课程大纲回顾11月18日微课第6期
1
新政后，入手北京房产的最佳时间？
入手最佳的两个时间点；
最佳的原因；
2
新政后，北京适合居住的区域有哪些？
适合居住并具保值功能的区域；
适合居住并具增值功能的区域；
3
新政后，北京适合投资的区域有哪些？
适合投资的七大区域；
这些区域的升值因素有哪些；
本期课程敏感部分未整理
1. 新政后，入手北京房产的最佳时间？
2016年12月—2017年1月
从新政实施至今一个多月的时间，大部分买房者、卖房者都处于观望状态。成交量虽然呈下降的趋势，但很多区域的价格一直在上涨，整个房产市场处于“混乱”之中，还没有平静下来。
一个新的政策出台后，市场的接受期大概是三个月到四个月的时间。时隔三个月，大家的观望结束，市场以稳定为主，成交量、价格趋于平稳。
按照常理，这时房主会把房子拿出来卖，刚需人群也开始出手。对于买房人群来说，供选择的房源量更多、议价空间会更大。
但，今年不同的是——三个月后正值年根儿，人们似乎比往常更忙了。有急着凑年假的，有忙着开年会的，忙着年终总结的....大家的时间都很紧。于是，很大一部分人看房子、定房子会安排在年后，这样就造成了年底购房人群和卖房人都会有一定量的减少。
不知你有没有发现一种现象：每年的年底都会有很多人【缺钱】。
有一部分人或者公司可能是资金紧缺，也可能是想资产变更，其中一些人便会尝试去卖自己的房产。此时他的心理会和平时有所不同——快速成交、变现。他心里很清楚：春节期间会更困难出手，最好的办法便是【低于市场价出售】。所以，这时的议价空间相对来说会比较大，较现在的“疯抢”状态应该有很大的优势。
2017年6月—8月
大半年的时间，整个市场的反应期已过，成交量及价格可以说是很稳定了。大家对未来一段时间的走势，可以看得很清楚。
中下旬是第2季度和第3季度的交叉点，这个时间节点上，我们基本可以看出接下来国家GDP是靠什么来拉动—是否依然靠房地产来拉动？如果依然靠房地产来动，国家会慢慢的把他“放开”，反之，收紧的可能性也不会特别的大。
此外，在中国做房产投资，很大一部分都要结合政府的方针政策去判断未来的房市走势，以此去做自己的一个资产配置。如果我们选择的区域，与政府的主方向发展不相符甚至背道而驰，对我们来讲可能就不是一件好事情。
房产市场的发展和政府的政策息息相关。
我们可以根据明年召开的两会，去判断未来发展的大趋势，推测未来的发展重心。当我们清楚了政府指导的发展方向，追寻它的主流入手，选择空间、议价空间都会大很多，我们的承受的风险性相对来说也会降低。例如：未来是否以房市去支撑GDP？还是用其他产业去支撑GDP？
2. 新政后，北京适合居住的区域有哪些？
适合居住的区域推荐，我把它分为了两部分来讲。
第一部分是具有保值功能的区域：这个区域它的生活便利性、居住便利性很好，保值功能是很强大的，降价可能性几乎为零（会有轻微浮动，但整体呈上升状态），但它的升值空间有所欠缺；
第二部分是具有很大升值空间的区域：它的生活便利性，居住便利性不如保值的区域，但它的增值效果会比保值区域好很多，当然，选择这样的区域会存在一定的风险性。
适合居住且保值的区域
【市中心】成熟区域 — 北京的四环内。它经过长时间的规划和发展，有着成熟的居住环境，良好的交通，便利的生活条件，完整的商业配套等，都是它保值的必要因素；由于它完善的生活配套及交通，会是普通居住人群首选的区域，这个人群量是很大的；最重要的保值因素应该是它的稀缺性，整个区域的格局已经形成，未来的可建设空间几乎没有，实用性很好。
有利就有弊，它的升值限制因素也是上面那几点。首先，市中心的区域都已经成熟，这对于它的保值是优势，但对于它的升值就是劣势。区域的规划是过去做的，只能适用于过去的一段时间，未来的可建设空间几乎没有，没有了发展空间便很难满足未来人们的居住需求、消费需求等。
随着社会的发展，人们的消费水平和消费观念和原来是有本质的区别的。过去，【市中心】的区域便可满足我们的消费；未来，我们对消费场所的环境、品牌、空间等要求不断地提高，消费需求的不断提高，而里面又受建设空间的限制，以至于消费场所不断地往外转移。
高消费人群的外迁对房价的影响是巨大的。
从居住环境来看，现在的豪宅，面积上要比以前的大，差不多三百平起步。装修上的变化更大，如今的豪宅装修不一定要像过去那么奢华，但一定要配备智能家居以及一些高科技，这是消费观念的转变。随着这一种转变，他们往外不断的移啊移~相关联的消费也会随着他们往外走。
所以，基于以上种种因素，四环内的保值功能会很好，但由于它不能满足高端人群的生活和消费，对于它的整个升值会有很大的影响。
适合居住且增值的区域
北京的四五环区间。从生活便利性、交通便利上来讲虽然不如四环内，但它总体在走向成熟，其中也不乏一些成熟区域。它的“不成熟”便是它的增值点，随着它逐渐走向成熟，它的增值功能会越来越差。
虽说四五环之间可建设空间也不多，但毕竟还是有的。
现在有一些在建的楼盘，形成的商圈，即将（开）通的地铁以及建设中的市政道路等，都是四五环之间区域增值的一个点。
从雷达图中，我们可以明显的看出：四五环区间刚需人流量不是很大，它主要是以社会创造力的中坚为主，他们的消费能力更高，带动的商业也会更高端，它的增值功能就会很强劲。新的建设、新（即将）形成的商圈、新的消费环境、道路的改变、环境的改变都是推动它增值的一个点，可以有效的助力房价上涨。
所以说，四五环区间的增值功能比四环内要好。
它的风险点在于：如果政府未来持续打压房地产市场，由于它的资源属于新兴资源，成熟度相对较低，会有可能出现下跌的情形。
而四环内刚需量大、人流量大，它的资源更成熟，从而抗风险能力会更强。
3. 新政后，北京适合投资的区域有哪些？
如图，目前我看好的北京适合投资的区域是这七个块，顺序也基本是这样。
只不过，其中顺义后沙峪、昌平南邵、房山良乡，这三个区域差不多属于同一个区位；门头沟s1线沿线、亦庄、天通东苑、北七家属于差不多的一个区位；通州比较特殊，由于北京市政府的东迁，它自己处于一个区位，基本上分以上三个区位。
下面，我把这几个区域拆分开来，说一下我看好它们的因素有哪些。
顺义后沙峪
▲ 后沙峪地铁站处于地铁顺义线的沿线。整个后沙峪未来的发展是以后沙峪地铁站为中心点向外辐射，可以辐射到上一个站以及下一个站；
▲ 后沙峪紧挨着一片中高端别墅区。整个别墅区入住率已经很高，高端人群带动高消费；
▲ 未来有很大的发展空间。目前那片区域缺少和别墅区相配套的一些商业、办公以及别墅区内需要的中层服务人员；
▲ 有可形成商圈的条件。拥有便利的交通、商场、办公、住宅等，并有可建设的空间；
▲ 目前后沙峪的房价处于一个低位；
昌平南邵
▲ 地铁昌平线有南邵这一站；
▲ 它的上一站沙河，有个高教园，它的发展会对昌平南邵起到带动的作用；
▲ 有一片昌平区政府的预留地，做何种建设都是一种潜力；
▲ 2016年的上半年在南邵拍出一块地，这一块地当时的概念是“7090”概念（通俗的讲，这片地建成以后，九十平以下的房子不能低于70%），由这个来推断出这片地将来建成是以普通居住为主。这片地的价格并不算低——2万多，建成了以后的出售价格将到5万多。一片以普通居住为主的价格就到5万多，整个区域内其他楼盘的价格可想而知；
▲ 当这片地建成以后，会有大量的居住人群，它周边的商业等都将得到带动，并且周边还有建设空间。之后的发展会聚拢中高端的消费人群在这一片区域生活和消费，整个区域将会形成一个商圈；
▲ 另外，随着中关村的北延发展，高科技互联网产业带一路向北，昌平南邵可能会是它的一个外延区域，这也是它价格增长的一个补充；
房山良乡
▲ 地处北京的西南方向，良乡是房山区最靠近北京市中心的一个区域；
▲ 地铁房山线有房山良乡的那一站；
▲ 有些大学已经搬进良乡大学城，正常来讲，大学生对于它的增值并没有想象的中那么大。但在国家政策的助力下，围绕着大学城周围建立了很多创业孵化器。孵化器里边的人群虽然算不上高端，但也属于中高端的消费人群；
▲ 大学生在校创业，随后进入孵化器等一系列连锁反应会对周边的商业、办公起到带动作用，这种推动力会让它聚拢更多的有居住需求、消费需求的人群；
▲ 丰台的丽泽商务区以及总部基地的发展重心是往西南延伸，对房山良乡的房价来讲是一个推动力 ；
▲ 从良乡大学城周边的孵化器里孵化的一些企业、一些创业公司，它出来最好的接收地很大可能是丽泽商务区以及总部基地延伸过去的这一片区域。这片区域本身就是以商务区、办公区为主，再有一些补充带动，对于整个周边都会起到带动的作用；
▲ 房山地铁未来的外延，会发展房山的城区，良乡处于北京城区和房山城区的区间位置，是进城区的必经之地；
门头沟s1线沿线
“先有潭柘寺，后有北京城”，门头沟区的旅游资源很丰富，有山有水有树林儿。但由于山的原因，造成它的经济一直没有发展起来。
现在对于北京来讲，门头沟可能会是一个发展重心。十三五期间，北京的发展重心：东边是通州行政副中心，西边就是门头沟生活副中心。于是，北京市政府在那修了地铁s1线，修了西长安街的延长线。
除了政府对它的支持，门头沟围绕着S1线会形成几个商圈，那商圈的消费人群由哪来呢？
除了门头沟本区的消费人群以及未来在门头沟区定位的一些人，首先，它的消费人群来自石景山的消费力的释放。
距北京市中心最近的商圈的消费人群更多的是来至石景山，石景山整个区域以居住为主，居住环境非常好，居住的人量也很大，但商业欠发达，供消费的场所很少，特别高端的消费场所。
s1线建成开通后，从石景山的苹果园地铁站到它的终点，这段距离是18分钟，在北京生活的会知道，18分钟的车程算是很短的一个距离了。
另外，门头沟的定位是 “绿色农业、生态旅游”，这不仅符合国家农业改革的大方向，对整个区域的资源优势扩大利用都能起到很好的促进作用，未来会是它的一个产业支柱，这个产业支撑点吸引的一部分人流量便会在商圈进行消费；
这些是我看好门头沟的一些因素，整个沿线都是可以入手的，其中有些地方价格已经涨上来了，而有些地方的价格还很低。
当然，门头沟适合投资的不仅有s1线沿线，门头沟区政府附近也可以，但是，它优先发展的必定是s1沿线以及西长安街延长线的沿线，这些地方发展的速度可能要快于其他地方的发展速度。
我们做房产投资，一定要想好时间成本的问题，所以说，它优先发展的区域我们应该优先考虑。
亦庄
就目前来讲，亦庄区域的价格不算低，但也不能算高，处于一个中间的位置。我之所以把它排在这个位置，是因为它具备很大的增值空间。
▲ 亦庄国家级经济开发区，它处于通州和大兴的中间位置，紧邻京台高速，并有地铁亦庄站；
▲ 它是新机场进京的必经之地，它的位置就像望京和首都机场的关系；
▲ 它未来会是北京的经济副中心，这也是它的一个优势；
▲ 永清建了一个永清亦庄产业园，亦庄的一些产业未来会迁到永清发展，随后亦庄会进入新的产业，可能会是以金融经济为主的产业，形成新的产业形态；
这些都是它未来发展的一个优势，未来房价的支撑点。
当然，不只是亦庄中心区域具备投资价值，靠近亦庄的旧宫这块区域也具备投资价值。
亦庄很小，它未来发展及扩大，最好的选择就是旧宫区域。旧宫最近这几年也在改建，它可以作为我们房产投资的备选区域，或者说，它也许是我们房产投资的一次机会。
天通东苑
整个天通苑很大，分为东苑、西苑、北苑。西苑和北苑这两块的潜力可能不会大，唯独东苑这一块区域的潜力会特别大。
▲ 地理位置，它的北面是别墅区，南边是华贸城；
▲ 东苑的东边有一片空地，这片空地是它未来的建设空间，它的规划和发展都会是很好的一个增值点；
北七家
未来的科技城，地铁17号线都是北七家的一个优势，升值潜力不会太小。但是，就它整个区域来讲，有的区域发展的比较早，有的区域还未建或建设之中，当整个区域形成以后价格差距不会小。这是我把他排到这的因素。
通州
通州是比较特殊的一个地方，由于北京市政府的东迁，造成它受政策影响比较多。当它受政策影响比较多的时候，我们对于它整个的发展不好做出有效的判断。它会不会变政策、何时变政策、政策往什么方向倾斜、如何倾斜等，我们都没有办法去推测。
但是，通州还是有很大的发展、升值空间。
通州整体都有价值，只是价值大和价值小的区别。我推荐的区域是通州北关和东关大桥区域。
通州北关是副中心的CBD，现在正在大量建一些办公楼，还有已经建好的北关隧道，这个对于北关来讲都是增值的有利因素。
其实，通州的发展是以运河为中心南北走向，三横三纵九宫格形式。以运河为中心点，连接北关区域、东关大桥东边的区域、潞城市政府驻地区域，可以画出一个三角区。这个三角区往东是政务商务区，西北是副中心CBD区域，所以说这个【三角地带】是最有价值的。
老城区已经建成，未来京通快速、东长安街的延长线至新华大街那片区域也是可以考虑入手的。
关于通州，我听到最多的问题是关于“环球影城”。
我并不看好“环球影城”区域，因为它带动的是流动性人群。虽然流动性的旅游人群消费不低，但属于快速消费。这些快速消费人群对于酒店或者公寓来讲是很好的增值点，但对于住宅来讲不是特别有利的因素。
这种大量的高流动性人群，不能有效的长期聚拢高消费，这对于房价的长久增长不是一件好事儿。另外，当大量的人流影响了居住品质、居住环境的时候，高端的消费人群不一定会优先选择这样的区域，所以这边我不是特别的看好。
基本上，目前我看好的北京适合投资的区域是这七个，其他的区域也有价值，但这七个区域相对于其他区域来讲升值空间更大一些。谢谢大家。
刘常青：房产咨询和服务的提出与践行者，专业房产分析师，“爱房者”创始人，“在行”房产类、投资理财类NO.1；
专攻领域：买房各种问题，包括但不限于“买房税费问题，买房贷款问题 ，如何选房、看房、定房、砍价以及房产投资分析等”。
