人们常说影响房价有三大因素：短期看政策，中期看土地，长期看人口。
下面从人口角度剖析城市房价上涨的底层逻辑。
有人可能会想，进城的人未必会买房。进城的人未必会买房，但是想要留在城市的人基本都想买房。为什么？
房地产已与城市生存权捆绑。
如果不买房，一个人在城市生存将付出极高的成本。如果没有房产，你将无法获取优质教育权、优质婚育权、更好的社会地位以及信贷条件，甚至影响你和下一代的社交、就业与前途。
一系列的城市生存权与房地产捆绑，然后附加各种道德观念（比如结婚必须要有婚房），共同为楼市兜底。所以，楼市本质上是城市生存权本位，而货币又是土地本位。由此可以推出，货币实际上异化为城市生存权本位。
在生存权本位的封闭经济体中，只要吸引足够的人在城市生活，争夺城市生存权必然托举楼市和货币。这就是印刷这么多钞票，房价这么高，货币和楼市还依然坚挺的本质原因。反过来说，楼市和货币为什么坚挺，因为人要生存，要在城市里生存。
货币和国债一个国家的经济命脉，也是一个国家的公共信用指针。
中美贸易战之后，中国的外汇储备流失的压力大增，央行的外汇占款缩减，央行依靠增加国债资产来填补外汇占款的空缺。央行的基础货币更加依赖于国债，而国债基于财政收入来发行，财政收入不少依赖于土地财政。
可见，不管是央行的基础货币还是商业银行的信用货币，都依赖于土地和房地产。如此，大量人口进城买房相当于托举着一个国家的国家信用和经济命脉。
学位房是理解经济本质最好的视角。优质教育权是城市生存权的核心，优质教育权取决于学位房，学位房支撑着房价，房价支撑着土地财政和货币，土地财政和货币支撑着一个国家的信用。
金融城市，这种模式也极为明显。纽约、伦敦、东京、香港、上海、深圳，这几大金融城，都是高房价城市。房产和土地是金融体系的支柱，是融资最重要的抵押物。不同的是，纽约、伦敦金融城使用大量国债以及其它金融衍生品作为抵押，对房地产的依赖度要小于深圳和上海。
如果深圳和上海的较大幅度下跌，这两座城市的金融资产将大幅度缩水，甚至引发金融风险。深圳和上海的土地财政依赖度都不高，但为了维持金融资产及地位，这两座城市都不太能容忍房价下跌。这是由金融的信用来源决定的。
土地财政，是一个国家快速建立公共信用体系的重要工具。当年美国建国后，负债累累，国库亏空，联邦政府信用羸弱。第一任财长汉密尔顿很快建立了一套完善的财政体系，依靠发行国债，以债养债度过难关。
但是，真正解决美国财政危机，建立国家信用的，并不是联邦税收，而是土地财政。早在1785 年和1787 年，美国先后出台了《关于西部土地测量和出售法令》和《西北法令》。这两部法律规定，出售公共土地所得“用于偿还债务或者履行偿债业务……而且只适用于此类使用”。
之后40多年，美国通过购买、吞并等方式获得包括路易斯安那州的大片土地。联邦政府将广大的中西部土地切割出售，最终获得大量土地财政，最高峰时达到公共财政收入的50%。联邦政府于1830年左右偿还完所有债务，牢牢树立了以国债为核心的公共信用。
在过去40年，中国依靠国有土地政策以及近20年的土地财政快速地建立国家信用。中央以及各省各城以土地财政以及土地相关收入为信用基础，大规模扩张国债、地方债和城投债，然后大搞基建，大造新城。
但是，土地本身是有限资源，土地的价值附加在人口之上，没有人口开发的土地，其价值含量很低。所以，当土地资源枯竭，或者没有足够的人口争夺土地，土地的信用资产就会大幅度下降，国家的信用也会大幅度下降。
所以，依靠土地财政支撑的国家，必然要制造人地矛盾。只有紧张的人地矛盾，才能创造更高的信用。然而，人地矛盾背后就是996、高房贷、节衣缩食以及等级差距。
国家信用—货币/国债—土地财政—房地产—城市人口—城市生存权，这是一条深刻理解经济、货币以及房地产本质的重要脉络。
文 | 智本社
智本社 |一个听硬课、读硬书、看硬文的硬核学习社。微信搜索「智本社」（ID：zhibenshe0-1），学习更多深度内容。
