如何看待疫情期间各地方政府对楼市的“救市”措施?

疫情期间,多地地方政府为救楼市采取了多项“救市”措施

准许开发商延期缴纳土地出让金、延期缴税,减免房产税、城镇土地使用税;降低信贷门槛,给房企提供信贷支持;开放售楼处,降低预售门槛。

如河南驻马店下调首付比,公积金贷款首付比从30%下降到20%,这相当于将购房的杠杆放大到了五倍。

浙商银行也放大了购房杠杆,将非“限购”城市的首套房首付比从原来的三成调降至二成。

如苏州的土地新规,取消现房销售和封顶销售的限制,试图促进地产商快速“回血”。

这种加杠杆的楼市宽松政策,在去年是万万不敢出台的。毕竟,守住高首付比是中国防控楼市风险的关键政策。

又如湖南衡阳用财政补贴楼市,购买新房和存量住房,所缴契税税率为1%的,由市财政按所交契税对购房人予以全额补贴;税率1.5%的,补贴2/3;税率2%及以上的,补贴50%。另外,新房项目地下车位首次出售的,财政补贴1000元/人。

还有浙江杭州抢人才、救楼市两不误,A类高层次人才最高可享受住房补贴800万,B、C、D类人才分别给予200万元、150万元、100万元购房补贴等。

苏州的土地新规,取消现房销售和封顶销售的限制,这其实很明显地在支持高周转,促进地产商快速“回血”。

很多人会问,地产商赚了这么多钱,难道扛不过这几个月吗?

要回答这个问题,得从中国房地产行业自身“高周转、高杠杆”的特点说起。

对房地产行业来说,本次新冠疫情是一次突发的现金流“事故”。

疫情信息公开后,房地产销售、建设、投资及土地拍卖全面停止,房地产的韧性备受考验。疫情中断了房企高周转,现金流压力大增及负债率上升。

疫情对楼市的打击,“颗粒无收”事小,终结高周转事大。

近些年,中国房地产已演化为一种高周转、高杠杆的金融项目。

可能很多人不了解,高周转对房地产的重要性,高周转可以说是大型开发商的“生命线”。

高周转模式,极限压缩从拿地、建设、去化到资金回笼整个周期时间。开始是万科提出来的,即万科5986高周转模式:拿地5个月即动工,9个月销售,第一个月售出八成,六成产品必须是住宅。

后来,因担心施工安全及房屋质量,万科放弃了高周转模式。但是,碧桂园继承了这一模式,并在近些年将其发挥到了极致。

碧桂园的高周转被业内称为“456模式”,即拿地4个月开盘,5个月资金回笼,6个月资金再周转。

中国地产业高周转提速,大概在2015、2016年开始。当时,中国刚刚全面启动“供给侧改革”,全国房地产进入去产能、去库存、去杠杆的关键阶段,楼市调控升级,市场走势扑朔迷离。

这一政策转向,对房地产供给来说意味着:

  • 一是供给端产能过剩,需要快速出清。

  • 二是房地产企业“喜提”货币的年代结束,资本面紧缩,融资成本大增。

2016年,资管业务监管政策密集出台,过去三年的资管大潮快速退潮。资管新规落地后,小型地产商通过资管、私募融资的渠道大幅度缩窄,融资成本攀升。

此时,房地产企业,怎么办?

2016年左右,房地产企业面临一次拉开级别的战略选择。

很多小型地产商,陷入流动性困境,不得不压缩产能,快速“回血”求生。

而中型地产商和部分地产巨头,却采取了相反的策略。中梁、泰禾、阳光城等中型地产商,纷纷效仿碧桂园的高周转模式,逆势加杠杆,玩转高周转,虎口夺食,狼吞虎咽,试图快速跻身全国性大型地产梯队。

为什么这些地产商逆势而行?

当时,“跑步进入行业前30,否则死掉”,成为业界的共识。

中型地产商面临“生与死”的两难选择:

要不逐渐收缩,控制成本和现金流,甘愿做地方小企业;

要不放大杠杆,快速跻身前30强,迈过千亿大关,依靠规模与商业银行、地方政府形成利益共同体。

于是,大型及中型地产商攻城略地、速战速决,将高周转玩到极致。

根据中国房地产业协会、上海易居房地产研究院发布的“中国房地产开发企业500强”报告,2017年,500强房地产开发企业的存货周转率从0.35骤降至0.16,到2018年又下降至0.13。

三年下来,高周转给中国地产业带来什么?

一、中国地产规模快速膨胀,三四线城市价格普涨。

房地产,是一个地方性极强的行业,地产商只能避重就轻,攻击三四线城市,借棚改货币化之势,在三四线城市攻城拔寨,全国房价应声上涨。

例如,从2016年到2018年,中梁控股,销售规模从一百亿跃升为千亿,挺进地产前20强。

2016-2018年,中梁分别拿到63块、119块、221块地,其中有34块、88块、168块地位于三四线城市。这匹黑马,采用极致高周转模式,攻占三四线城市,被业内称为“三四线城市收割机”。

二、经济杠杆率快速上升,地方政府、家庭以及房地产企业的负债率快速上升。

房地产高周转,是一种“大而不倒”的商业逻辑,本质上是一种金融逻辑。

高周转,相当于快速地将地产推入金融高速轨道,即利用最少的时间,最大的杠杆,把规模做到最大。其实,这是一种无限接近“空手套白狼”的玩法。

为了快速扩大规模,中型开发商大量采用合作杠杆,使用资管、信托等高成本融资手段。

大、中、小型房企的合作杠杆率分别为0.19、0.24、0.16,中型房企的合作杠杆率明显高于大型房企。

我们还看中梁,中梁的扩张资金主要来自信托、资管——一个叫忠信资本的资本运作平台。去年中梁招股书数据显示,截止2018年底,中梁还有109个信托或资产管理计划尚未偿还,总额达到147亿元,占借款总额约54.5%。

我们再来看这家公司的负债率变化:2015年为1335%、2016年为1790%、2017年为339%、2018年为58%。

犹如过山车般惊心动魄的负债率曲线,说明中梁高周转是一种极端杠杆模式。

这些年,高周转放大了房企的杠杆,加剧了房地产的脆弱性。事实上,过去两年,银行信贷收紧,地产商融资成本增加,一些中小房企资金链断裂。

但是,这条负债率曲线也说明,一旦房企拿到“安全门票”,便容易通过传统渠道融资,如银行信贷、股票市场,从而降低负债率。

所以,高周转导致房地产市场更加脆弱、银行风险更大、土地财政依赖度更高。通过这轮高周转,大型房企与银行、政府形成高度关联的利益共同体。

终结高周转,深层次的压力在银行和政府身上——金融风险、政府债务风险以及土地财政。

目前,中国经济杠杆率属于什么水平?

2019年,中国政府部门杠杆率为51%,居民部门杠杆率为52%,非金融企业部门杠杆率为154.5%。

目前,中国的宏观杠杆率已经超过美国,接近发达国家的平均水平。这意味着中国未富先“债”,经济增长过度依赖于债务。

再看土地财政到了什么程度,土地财政依赖度超过100%的城市,有广州、武汉、南京、杭州、昆明、南宁、太原、长春。

各大城市土地财政依赖度,来源:网络公开数据,智本社

在高周转的推动下,每一个项目就像接力跑,从拿地到销售,一环套一环,一个项目接一个项目,资金快速滚动。公司利用快速周转的现金流及快速获得的土地,从银行、资管等渠道获得资金。

这就相当于负重快速奔跑过浮桥,一旦停下来,公司就会掉进河里。

所以,政府救楼市,表面上救开发商,其实是在救银行、救财政。


文 | 智本社

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