本文来源智本社
原文标题《深度地产 | “房住不炒”的楼市到底怎么走？》，2019-04-21，作者| 清和社长
“房住不炒”，最早在2016年底的中央经济工作会议中提出的。当时中国正在推行严厉的“去杠杆、去库存、去产能”供给侧改革，“房住不炒”的提出并作为房地产调控的“正确”高压线，旨在打压2015、2016年过热的楼市，降低高杠杆带来的金融风险，同时又要清除房地产过剩库存。
这两年来，中国经济及对外环境波澜起伏，令人应接不暇。2018年中美关系、流动性问题、经济下行压力，促使宏观经济政策面由紧转宽，从去杠杆转向稳杠杆和结构性加杠杆，稳就业、稳外贸、稳投资、稳金融、稳外资、稳预期成为首要任务。
对于楼市来说，最大的变化一是货币政策的宽松化，房地产融资和居民信贷增加；二是强化“因城施策”，将房地产调控权限下放到地方，“落实城市主体责任”，弱化“房住不炒”的“正确性”。
只有弱化“正确性”，地方政府才敢、才好行使“一城一策”的自主权。“因城施策”，给予地方政府更多的楼市调控权，由地方来落实城市主体责任，就不能过分强调“房住不炒”的“正确性”。
但是，这并不意味着中央放弃“房住不炒”的政策定位。
在中央的“顶层设计”与地方的自主权之间，“房住不炒”从原来的“正确”高线，转变为“调控上限”。
“房住不炒”的楼市政策，与“不搞大水漫灌”的货币政策类似，都是中央经济调控政策。
这种转变在楼市调控的具体表现上是：当经济过热，房价上涨明显时，“房住不炒”和货币紧缩会出现在政策及会议上；当经济下行压力大，楼市疲软，地方财政收入压力大时，“房住不炒”和“不搞大水漫灌”则会消失。
对比今年三月份的“两会”与四月份的经济工作会议，这是一个非常明显的信号。
三月份，今年第一季度的经济数据还没出来，中美贸易谈判还有不少变数，经济下行压力还比较大，政府不强调“房住不炒”，毕竟楼市顶半边天。
但是到了四月份，中美谈判获得不少进展，解决了一些短期的利益冲突；各项经济数据出来，经济增长好于预期。统计局公布一季度GDP增长超预期达6.4%，工业增加值、出口、社零等多项数据明显改善。
本次会议便肯定了第一季度经济“开局良好”，“市场信心明显提升”。不过，经济超预期增长不少来自“超预期”的货币和社融。3月末，广义货币（M2）余额188.94万亿元，同比增长8.6%，创下近13个月新高；3月社融规模高达2.86万亿；4月房企乘着潮水密集融资，4月以来房企融资规模已经接近2000亿，每天大约接近200亿的增加。
有周期性调节上涨，也会有周期性控制风险。
在周期性调节的“良好开局”面前，货币政策和楼市政策自然发生转变。这次会议，没有出现“六稳”任务，但再次强调“房住不炒”、“坚持结构性去杠杆”、“稳健的货币政策要松紧适度”。
经济向好本是好事，但是如果经济增长来自周期性调节，来自货币供给增加以及房地产泡沫支撑，那么经济增长的可持续性令人怀疑，同时金融风险也会抬升。在高房价、高杠杆的今天，使用货币和楼市刺激经济是一种走钢丝行为。所以，楼市一抬头，“房住不炒”就会出来“踩刹车”。央媒最近喊话“谨防新一轮房价上涨”。
“房住不炒”与货币政策一样，是中央坚定的调控原则，是“调控上限”和“房价上限”。这一政策不允许房地产热潮，也不允许房价快速上涨。“房住不炒”相当于给房价设置了一个高线，可以上涨，但是不能过快上涨或普涨。
从这个角度来说，未来楼市普涨、大涨的机会在最高政策层面基本消失了。
文 | 智本社
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