近日，财政部发布消息表示，财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局4部门在京召开房地产税改革试点工作座谈会。这是首次提出“试点”。
值得注意的是，房地产税不等于房产税。房地产税是与房地产相关的一切税收的总称，包括房地产增值税、所得税、土地使用税、契税等。房产税，指的是对房屋产权所有人征收的财产税。高层使用的是“房地产税”，可能还包括流转税方面的改革。但市场关注的更多是房产税，即对房产持有人是否征税。
土地财政，是一个观察中国宏观经济走向的重要视角。过去几十年，中国走上土地财政之路是在财政困境中摸索出来的，准确而言是中央与地方财政事权不断协调、妥协之结果。
土地财政的前提是土地国有化。1954年法律规定，“国家依照法律保护农民的土地所有权和其他生产资料所有权”。到1956年，全国农村实施土地集体所有制。真正确立土地国有化政策是在1982年。1982年出台法律规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有”。
到了80年代末，中国引进了土地拍卖制度，允许地方政府拍卖国有土地使用权。1994年分税制改革，中央回收了部分税权，地方政府获得城市土地出让收益权。从历史来看，分税制改革之后，中央财政充裕，支撑其在九十年代末经济艰难时期顺利推行大规模改革以及基础设施建设。而财政紧张的地方政府开始“穷则思变”，试图扩大土地出让收入。值得注意的是，美国是联邦政府卖地，而中国是地方政府卖地（土地出让租金）；前者产权发生变化，后者产权没有发生变化。
1998年房地产市场化改革开启破冰之路。加入WTO之后，中国经济腾飞、城市化大迈步，相应带来的投资热度与市场需求上升，再加上央行外汇占款快速增加推动的货币宽松，以及国有商业银行的壮大，共同为这个行业创造了天时、地利与人和的条件。
2003年，《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定》出台，标志着中国房地产正式启动野马脱缰模式，地方政府开足马力实施土地财政。
不过，在2008年之前，房地产的快速扩张，土地财政的蒸蒸日上，还只能算是乘经济之热潮，受投资之簇拥。但是，2008年金融危机后，在宽货币、宽信贷的支持下，房地产的发展轨迹也从市场化之路，演变为土地金融化之路。
地方政府依赖于土地融资，商业银行依赖于地产信贷，城投公司及国有房企依赖于土地及信贷资本，金融公司依赖于地产抵押之上的批发性资本，私人资本依赖于直接的楼市套利，社会公众依赖于以此带来的安全感与幸福感。
2015年，一线城市房价翻倍，三四线城市紧随其后。在棚改货币化的驱动下，拉动经济增长、土地融资的历史使命进入巅峰执行状态。
总结起来，中国房地产历经1990年代末的“财政破局”、2003年之后的“随波逐流”，到2008年后的“土地货币化”，最终与土地财政殊途同归。
2019年，随着棚改货币化收官倒计时，货币政策转向稳杠杆和结构性加杠杆，资产泡沫风险增加，金融监管强化以及国际环境紧缩，中国房地产的战略定位发生了变化。在国家层面，房地产已经退出了拉动经济增长的生力军行列；推动房产税的出台，完善国家税制，促进土地财政逐渐转向长期收益的房产税转变。
但是，在地方层面，土地财政的惯性依然强大。2020年，土地财政依赖度超过100%的城市有20个。土地财政依赖度超过50%的城市有40个。以西安为例，2020年该市土地出让收入为1058亿元，一般公共预算收入为724.1亿元，土地财政依赖度高达146.11%。
房地产价格膨胀、土地财政扩张的背后是信贷及债务风险加剧。
2012年开始，个人住房贷款历史性地取代制造业贷款，成为四大行贷款的第一投放方向。从2008年到2017年，四大行累积投放信贷规模为252.76万亿，其中个人住房贷款为68.84万亿，占比27%，制造业贷款49.34万亿，占比为19%。再加上房企贷款，十年内四大行投向房地产的贷款规模总计达87.96万亿，占比34.8%，远超制造业贷款。
2021年一季度末，居民中长期贷款新增1.98万亿元，刷新了2020年三季度1.8万亿元的纪录，同比增长57%，而居民中长期贷款的大部分构成就是房地产按揭贷款。2020年末，住户部门的债务余额是73.6万亿元，同比增长14.6%，房贷占了家庭总负债的70%以上。央行发布的最新政策研究显示，2021年一季度我国宏观杠杆率为276.8%，其中，居民杠杆率为72.1%，政府部门杠杆率为44.5%，企业部门杠杆率为160.3%。
2021年全球货币将转向紧缩，房地产泡沫风险及债务风险增加。从2020年底开始，政策上死死压住房地产价格，主要目的是避免在这轮货币转向时爆发危机。从远期来看，房地产价格如果持续上涨，外部方面，金融开放的压力越来越大，堰塞湖风险也越来越大；内部方面，对生育率、消费及社会信心的打击越来越重。
解决房地产的问题，一是控制货币及信贷扩张，二是扭曲土地及土地财政制度，三是增加公共住房投入。如今，房地产到了今天这个地步，必须扭转土地财政的惯性，将征税的主体转向保有环节上，形成稳定的以直接税、房产税、财产税为主的长效机制。
土地财产与房产税有本质区别。土地财产的收入来自卖地，这是一种垄断租金。如果一个主体依靠垄断土地获得租金收入，那么这个主体不会主动致力于价值创造。换言之，垄断租金的方向，与一个国家经济增长、国民收入的方向是不一致的。正如新制度经济学家诺斯研究的，财政制度改革必须将政府的收入与国家、国民的利益方向调成一致。如此，这个国家与国民才有真正的发展前途。
在欧美国家，房产税的概念类似于“物业费”。地方政府通过征收房产税，用于改善周边交通、安防、教育等设施，以维持稳定的居住环境。2003年十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》将房产税称为“物业税”：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”
文 | 智本社
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