房东粗略地做了个计算，意外地发现做 Airbnb 每个月的收入比自己原来的工资高，毛利经常“翻一倍甚至两倍”。一位房东说：“如果你在北京有两套 Airbnb 的房子，其他什么也不做，也还可以过个不错的生活，” 也难怪很多人做了几个月后就辞去过去的工作，成了全职房东。
这门生意真的这么好做吗？
我对这个市场做了调研，研究完了我发现真正的收入和大家说的出入太大了，房东算的只是投机的方法，资金成本，运营成本，风险成本他们都不算。最重要的他们没把这事情当做投资，只是觉得是有利可图就可以了。
这些房东都忽略了资金成本问题，租房都必须把前期租金付进去，收回来的时候是很缓慢地往回收。
最简单的例子就是一位房东的一套房子租金6000，按他们的算法，每天200，每天租出去400块，就赚一倍。但是6000块，押一付三，二万四得先付出去，哪怕每天400的话，还得一天天收回来这是资金成本。我随便找一个理财产品，按平均市场年回报率一年8%，1个月也要160，这是我们少挣的，毛利肯定要减去。
另外的资金成本就是装修，如果签3年36个月，5万装修费除以36个月，每个月大约1700。房租6000 加上1700，还有平常的运营成本，阿姨、管理、维修成本，可能一共要8000多。房子可能1天租300才够本，按他算的一天200就够本，400就挣一半的毛利，这个算法就是不对的，本身就是错误的。
为什么不算呢？因为他们不敢算。如果算了，资金成本会很大，回报率会很低。这个也没法算，因为他们还要考虑不确定因素就是出租率，按这样的出租率，很可能会赔钱！
现在中国做房产投资，不管是短期租房或者是买房投资的人，很多都不算资金成本，因为大家对房产投资的观念，这两年才有，前几年好多人买房挣钱了，都不知道怎么挣的，糊里糊涂地买了，房子就赚钱了。
这个资金我们还要承受通货膨胀，货币贬值，这两个加起来一年是7%多，通货膨胀包括物价上涨，人民币贬值速度大概是3%多，我们在算投资回报的时候，会按7去算，会有上下浮动，但不会特别大，这两个加起来一个季度有900了，这样每个月最少减去300。还有最大的就是人工成本。
现在整个市场租金房屋，每年很平稳，租金10-20%上升，他们说我签3-5年租金不变，这是理想化的，但这不现实，80%的房东一般会写每年多少上涨幅度，因为物价上涨，租金也应该上涨。
80%的房东一般会写每年多少上涨幅度，因为物价上涨，租金也应该上涨。
我们还没算风险成本呢，如果房租涨得多，房东违约，我是可以获得违约金，但是装修成本呢？所有投资都收不回来了。如果我签3年，因为我们不知道房东什么时候会违约，我们一般按取中间值算，3年取1年半算，装修5万元，每个月是1700元装修成本，风险成本也是1700元，一共就是3400元了。这个没法算，房东也不敢算，要是加进来就是400元一天了，翻倍也就刚够本。
我们算的还是住宅，如果是商住两用，水电都是商用水和商用电，成本会增加很多，因为商用比民用更贵。房东也会拿这种房子，因为商住两用有时候便宜，购买价商住就比住宅便宜，比如很多loft就会便宜。
这种短租模式我是鼓励，但最好不要投机，要当做投资产品去对待，细分到每套房子、每个月、每天租出去得多少钱，成本才能回来，还要算出租率，不能超过20天回本，超过20天绝对就赔钱了。回本就是租出去多少天才不赔钱，但房东算的只是把房租收回来。
现在市场上做这件事的人，说白了，是为了让大家看到这块蛋糕很大，公布很多利润，很多人炒起来了，前期最早的人就有利可图了。很多没做的人不清楚，就盲目入行，他只有往上贴租金，整个行业租金会被拉高，最早拿房的人便宜，所以利润是最大的。
