几天前，小编去司法局值班，遇到两个老人家来咨询：
两位老人已经有70岁高龄了，2013年，老人想着自己年事已高，估计不久将撒手人寰，于是带着唯一的儿子去办理了自己名下唯一一套房的过户手续，将房子过户到儿子名下。
然而，儿子去年经商不顺，屡屡亏损，如今资不抵债，已被人告上法院，老人赠与的房屋也已经被查封了，老人担心房子如果被法院执行了，自己是不是就没屋住了。
律师解答
居住权属于生存权，其权利位阶应当高于其他一般债权。但居住权系房屋所有权结构中的占有、使用权能，可与所有权相分离。
当被执行人只有唯一房产，且该唯一房产超过被执行人及其所抚养家属生活所必需时，可以执行该套房屋。但执行法院应以做好安置、保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋为前提条件。在未做好安置的情况下裁定拍卖，不具备法定、可行的执行条件。
被执行人的唯一住房明显超出最低生活需要的，法院在保障被执行人最低生活标准必需的住房前提下，可采取“以大换小、以好换差、以近换远”等方式执行，拍卖被执行人的该套房屋。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条的规定，金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：
（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；
（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；
（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。
综上所述，只要债权人提出给老人的儿子留下五至八年的租金的申请，那么两位老人家儿子名下的唯一住房是可以被法院执行的，但是两位老人家不会没有房屋居住的。
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