文：刘璐
西南财经大学经济学院 副教授、博士生导师
留美经济学博士
长篇都市财经爱情小说《楼市与爱情》作者
知名财经评论人
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4月1日，四川自贸区正式挂牌。
这两天，笔者被媒体和朋友问得最多的问题，就是自贸区来了，成都，特别是天府新区的房价会不会暴涨。这个问题背后的逻辑其实是非常简单的：作为首个自贸试验区，上海自贸区经历了房价飞涨，第二批自贸试验区天津、广东、福建，也出现抢房热潮。城南本身就是成都楼市最火热的地方，现在自贸区的主体又落子在了成都城南的天府新区，这会不会加剧城南楼市的火热，甚至促使房价暴涨呢？
要回答这个问题，我们必须得把房价问题放到一个更为宏观的视角来进行考察。不论是国内还是国外的房地产市场，都具有周期性。当然，国内楼市这十多年以来总体来说都处于向上的大周期之中，但是依然具备很明显的短期波动。最近一次如2014年到2015年的这一波调整，全国各个城市的房价普遍都在走低，只不过程度不同而已。显然，讨论自贸区对房价的影响，必须得把问题的时间背景放到楼市周期的上涨或下跌阶段来进行对比。
上海自贸区成立于2013年9月29日，而2013年本身就处于我国房地产的一个阶段性上升的过程中，一直到2014年4、5月出现阶段性的顶部。这一过程由于房地产的大环境处于上涨周期中，所以上海自贸区内及周边的房价也在上涨，这很正常。随后经历一定的调整之后，上海房价于2016年初再次进入了快速增长期，自然上海自贸区内及周边的房价也在快速上涨。所以，上海整体的房价涨，上海自贸区的房价也涨，这是一种正常的联动关系。于是，人们看到上海自贸区的房价涨得快，这其实是一种错觉，那是因为同时期整个上海的房价都涨得快的原因。事实上，目前并没有太多的经验证据能够支撑“自贸区让房价暴涨”这一论点。
上海自贸区区位示意图
2016年6月上海各区住宅均价图
从上面两幅图不难看出，上海自贸区主要位于浦东新区，但是在上海自贸区成立后的可比时间段内，浦东的房价并没有显著地比其他区域（特别是上海中心城区）涨得更快。
2014年12月12日国务院常务会议公布了第二批自贸区，广东、福建、天津获批第二批自贸区。我们知道，2014年底正是国内楼市“愁云惨淡”的时期，全国各城市的房价都在普遍走低，只不过程度有高有低而已。显然，我们也并没有发现列入第二批自贸区的城市能够 “免俗”地让房价不跌。当时笔者在参加一个财经论坛的时候，有北京来的“专家”说，中国楼市已到历史大顶，往后只有跌的份儿。笔者当即就表示了反对的观点。中国经济发展不平衡，楼市发展就更不平衡，而城市之间的楼市分化将是一种常态：对一些城市而言，确实在长期走低；但对另外一些城市而言，再创新高只是时间问题。西部城市在搞财经论坛的时候，最喜欢邀请北京来的“专家”，据笔者观察，这是一种时髦。
现在，第三批自贸区来了。显然，对楼市来说这是一个复杂的时间节点。一方面，在一些城市，楼市的确比较火热；另一方面，目前又是房地产调控政策密集出台的时期。简单地说，市场虽热，但是政策在收紧，房价的增幅在踩刹车。就成都而言，经历了去年10月、11月的两次楼市调控以后，新房价格的涨幅已经在趋缓。而最新的“3.23”新政直指二手房，可以预测成都二手房价格的涨幅也会趋缓。在这个背景下，笔者认为自贸区的落地并不会对成都（特别是城南的天府新区）的房价有太直接的刺激作用。
从去年下半年以来，备受瞩目的天府新区承受了较大的房价上涨压力，目前也是成都房地产调控最严格的区域之一。实际上，天府新区总共规划面积达1578平方公里（约等于1.5个香港的面积大小），其中建设用地约650平方公里，人口预测600万，相当于再造了一个成都主城区。因此，天府新区的潜在房源供应量是非常充足的。在这种情况下，自贸区这个单一的因素并不会成为天府新区楼市的引爆点。
自贸区落子天府新区，这当然是一个重大利好，笔者认为其意义在于给天府新区再添一把柴。但是，这是用于慢火炖汤的柴，是一种长期的利好，而并不是用作火上浇油的短线炒作由头。
事实上，如果仔细研究四川自贸区的内容，不难发现，自贸区对经济增长和产业升级是一个重大利好，对增加就业和提高人们的生活水平也非常有益。自然，经济好了楼市也会更好，这才是正常的传导关系，而不是反过来。
未来，随着自贸区在天府新区的不断发展，将不断有新产业、新公司在自贸区落户，就业人口逐渐增多，其办公和居住需求也会带动自贸区内及周边房地产业的发展，这是一种良性互动。当然，这是一个循序渐进的过程，不会一蹴而就。
最后想说的是，目前天府新区正处于严格的楼市调控之中，即使有投资客想借自贸区成立的由头来天府新区炒一把短线，也无法下手。咱们还是把自贸区这把火留着慢慢烧，让天府新区和整个成都楼市持续健康稳定地发展。
-完-
2017年4月3日
