文：刘璐
西南财经大学经济学院副教授、博士生导师、留美经济学博士
长篇都市财经爱情小说《楼市与爱情》作者
知名财经评论人
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编者按
时至岁末，各种关于楼市的总结纷至沓来。抛开各种成交量、库存之类的指标不谈，本文尝试从一些另类的角度来解读当前的中国楼市。
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日益严重的楼市分化
当前国内的楼市，可以用“冰火两重天”来形容。有的城市，房价连续快速上涨。而有的城市，房价却上涨乏力，甚至还出现了下跌。也许我们身在一座城市，待得久了，可能有直观感觉，但不一定能很准确地把握不同城市的房价对比情况。
如果我们来探讨不同城市的绝对房价的差异，这注定会是一个互相伤害的话题。毕竟，不同的城市由于各种历史和现实的原因，房价的基数会存在很大的差异。比如，有的城市单价10万+，有的城市单价仍然在三、四千徘徊。
因此，在这篇文章里，我们不妨变通一下，不谈绝对房价，而只谈房价的涨跌幅度，用百分比表示。就好像我们关注股票的时候，其实不太在乎股价的绝对数，而关心的只是股价的涨幅。房价高的城市的房产就好比高价股，房价低的城市的房产就好比低价股，这是一个道理。那么到底是“高价股”涨得快呢，还是“低价股”更容易涨起来呢？这还真不一定。近两年，我们既可以看到房价已经很高的城市还在加速上涨，也可以看到房价较低的城市房价突然加速上涨。
人们在做投资决策的时候，习惯用“年化回报率”来表述一种资产或者一个投资品种的投资收益。那么，不同城市住房的年化收益率大概是多少呢？我们知道，住房是一种和地理位置关系非常密切的特殊商品，即使在一座城市内部，不同方位和区域的差别也可能很大。因此，我们在做城市比较的时候，我们只能选用能够度量一座城市整体均价的房价指数。否则，我们用一座城市最好地段的最贵的豪宅价格，去比较另外一座城市偏远地带的普通住房价格，那是没有任何意义的。在这里，本文选用国家局统计局发布的“70个大中城市新建商品住宅价格指数”，来作为刻画不同城市房价走势的统一度量。
其实，从2013年开始，国内不同城市间楼市的分化就已经很明显了。
2013年部分城市整体房价走势（2012年12月=100）
从上图不难看出，几个代表性的城市的年度房价涨幅很明显地分了三个层次。以北京和上海为代表的“一线城市”在2013年的年度涨幅为16%-18%的水平，以成都和重庆为代表的“二线城市”的年度涨幅为8%-9%的水平，而以唐山和温州为代表的“三四线城市”的年度涨幅小于2%，温州甚至是负的，也就是说在跌。可见，在2013年，不同城市的房价涨幅，基本上和“一二三四线”城市的划分是匹配的。
那么，当前国内的楼市分化到底严重到了什么程度呢？
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城市房价涨幅的梯队论
四年，是一个轮回。
当然，四年时间你可以从青涩的高中生变成成熟的大学生，拿个硕士或博士的学位时间也够用了。但本文所说的四年，是指从2013年到2016年的这四年。对于中国的楼市而言，这四年有着特别重要的意义。
从2013年的快速上涨，到2014年和2015年的下跌调整，再到2016年的快速上涨，这四年对有的城市的楼市来说就是一个先深蹲再起跳的过山车的旅程，而对另一些城市的楼市来讲则是一个沉沦。
2013年1月以来的部分城市整体房价走势（2012年12月=100）
从上图可见，从2014年开始，更准确地说是从2015年开始，全国楼市的分化已经大到了惊人的程度!
在这种情况下，传统的“一、二、三、四”线的划分已经不再适用于当前国内房地产发展的新形势了。
2013-2016年：四年成绩单大盘点
本文在此，隆重提出“九大梯队”的划分，这应该更为准确！
2015年，全国楼市其实只有“两座”城市：深圳和“其他”。上面所列的四年累计涨幅中，超过一半的涨幅是深圳在2015年创下的。从这四年的房价上涨幅度来看，深圳早已远远把北京、上海、广州这三个传统的一线城市抛在了身后。换句话说，传统的“一线城市”内部，楼市也已经出现了很大的分化。
这四年，厦门到底发生了什么？仔细研究厦门房价上涨的曲线，本文发现其主要的房价涨幅阶段在2015年和2016年，特别是2016年。“老牌劲旅”上海队表现优异这都不用多说了，被“新锐”厦门超过十个点，这面子确实有点挂不住哇？同样地，南京近两年异军突起，房价涨幅也是直逼上海。这三座城市的四年累计涨幅均超过了60%，所以列为第二梯队。
第三梯队的三个城市里面有两个都是作为老牌劲旅的北京队和广州队，无奈其近两年的房价涨幅被一些“新人”超过，惨被降级。第三梯队的领头羊合肥队让人觉得充满了“暴发户”的味道。在2016年之前的中国地产界，其即使不算“名不见经传”，那也是非常低调的。就靠着2016年这一年的惊艳表现，合肥队就足以技惊四座了。把合肥排在第三梯队实在有点委屈了，因为合肥在近四年的累计涨幅与第二梯队是非常接近的。主要就怪笔者划了一条60%的分界线，否则把第二梯队和第三梯队合并成一个梯队也是没有任何问题的。本文是为了把当前国内楼市的分化情况描述得更清晰一些，所以梯队划分得较细。还请各位读者朋友多理解。不管怎么说，第三梯队的城市，其四年的累计涨幅都在50%以上（实际上已经达到了55%以上了）。
笔者对“第四梯队”的划分是近四年的累计涨幅在30%到50%。实际上，能挤进这个区间的城市也不多，仅六座。这里面除了老牌的“强二线城市”天津和传统高房价城市杭州以外，“新锐”城市郑州、武汉、无锡异军突起。令人吃惊的是，以往房价走势相当低调的福州，也有着惊人的累计涨幅。看来，福州受厦门的影响是很大的，这在房价的传递关系上非常明显。
本文所划分的第五梯队，主要是近四年累计涨幅在15%到30%之间的城市。这里面既有省会城市如石家庄、济南、长沙等，也有非省会城市如惠州、宁波等。这其中，以靠近北京的石家庄居首，累计涨幅接接近30%。
本文所划分的第六梯队主要是近四年累计涨幅在10%和15%的城市。这里面以大家非常熟悉的一些传统二线城市为主，包括青岛、西安、太原、成都和重庆，也有一些中小城市，如扬州、九江和金华，都在江浙一带。
可见，当前国内楼市的分化的确已经大到了令人震惊的程度，传统的“一二三四线”城市的划分在楼市上已经被完全打乱了。但这还不是全部，请继续往下看！
本文所划分的第七梯队的阵容非常庞大，达到了16个，囊括了近四年房价指数的累计涨幅从5%到10%的城市。这里面既有一些省会城市，如贵阳、哈尔滨、沈阳、长春、兰州、西宁等，也有很多非省会的中小城市。
本文也划分了一个第八梯队，囊括了近四年累计涨幅从0%到5%的城市。可见，第八梯队的阵容也是非常的庞大，有18座城市。这里面有少量的省会城市，如昆明和乌鲁木齐，但总的来说以中小城市为主。实际上我们把第七梯队和第八梯队合并了也是可以的，只不过分细一点我们对楼市的分化可以看得更清楚一些。
本文所划分的第九梯队，就是近四年累计房价涨幅为负的城市，换句话说，这些城市的房价在跌。在“70个大中城市”中，这样的城市有六个。
看完上面的四年成绩单，相信各位朋友肯定是感触良多。快赶紧看看您的家乡排在第几吧！
好了，伤害加倍的时间到了！！
笔者专门将上述榜单里的累计房价指数和同时间段内的物价涨幅做了一个对比。从2013到2016年，我国CPI的累计涨幅为8.24%。也就是说从第七梯队的北海（位列第33名）往下的城市，其房价从整体上看已经全面跑输CPI。而第九梯队的城市更是连名义房价都是在跌的。
毫不夸张地说：房价跑输CPI的城市其房产已经基本丧失了投资价值（如果不考虑自住和出租收益的话）。也就是说，不要被2016年的房价涨幅所迷惑了，那只是部分城市。在“70个大中城市”中，近四年的时间内，超过一半的城市（38个，占比54.29%）四年房价的累计涨幅跑输CPI！如果我们把这个榜单扩大到包含更多的中小城市，那么相信这个房价跑输CPI的城市的比例会更大。这……确实有点尴尬啊！要知道，在这四年的时间段内，可是包含着2013和2016这两个楼市“大年”啊！
如果只看2016年，这个楼市涨跌幅度的榜单又有没有变化呢？
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2016年的全国城市房价走势：七大梯队
由于单看2016年，楼市的涨跌幅度的差距就没有前述的四年涨幅这么大，所以本文就只划分了七大梯队。
本文对2016年全国楼市的第一梯队的划分是年增幅在40%以上，这包含了两个城市，即合肥和厦门。厦门作为传统的高房价城市，大家似乎都习惯了。但合肥在2016年却是实实在在的赚足了眼球，荣登“中超”榜首。另据其他排名显示，2016年的“世俱杯”合肥队也夺得了冠军。
本文对2016年全国楼市的第二梯队的划分是年增幅在30%到40%。这包含了南京和无锡两座城市，而且他们的年增幅都在35%以上。
本文对2016年全国楼市的第三梯队的划分是年增幅在20%到30%。这包含了杭州领衔的十座城市，而且包含了北上广深这四座传统的一线城市。值得一提的是，在2016年，郑州和武汉、惠州等城市异军突起，福州也表现不俗。而在2015年一骑绝尘的深圳则表现相对低调。
本文对2016年全国楼市的第四梯队的划分是年增幅在10%到20%。这包含了济南领衔的九座城市，石家庄和长沙的表现也比较抢眼。
本文对2016年全国楼市的第五梯队的划分是年增幅在5%到10%。这包含了徐州和扬州领衔的十七座城市。它们大多数是东部沿海城市，西部经济重镇成都、重庆和西安也入围。
本文对2016年全国楼市的第六梯队的划分是年增幅在0%到5%。这包含了为数众多的二十五座城市，即有省会城市昆明、长春、兰州、哈尔滨、西宁、太原、银川、呼和浩特，也有热门旅游城市如三亚、桂林、大理等。
本文对2016年全国楼市的第七梯队的划分是年增幅小于零，也就是说在跌。除了有四座前述四年累计涨幅为负的城市位列其中之外，令人吃惊的是省会城市乌鲁木齐也在其中。
同样地，笔者也把同时期的物价指数拿来和这份房价涨幅榜单做了一个对比。2016年国内CPI为2.0%，照此划线，“70个大中城市”中有九座城市（占比12.86%）的房价指数，即使在2016年这样史上罕见的“房产大年”里依然跑输了CPI。
最后笔者想说一句：房子是拿来住的不是拿来炒的。通过本文的分析，不难看出，在很多城市，想炒也没用。
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后记：思考分化背后的原因？
对比“近四年累计”和“2016年”的这两份榜单，不难发现：如果不是不少城市受到2015年这波“史上最强”的救市政策的提振，其房价在2016年“振奋”了一把，那么在四年累计房价涨幅榜单中，房价跑输于CPI的城市的比例必然是会更高的。笔者粗略地估算了一下，这个比例很可能会超过80%。
到底是什么原因导致了当前国内城市之间的楼市分化如此剧烈？
一个城市楼市的走势究竟受到哪些主要因素的影响？
未来国内楼市的走势到底如何？
对这些扑朔迷离问题，笔者其实已经思考得非常明白了。受本文篇幅的限制，笔者将另行撰文阐述。欢迎各位读者持续关注！
顺祝各位读者朋友新春快乐，鸡年大吉！
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