疫情期间，多地地方政府为救楼市采取了多项“救市”措施：
准许开发商延期缴纳土地出让金、延期缴税，减免房产税、城镇土地使用税；降低信贷门槛，给房企提供信贷支持；开放售楼处，降低预售门槛。
如河南驻马店下调首付比，公积金贷款首付比从30%下降到20%，这相当于将购房的杠杆放大到了五倍。
浙商银行也放大了购房杠杆，将非“限购”城市的首套房首付比从原来的三成调降至二成。
如苏州的土地新规，取消现房销售和封顶销售的限制，试图促进地产商快速“回血”。
这种加杠杆的楼市宽松政策，在去年是万万不敢出台的。毕竟，守住高首付比是中国防控楼市风险的关键政策。
又如湖南衡阳用财政补贴楼市，购买新房和存量住房，所缴契税税率为1%的，由市财政按所交契税对购房人予以全额补贴；税率1.5%的，补贴2/3；税率2%及以上的，补贴50%。另外，新房项目地下车位首次出售的，财政补贴1000元/人。
还有浙江杭州抢人才、救楼市两不误，A类高层次人才最高可享受住房补贴800万，B、C、D类人才分别给予200万元、150万元、100万元购房补贴等。
苏州的土地新规，取消现房销售和封顶销售的限制，这其实很明显地在支持高周转，促进地产商快速“回血”。
很多人会问，地产商赚了这么多钱，难道扛不过这几个月吗？
要回答这个问题，得从中国房地产行业自身“高周转、高杠杆”的特点说起。
对房地产行业来说，本次新冠疫情是一次突发的现金流“事故”。
疫情信息公开后，房地产销售、建设、投资及土地拍卖全面停止，房地产的韧性备受考验。疫情中断了房企高周转，现金流压力大增及负债率上升。
疫情对楼市的打击，“颗粒无收”事小，终结高周转事大。
近些年，中国房地产已演化为一种高周转、高杠杆的金融项目。
可能很多人不了解，高周转对房地产的重要性，高周转可以说是大型开发商的“生命线”。
高周转模式，极限压缩从拿地、建设、去化到资金回笼整个周期时间。开始是万科提出来的，即万科5986高周转模式：拿地5个月即动工，9个月销售，第一个月售出八成，六成产品必须是住宅。
后来，因担心施工安全及房屋质量，万科放弃了高周转模式。但是，碧桂园继承了这一模式，并在近些年将其发挥到了极致。
碧桂园的高周转被业内称为“456模式”，即拿地4个月开盘，5个月资金回笼，6个月资金再周转。
中国地产业高周转提速，大概在2015、2016年开始。当时，中国刚刚全面启动“供给侧改革”，全国房地产进入去产能、去库存、去杠杆的关键阶段，楼市调控升级，市场走势扑朔迷离。
这一政策转向，对房地产供给来说意味着：
一是供给端产能过剩，需要快速出清。
二是房地产企业“喜提”货币的年代结束，资本面紧缩，融资成本大增。
2016年，资管业务监管政策密集出台，过去三年的资管大潮快速退潮。资管新规落地后，小型地产商通过资管、私募融资的渠道大幅度缩窄，融资成本攀升。
此时，房地产企业，怎么办？
2016年左右，房地产企业面临一次拉开级别的战略选择。
很多小型地产商，陷入流动性困境，不得不压缩产能，快速“回血”求生。
而中型地产商和部分地产巨头，却采取了相反的策略。中梁、泰禾、阳光城等中型地产商，纷纷效仿碧桂园的高周转模式，逆势加杠杆，玩转高周转，虎口夺食，狼吞虎咽，试图快速跻身全国性大型地产梯队。
为什么这些地产商逆势而行？
当时，“跑步进入行业前30，否则死掉”，成为业界的共识。
中型地产商面临“生与死”的两难选择：
要不逐渐收缩，控制成本和现金流，甘愿做地方小企业；
要不放大杠杆，快速跻身前30强，迈过千亿大关，依靠规模与商业银行、地方政府形成利益共同体。
于是，大型及中型地产商攻城略地、速战速决，将高周转玩到极致。
根据中国房地产业协会、上海易居房地产研究院发布的“中国房地产开发企业500强”报告，2017年，500强房地产开发企业的存货周转率从0.35骤降至0.16，到2018年又下降至0.13。
三年下来，高周转给中国地产业带来什么？
一、中国地产规模快速膨胀，三四线城市价格普涨。
房地产，是一个地方性极强的行业，地产商只能避重就轻，攻击三四线城市，借棚改货币化之势，在三四线城市攻城拔寨，全国房价应声上涨。
例如，从2016年到2018年，中梁控股，销售规模从一百亿跃升为千亿，挺进地产前20强。
2016-2018年，中梁分别拿到63块、119块、221块地，其中有34块、88块、168块地位于三四线城市。这匹黑马，采用极致高周转模式，攻占三四线城市，被业内称为“三四线城市收割机”。
二、经济杠杆率快速上升，地方政府、家庭以及房地产企业的负债率快速上升。
房地产高周转，是一种“大而不倒”的商业逻辑，本质上是一种金融逻辑。
高周转，相当于快速地将地产推入金融高速轨道，即利用最少的时间，最大的杠杆，把规模做到最大。其实，这是一种无限接近“空手套白狼”的玩法。
为了快速扩大规模，中型开发商大量采用合作杠杆，使用资管、信托等高成本融资手段。
大、中、小型房企的合作杠杆率分别为0.19、0.24、0.16，中型房企的合作杠杆率明显高于大型房企。
我们还看中梁，中梁的扩张资金主要来自信托、资管——一个叫忠信资本的资本运作平台。去年中梁招股书数据显示，截止2018年底，中梁还有109个信托或资产管理计划尚未偿还，总额达到147亿元，占借款总额约54.5%。
我们再来看这家公司的负债率变化：2015年为1335%、2016年为1790%、2017年为339%、2018年为58%。
犹如过山车般惊心动魄的负债率曲线，说明中梁高周转是一种极端杠杆模式。
这些年，高周转放大了房企的杠杆，加剧了房地产的脆弱性。事实上，过去两年，银行信贷收紧，地产商融资成本增加，一些中小房企资金链断裂。
但是，这条负债率曲线也说明，一旦房企拿到“安全门票”，便容易通过传统渠道融资，如银行信贷、股票市场，从而降低负债率。
所以，高周转导致房地产市场更加脆弱、银行风险更大、土地财政依赖度更高。通过这轮高周转，大型房企与银行、政府形成高度关联的利益共同体。
终结高周转，深层次的压力在银行和政府身上——金融风险、政府债务风险以及土地财政。
目前，中国经济杠杆率属于什么水平？
2019年，中国政府部门杠杆率为51%，居民部门杠杆率为52%，非金融企业部门杠杆率为154.5%。
目前，中国的宏观杠杆率已经超过美国，接近发达国家的平均水平。这意味着中国未富先“债”，经济增长过度依赖于债务。
再看土地财政到了什么程度，土地财政依赖度超过100%的城市，有广州、武汉、南京、杭州、昆明、南宁、太原、长春。
各大城市土地财政依赖度，来源：网络公开数据，智本社
在高周转的推动下，每一个项目就像接力跑，从拿地到销售，一环套一环，一个项目接一个项目，资金快速滚动。公司利用快速周转的现金流及快速获得的土地，从银行、资管等渠道获得资金。
这就相当于负重快速奔跑过浮桥，一旦停下来，公司就会掉进河里。
所以，政府救楼市，表面上救开发商，其实是在救银行、救财政。
文 | 智本社
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