我的校友小李，算是我的好基友吧，北漂六年。昨天听说他刚刚订婚，于是请他吃饭以表庆贺。推杯换盏，聊起房子（我是三句话不离本行，你懂的）。他眉头紧锁，“说起房子，我最近的心情得用一首歌名来形容——‘最近比较烦’，正想找你取取经呢~”
喜事将近，为什么呢？
他整整看房两个月，终于在三元桥物色了一套几近“完美”的房子，“这房子作为婚房可是真心不错~” 他心里美滋滋的想着，“赶紧约业主把它拿下 ！” 孰成想，竹篮打水一场空。
原因在哪？
他“卡”在了房贷上。由于这套房子是房主工作单位分的房子，楼龄已经有33年。虽然质量还不错、也没有大修过，却被公积金贷款和商业贷款拒之门外，理由只有一个：楼龄太老。
在中国，无论是“丈母娘”房市场，还是房产本身作为不动产是目前最好的升值、保值的方式之一，房产都是中国人民的刚性需求。
相对于新房，买二手房的优点：时间成本低、拎包即入住、社区成熟等等，相当一部分人群更倾向于二手房。2015年北京二手房网签总量高达198018套，是纯商品住宅新房的近4倍。
而“高龄房”占着地理位置优越或单价相对较低或公摊面积小等一系列优势在其中也占不小的比重。但，很少有人注意到一个问题，也就是小李遇到的——“高龄房”贷款难，难于上青天，最后空欢喜一场。也许你会说，房子地段好，有学区，银行也不批吗？难道“高龄房”真成了房贷刚需一族的“海市蜃楼”？
是的。市场价值不等于实际价值，向“高龄房”放贷，时间越长风险越高。虽然“高龄房”有较高的市场价值，但银行或机构评估却是另外一个概念，考虑的不是“高龄房”地段好、学位好这些附加值，而是楼房本身的结构、楼龄等实际价值。退一万步讲，房主一旦断供，或者在还贷期间变成危楼、失去居住功能，再剔除这些附加值后，是否能从房屋本身收回贷款，才是银行或机构考虑的关键因素。
银行的条件，仅供参考：
大部分中资银行不批房龄20年以上的个人住房按揭商业贷款；
外资银行的底线规定得则更为严格：15年；
中资银行里最宽松的是工商银行，原则上可以批准1980年以后建造的房子的个人住房按揭商业贷款；
特殊情况就不在这里一一赘述了。
那怎么能鉴定房龄呢？
1.当该房产在二手房交易网上备案的情况下,可以网上挂牌后,输入产权证号,查询相关信息。但一般只有拥有挂牌权的中介公司才能查询；
2.买方可以自行查询,需卖方带上产权证等相关证件,到房产交易中心查询；
3.买家以办理贷款名义由银行途径查询。一般是在签过合同进入办贷阶段。所以此方式需要在合同中约定,如房龄不符,卖方应承担违约责任；
4.观察房屋：查看外立面,通过外墙使用材料推测；
5.从周围居民或房管部门那里进行确认；
6.从厨卫判断,因为这些比较难以改变。
昨天有朋友留言：“贷款年限多长时间更合适？”
对于这个问题，我的个人建议是，在住房贷款上，尽量减少首付，同时贷款选择最长的年限30年。
因为现在人民币的汇率很低，贷款长可以减轻压力。比如，你现在的每月还款是1w，那么5年后你还是还1w，但那时候的1w和现在的1w意义或者“价值体现”是不一样的。从投资的角度讲，请尽量的利用杠杆。希望对你有所帮助。
