一.住宅类按揭贷款的政策
购买住房，是一生中的一件大事儿。普通老百姓可能要穷其一生的积蓄，并且可能一生中的很多年都要为还银行贷款而奋斗。那住宅类按揭贷款都有哪些政策？要走哪些流程呢？（以北京为例）
1.套数、成数、利率
首套房可贷款7成，利率根据市场变化而变化；要求：无贷款记录或贷款已结清，无住房或有一套住宅；
二套房可贷款5成，利率上浮10％起；
要求：有一套住房且贷款未结清；
2.不能贷款的情况
▲有两套或两套以上的北京市住宅（无贷款记录，或贷款已结清）；
▲有两套或两套以上贷款未结清（全国范围内）；
3.贷款年限皆要满足
▲借款人年龄+贷款年限＜70年，且18周岁≤借款人年龄≤6周岁；
▲房龄+贷款年限＜45年（房龄一般不超过20年）；
3.贷款流程
评估 → 面签（可与网签同一天）→ 批贷 → 交税、过户 → 抵押 → 放款；
4.认贷不认房
▲认贷：以家庭为单位，认全国范围内的未结清的住房公积金贷款记录（含公积金贷款）
▲认贷不认房：2014年9月30日之后，银行在判定贷款套数时，只“认贷”，不再查看借款人名下是否有住房。但购房人要符合限购政策（能买才能贷）；
口诀
▲只要有一次未结清的贷款记录，就算二套贷款；
▲只要不欠银行的钱（住房按揭），就算首套贷款；
▲只要无购房资格，就一定没有贷款资格；
二.商业办公楼按揭贷款的政策
这里包括：商业、办公、科研、（非）配套公建、综合、不限购的50年公寓的贷款。
1.套数、成数
▲此类贷款不受套数限制，只要有还款能力，可以贷款无限套；
▲贷款成数是5成；
▲利率上浮10％起，最长可贷10年；
2.评估费
评估费为贷款额的千分之一；
3.贷款流程
评估 → 面签（可与网签同一天）→ 批贷 → 交税、过户 → 抵押 → 放款；
三.贷款所需材料
以下所列为一般常见情况，在实际操作过程中需具体情况具体分析。
卖方
人员：产权人本人及配偶到场；
材料：夫妻二代身份证、结婚证、户口本、产权证、契税票、原值发票、购房合同；
买房
人员：夫妻双方到场（未婚、离异、丧偶除外）
材料：夫妻二代身份证、结婚证、户口本、暂住证/工作居住证，收入证明，半年以上银行流水，公司营业执照副本复印件加盖公章，学历学位证明，各类职称证明，大额资产、理财类产品等相关资产证明；
四.买房选商贷还是公积金
公积金贷款利率低、可贷成数高是众所周知的，它和商贷相比有哪些优劣势呢？（★表示优势）
1.商业贷款
贷款的基准利率：4.9％（5年以上）；
贷款成数：首套房可贷7成，第二套可贷5成；
还款方式：等额本金或者等额本息；
提前还款及违约金：部分银行允许在一定期限内提前还款，可能会收取一定的违约金，具体需咨询贷款的银行；
贷款额度★：限购城市二手房可贷评估值的70％，非限购城市二手房可贷评估值的80％；
借款人★：有稳定收入的购房者；
房屋性质★：40年、50年和70年产权的房屋都可受理；
2.住房公积金贷款
贷款的基准利率★：3.25％（5年以上）；
贷款成数★：8成；
还款方式★：自由还款；
提前还款及违约金★：可提前还款没有违约金，并且提前还款所还的是本金；
贷款额度：首套房可贷120万，二套房产可贷80万（北京为例）；
借款人：购房者的公积金开户满1年（连续缴存12个月），且无未结清的公积金贷款和贴息贷款；
房屋性质：仅限70年产权的住宅；
综上所述，商贷与公积金贷款各有利弊，可以根据自己的实际情况进行选择。
五.买房如何最大化利用杠杆
在进行房产投资时，如果没有合理的利用到杠杆，无形之中荷包里少进好多大洋，到嘴的鸭子也就飞了。所以说，将杠杆利用最大化对于房产投资来讲是极其重要的。
1.贷款形式
公积金贷款、按揭贷款、抵押贷款；
2.最大化杠杆
▲按揭贷款贷款比例选最大；
▲按揭贷款贷款时间选最长；
▲考虑通货膨胀、货币贬值等因素，选择等额本息还款方式（每月还的一样多）；
▲如果名下已经有一套房贷，再次购买就算二套，贷款比例会下降、利率会上浮，此时投资买房我建议：计算首套剩余贷款并与二套贷款作对比，如果小于二套贷款，先把首套还清再做抵押贷，贷出来的钱加到二套房的首付中，加大杠杆。
