更多的情况，有的至今也未解套（日本现在的房价和地价仅约1990年顶峰时期的三分之一）。中国内地居民“不信邪”，只因为我们经历的周期还不够长。当然，笔者还是要说，对于成都这样的高成长潜力城市，这次如果被套了还可以等下一轮，关键是自己能不能扛得住资金压力的问题。房价下跌不会逼死人，但还款压力会。
为什么是新来的外地开发商？
本次土拍八宗地，除了在成都有多个项目的中铁建和注册在龙泉的兴宝旺，其余六个地块均是被新进入成都市场的外地开发商获取。随便哪个城市，房价主要都是被“外地人”推高的，这也是各地的“限购”政策主要针对外地人的原因。这个规律应用在土地市场同样适用。新来的外地开发商往往敢于拿地，更是敢于拿贵地，这可能是出于更具全国视角的眼光，也可能是出于对本地市场的不够了解。但究竟是“外来的和尚好念经”呢？还是新来的外来开发商总是要在土地市场多交一点学费呢？这个问题还是留给市场来检验吧。
刚需买哪？
随着地块的高价成交，一个合理的推测是这些地块日后推出的项目也会主动或者被动的“豪宅化”。土拍后有记者采访笔者时问道：以后像我这样的年轻刚需还能够买哪里的房子呢？这是一个略显沉重的话题。笔者回答：年轻刚需以后要么可以考虑买更远的地方（如青白江等地）的新房，要么不妨多把目光盯向市区的老房子。毕竟，刚需通常必须每天打卡上班，住远了跑起太辛苦了。在这一轮楼市的行情中，市区的老房子几乎没有怎么涨，成功地避开了投资客的扫货。如今，市区很多好位置的老房子价格仅7000元至8000元/平米，相当实惠。
- 完-
2017年4月7日
