深圳转型面临一大难题：土地供给结构失衡，房价居高不下，社会正在向幂律型社会靠拢。
幂律型社会最大的危害是阶层固化，晋升通道狭小，大量的人滞留在中低收入阶层，甚至掉入“贫困陷阱”。（详见《贫困陷阱：穷人翻身有多难？》）
在深圳，有这么两类人群：
一是龙华区“三和大神”（无贬义）。
在深圳龙华，有一群围绕着三和人才市场生存的临时工。这些90后青年通常干一两天活，日结两三百工资，然后在网吧消遣几天，吃着泡面，玩着游戏，睡在网吧。当工钱花完，又重新“出山”，干一两天活，拿到工资后再泡网吧。
他们的生活被锁定在恶性循环的“贫困陷阱”之中，高房价就是这把沉甸甸的铁锁。房子，是城市中产根植于内心深处的不安情结，以及渴望改变命运的现实冲动。但是，一旦房价涨到让他们难以企及的高度，他们便失去了努力打拼的斗志，甚至失去了正常生活的勇气。
二是南山区数字货币投机者（无贬义）。
在深圳南山区，你或许还遇见过另外一群90后青年。与“三和大神”不同，他们满怀激情与斗志，口若悬河，偶变投隙。他们是一群数字货币投机者。
深圳高房价将改变命运的标准拉升到相当的高度，这群青年不愿做产业工人，选择铤而走险，渴望像孙宇晨一夜暴富。
值得注意的是，很多人将中产界定为知识白领、技术工程师、职业经理人。其实，上个世纪大量中产诞生于产业工人，如五六十年代的美国五大湖区的汽车工人、七八十年代香港黄大仙工业区的产业工人。
香港的中产始于狮子山下的黄大仙工业区。70年代，寮屋区居住着9万的低收入人群，其中大部分都是移民以及非原著居民。香港政府实施“抵垒政策”，吸引移民者到黄大仙工业区工作。
到1980年第三季度，黄大仙工业区工开设3634间工厂，雇用了91036名员工，绝大部分工人都来自寮屋区。
1972年，香港政府出版的《一九七一年香港年报》显示：“香港似有日渐丰裕之社会，而中等阶级亦愈形庞大，其情形与其他先进国家无异。”[5]
在香港工业化浪潮中，他们坚信“三分天注定，七分靠打拼”，吃苦耐劳，顽强拼搏，改善了自己的家庭，晋升为中产，实实在在的干出了不屈不挠的香港精神以及“东方明珠”的荣光。这群产业工人的中产梦，成为了狮子山精神的最佳注脚。（详见《香港往事 | 一人，一城》）
当时，位于香港九龙荔枝角的美孚新邨成为香港第一代中产的安家之所。有了房子，中产才算是这座城市的真正主人。
不过，香港人的中产梦终结于1997年的亚洲金融风暴，不少中产的房产沦为负资产。如今，香港的高房价阻隔了香港社会阶层的进阶。
每一座城市，似乎都有个具有中产代表性的“美孚新邨”。但是，深圳没有。深圳的中产还没成长起来，大量的产业工人还没真正认识这座城市，这座城市的房价已涨到让他们难以奢望的高度。
这两类青年在行为上可能比较极端但很有代表性。更多的人可能会因这座城市的房价而选择离开。
我担心，这次疫情会成为深圳人口流入的拐点，也可能成为深圳城市竞争力的拐点。虽然过去几年深圳一直是全国人口吸引力最强的城市，然而种种迹象表明，越来越多人在逃离深圳：
2019年，深圳的城市新增人口只有41万，同比下降15万，少于广州的43.7万。
2019年，深圳移动网络用户数量断崖式下跌，从2018年的2904万下降到2518万，一年消失了424万用户。
从2008年到2018年，深圳小学生在校人数增长率达75.5%，远高于北上广。但是，2019年，深圳小学生招生人数居然出现负增长（-1.1%），幼儿园招生人数更是下跌7.1%。
今年疫情期间，在微信指数上，“逃离深圳”出现三次小高峰，以四月最甚，一批深漂正在转租、清退出租屋离开深圳。
根据人社部数据，截至3月19日，还约有2500-3000万人农民工未返城。有研究认为，还有5000万农民工未返城。其中，深圳有多少？五一后，能否回来一部分？
这次疫情对深圳的冲击可能大于上海、广州及其它一线城市（北京受隔离政策的特殊性影响）。
大疫之下，外贸受阻，深圳支柱产业外贸、出口制造业及国际物流遭受冲击。深圳经济的对外依存度达110.6%，远高于远高于上海的89.2%、北京的81%和广州的42.3%。
外贸受阻，投资低效，内需似乎是唯一的增长动力。然而，深圳中产羸弱，中产消费被房价挤压，城市内需受到抑制。人均年度消费总额占人均GDP的比例仅为27%，远低于北京的41%、上海的39%、广州的44%。
庞大的中产阶级，可提供强大的内需动力，美国消费对经济增长的贡献率平均超过70%。中国，尤其是深圳，中产消费不足，经济系统无法生成可持续增长的内循环及内生动力。
如何破局？
只有提出正确的问题，我们才能往正确的方向去寻找答案。
我们回到原点，从深圳土地供给出发，提出好问题，再解决问题。
4月28日，深圳住建局领导表示，深圳有很多标本兼治的手段来解决房价问题，比如对高房价在交易环节征高税收，推出房地产税，“五限”（限购、限价、限贷、限售、限户型）调控措施及加大供应。
这些都是好答案，但是我们的问题是错的。正确地回答错误的问题，会使问题更加糟糕。比如，对新房限价，深圳新房比二手房低几万块一方，这反而吸引资金毫不犹豫地涌入抢购。这样越调控越扭曲。
深圳的根问题并不是高房价，而是土地供给结构性失衡。从这个正确的问题出发，答案好坏无非是能力问题，而不是方向问题。
这篇文章与《深圳，怎么办？》，在内容主体上没有太大的变化，但为什么还要写？
今年是“十三五”规划的最后一年，即《城市建设与土地利用十三五规划（2016-2020）》实施的最后一年。
如今面临改革开放40年以来最为关键的形势，深圳正在制定“十四五”规划，强烈建议政府部门能够扭转十三五规划中的土地规划问题：
一、重新科学评估并确定基本生态控制线（不少于974平方公里）。
香港有23个郊野公园、15个特别地区、4个海岸公园及1个海岸保护区，合计约占香港总面积超过38%的土地，被冠以环保之名明确禁止开发。
香港政府试图开发大屿山岛给市民提供公屋，但是大地产商裹挟极端环保主义阻扰土地供应。这导致香港的土地开发率仅有3.7%，住宅用地占比只有6.8%。
深圳政府对生态控制线需要拿出科学的评估依据，如此才能更合理的支配土地资源，同时减少地产商、有产者与大量无产者之间的矛盾。
二、重新科学评估并确定工业用地红线（工业用地占建设用地比重不宜低于30%，270平方公里）。
30%的工业用地比重是否有科学依据？
当时划定30%的工业红线可能是按照工业产值比例计算的。根深圳统计局数据，2019年第二产业产值占全市生产总值的38.9%，与之匹配的是30%的工业用地比重。
问题在于，如今工业用地已经严重过剩，办公楼空置率持续走高，更何况第二产业产值比重也一直在下降。下一个五年计划，完全可以考虑下调工业用地比重。
三、试点土地要素改革，加大城中村的土地供应。
除了向生态控制线、工业用地红线要地，还要向城中村要地。
4月9日国务院颁布了《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》。这份表示：“制定出台农村集体经营性建设用地入市指导意见。”
深圳作为改革的先锋城市，理应率先推动农村集体土地入市改革，激活庞大的城中村集体土地，才能为商品房提供大规模的土地供给。农村集体土地供给方向应该是普通商品房用地、保障性住房用地，而不是豪宅及高档商品房，如此反而加剧结构性矛盾。
2018年，深圳计划到2035年新增商品住房不少于70万套，占新增住房供应总量的40%。但是，70万套最多覆盖200多万人口，与市场需求相去甚远。接下来，深圳必须加大普通商品住宅的土地供给。
农村集体土地入市，打破供给主体过于单一的问题，促进土地供给多元化、市场化，让更多的中产有选择购房的机会。
四、大规模建设保障性住房，尤其是安居房、廉租房。
深圳还计划到2035年深圳的保障性住房供应量不少于100万套，但是最多覆盖300万人。到2035年，深圳保障性住房的覆盖面可能只有15%，远远低于新加坡的85%，甚至低于香港的50%。
土地供给市场化，加大土地供应，土地交易自由竞争，让土地价格、房地产价格由市场决定，逐渐打破过度调控，辅之以豪宅税等政策，同时加大保障房供应。
这就是从正确的问题出发，去寻找正确的答案。（详见《房价，为何居高不下？》）
深圳虽然土地财政依赖度低，但作为金融城市，容易出现支撑高房价以做大金融资产的倾向。目前的高房价，加剧产业空心化、经济泡沫化，推高负债率，不利于经济转型升级。
深圳的工业用地、人才房、城中村难以支撑“总部经济”和新兴产业。产业工人、技术工人、知识白领、工程师、管理者及庞大的中产，才是深圳经济转型升级的核心动力。而与之配套的不仅是工业用地、豪宅和人才房，更重要的是大规模的普通商品房、廉租房、安居房及医疗、教育等公共用品。
深圳，这座城市的转型，需要以“土地决定论”找问题，以“人才决定论”找答案：
从过去的“输血”逐渐转向“造血”，从“人口随产业走”转向“产业随人口走”，核心是吸引人才、留住人才并培养人才，构建以人为本的橄榄型社会。
有人说，深圳承载着示范区和大湾区的政治重任，立足高远，着眼大局。但是，小平同志推动的改革开放的经验告诉我们，戴得帽子太多走不动，“发展才是硬道理”。
“中产，是现代社会里一个开放的、容许凭个人努力而可以改变身份地位的社会制度与环境的象征；
是不靠背景后台、自力更生的成功人士，是拥护开放的、进步的、自由的思想的代表；
是一股以温和的、和平的、渐进的、改良主义的手段来争取社会改革的力量；
是社会上一种持平的、客观的、理性的声音等等。”
文 | 智本社
智本社 |一个听硬课、读硬书、看硬文的硬核学习社。微信搜索「智本社」（ID：zhibenshe0-1），学习更多深度内容。
