离婚时房产如何分割是在离婚案件中常见的问题，笔者结合自己处理离婚案件的经验，对离婚纠纷案件中房产分割法律规定和法院在处理房屋分割的司法实践进行归纳总结，以便帮助大家了解离婚案件中房产分割的方法以及注意事项，避免讼累，减少纠纷，维护自己的权益。
一、婚前一方购买房产，一次性付清。
夫妻一方婚前购买的房产，且是一次性付清的，另外一方在离婚时无法对该房屋进行分割，该房产归婚前购买方所有，另外一方不能要求对房产进行分割。
但该房产在婚姻关系存续期间的增值部分是否可以分割呢？这一点，法院的判例不尽相同，有的法院认为在婚姻存续期间，增值部分可以进行分割；而有的法院则认为，房产是一方婚前购买的，另一方并没有为该房产作出任何贡献，出于公平的考虑，不应分割该个人房产增值的部分。上海高院在《关于适用最高人民法院婚姻法司法解释（二）若干问题》的解答一（沪高法民一[2004]25号）第4条规定：“当事人以个人财产购买了房产、股票、债券、基金、黄金或古董等财产，在婚姻关系存续期间，因市场行情变化抛售后产生的增值部分，由于这些财产本身仅是个人财产的形态变化，性质上仍为个人所有之财产，抛售后的增值是基于原物交换价值的上升所致，仍应依原物所有权归属为个人所有。”《婚姻法解释三》第五条也对个人婚前财产的收益进行了规定：“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。”因此，根据该条规定可以得出一次性付清的婚前房产，其增值部分非产权方不能进行分割，但非产权方若出资进行了装修，并添置家电家具等房产附加物，可要求对增值部分进行分割，以显示法律之公平。
二、婚前一方购买房产，婚后共同还贷。
《婚姻法解释三》第10条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”
根据该条规定，房产的归属问题在目前的司法实践中已无争议，不动产归产权登记一方，但笔者想要强调的是后者——补偿款。补偿款包括两大块，一块是婚后夫妻双方共同还贷支付的款项；另一块为共同还贷款项对应的增值部分。我国不是判例法国家，不同的地区补偿款的计算方法各有差异，而律师，应该根据不同的计算方法找出对自己当事人最有利的，说服法官，以使自己的当事人获取最多的补偿款或支出最少的补偿款。目前较为常见的补偿款计算方法有：
1、补偿款=婚后共同还贷款÷房屋总价款（购房时房价款＋总利息）×房屋现值÷2
2、补偿款=婚后共同还贷款÷房屋总价款（购房时房价款＋已还利息）×房屋现值÷2
3、补偿款=婚后共同还贷款÷2+婚后共同还贷款÷房屋总价款（购房时房价款＋已还利息）×房屋增值部分÷2，其中房屋增值部分=房屋现值—房屋原值（购房价格）
上述不同的方法，计算得出的补偿款的数额是不一样的，因此，作为律师或当事人，应该最大限度的掌握多种方法，计算出对自己当事人最有利的数额。另外，房屋的现值部分建议由双方协商处理，因为通过协商的方式无法解决房屋的现值问题的话，就会启动房屋评估程序，对房屋的现值进行评估，这样虽然可以达到公平，但耗时较长，且双方需各自承担一半的房屋评估费，与其这样，不如退一步，协商出房屋的现值，减少双方的损失，毕竟双方曾经都有过感情。笔者处理的离婚类房产分割案件，在阐明法律上的利害关系后，全部都以协商的方式确定的房屋现值。
三、婚前购买房产，一方父母出资，产权登记在双方名下。
实践中出现此种情形，大多是因为父母和子女碍于情面，将产权登记在了双方名下。虽如此，司法实践并不必然认定这是对双方的赠与，采用的分割方式不是平等的分割，而是按照出资份额进行分割。虽《物权法》登记为双方所有，但是按照《婚姻法解释二》的第22条的规定，父母在婚前出资的，应将父母的出资认定为对自己的子女的个人赠与，故此，大部分的司法实践在这种情形下进行房产分割时，将父母的出资额认定为对自己子女的赠与，房产分割时将该部分出资额扣除后再予以平分。
目前，有的法院是将父母的出资额从房屋现价中扣除后，予以平分。而有的法院，则是将父母的出资额及其对应的增值额都予以扣除后，在予以平分。另外，有部分法官认为，虽然《婚姻法解释二》规定，父母在婚前出资的，应将父母的出资认定为对自己的子女的个人赠与，但因为产权登记在双方名下，是父母明确赠与双方的意思表示，应不予扣除，直接采用均分的方式。如何分割，并没有统一的标准，但笔者倾向于一方父母的出资及其出资对应的增值部分均应予以扣除，这样才符合法律的公平原则，同时也体现了父母的真实意思表示。。
四、婚后购买房产，共同还款，登记在一方或双方名下，银行贷款尚未结清。
大多数情况下，房产判决归一方所有，但产权方需向另一方支付房屋折价款。同样，对房屋折价款，不同地区的法院也有不同的计算方法，笔者给出自己办案的几种计算方法：1.房屋折价款=（首付+共同还贷款）÷2+房产增值部分÷2；2.房屋折价款=（房屋现值—银行未偿还部分）÷2；3. 房屋折价款=（首付+共同还贷款）÷实际总房款（购房款+已还利息）×房屋现值÷2。当然，不同的方式计算结果也是不一样的，可以根据具体的案情来选择使用，或者创设自己认为合适的方式也可以，当然，最终需要法院能够采信。
实践中，若仅有一套房产，双方均不愿意放弃所有权，法院可判决房屋产权归双方共有并确认各自份额，但可明确由一方使用，使用方支付房屋占用费，一则使用对方的产权支付了相应的对价，获得使用权，二则解决对方的居住问题。
除上述情况外，还有一种比较常见的情况，为了拖延缴纳办理房产证的各项税费，夫妻双方所购买的房子并没有办理不动产证（房产证、土地证），俗称“合同房”，这个时候，如果提出离婚的一方提出请求要求分割的话，法院是不会处理的，但法院会释明办理产权证后双方可以另案起诉。这在无形之中，增加了双方的讼累，但因为没有办产权证，法院确实有理由要求另案起诉。但作为律师可以要求，法院对房屋的使用权进行确认，同时，确定使用方向未使用方支付房屋占用费。后期产权证办下来之后，另行起诉分割问题。为避免讼累，在法官比较开明的情况下，律师应尽可能让双方协商，推动双方就此合同房进行调解，对房产进行确权，享有产权的一方向另一方支付房屋折价款。因为在调解的情况下，考虑到离婚案件的特殊性，一般法官会对未办产权证的房产进行确权，避免以后的讼累，也节省再次起诉的诉讼费、律师费。
五、婚后购买房产，共同还款，贷款结清。
这种情况下，比较好处理，贷款已结清，可请求确认房产归一方所有后，一方向另一方支付房屋对价款即可。若无法支付对价，或者均要求要房屋所有权，则参照本文第四种情形处理即可。
六、婚后购买房产，父母出资，产权登记在自己子女名下，共同还贷。
根据《婚姻法解释三》第7条的规定，由一方父母出资，产权登记在自己子女名下的，出资视为对自己子女一方的赠与。因此，在离婚时，对这部分出资额对应的产权，另外一方无法参与分割，
七、婚后房产，父母出资，产权登记在双方名下，共同还贷。
这种情况下，若夫妻双方和出资父母没有特别约定，该出资额视为对夫妻双方的共同赠与，该房屋产权应认定为夫妻双方共同所有，离婚时予以均分。
以上各种情形下的房产分割方式是一个相对公平的分割之法，在实务中，财产分割除照顾公平原则外，还有一个原则是“照顾子女和女方权益”的原则，因此，法官还会根据不同的情况，做出不同的处理，以求达到各方平衡。
最后，笔者想要强调的是，财产容易分割，但分割之法确实不尽相同，获得的财产也因不同的分割办法而有所增减，在无法协商的情况下，应最大限度的维护自己的合法权益；感情难断，特别是在婚生子女的情况下，双方需慎重考虑，倘若真走不到一起，应好聚好散，把对子女的伤害降到最低。
作者简介：
陈玉，湖北瀛楚律师事务所律师，法学硕士， 执业领域：合同纠纷、互联网金融、私募基金、借款担保、保险理赔、婚姻家事等。
