这个问题是购房人常见的，主要是其中的手续比较复杂，牵扯开发商，购房人、房管局和银行，来回手续要准备好几遍，所以特别写一写帮助需要的朋友。
尤其是很多人买了房子，开发商会催你去网签、房查、办贷款，这其中哪些是你可以自主选择的呢？
期房就是预售的新建商品房，能预售的必须有预售证并且在销售现场公示，这种情况下才能收订金签认购书之类的交易行为。你邻居自己翻盖的二层小楼还没盖好就准备卖给你，那不叫期房，那叫违建，好了玩笑开完接着说。再一个要注意的是，预售许可证和其他四证，都可以在网上查到，尤其是预售证是必须网上和销售现场同步公示的，如果没有这个的期房可能存在无证销售的风险，大家一定要小心。
一般来说交订金到交首付款并没有绝对时间限制，不过在交订金的时候，跟销售一方（一般是开发企业）会约定一个交首付的时间，例如，自交纳订金之后5日内，一周内，一月内。注意由于是订金，这个时候你还没有确定的定下这套房子，这个跟定金是不一样的，这个时候一般开具了收据，但是对于买卖双方来说，都可以取消交易。我们时常说定金不退，订金可退，来维护客户的权益，与此同时，只是交了订金，而没有在约定的时间内交首付款的话，对方是可以把你选的房子另售而无需承担赔偿责任的。
因此也给买房者提个醒，如果房子看好了，交订金后在约定时间内及时去付款和签订购房合同；如果没看好随时可以去退掉。目前常见的预售商品房，在交了订金之后，一周至两周之内要交纳首付款，首套房最低为30%，二套房则根据各地情况不同有40%~80%（例如北京二套房就是80%首付款）房款。
接下来简单列举一下后续步骤：
1、交首付，签订购房合同。注意在网签之前，部分地区有限购政策，例如仅限本地户籍，或者需要2年以上本地社保或者个税记录，因此需要在网签合同之前去办理房查，也就是看你是不是符合购房资格，在本地有几套房等等，首套房有些地方还需要到房管局开具无房证明。这个步骤当天就能完成。
2、然后现在购房合同需要网签备案，在网上提交，房管局那边审核确认，这个过程由销售方来完成，一般需要几天到一周时间。有时候是按批次办理，房管局集中审件，所以有时候也会延长一些时间。
3、网签之后，开始准备办理购房按揭贷款，这时候需要提交一堆资料，例如购房者房产证、身份证，已婚的需要夫妻双方结婚证，本地社保记录等等。拿着网签合同、首付款收据发票和资料去银行办理初审，这个一般需要几天时间，初审之后办理预抵押手续大概三五天时间，预抵押就是你现在贷款是靠期房进行抵押的，所以需要办手续银行才能贷款给你。
这个阶段不确定性主要是贷款人的信用资质、收入和财产情况，银行判断贷款多少给你，贷款年限多久，这个银行内部审核一下。
之后就是办理贷款，签订贷款合同，直至银行放款，这个过程快了2周时间，慢的话一个月到一个半月左右。
在签订贷款合同的时候，银行的客户经理就会告知你还款时间、还款额；一般来说办理完次月银行开始放款给开发商（就是买房人的购房贷款），然后当月或者次月就要开始还款。这时候要注意你开办的用于贷款还款的账户里要有足够的资金。很多购房人一时粗心，办完手续忘记了按时足额向账户里打钱，会造成还款违约的信用记录问题。（关于购房贷款办理和信用记录的问题，我会另写一篇文章专门说，欢迎关注）
有一种例外的情况需要说明一下：
部分城市银行贷款的要求是“封顶放贷”，就是预售的商品房，建筑主体必须封顶才能审批购房按揭贷款的房款。例如这个房子是30层，盖到10层、15层取得了预售证，开始合法销售了，你也交了订金、付了首付款，签了合同。但是这个时候还没有盖到30层，无法办理银行贷款，那么就得等到封顶之后，当然在此之前，前面所说的各种手续购房人需要配合销售方一起办妥，然后购房人还款也是等放款后的次月开始，这种情况下一般可能要晚一点开始还月供，这是仅有的一点差别。
希望能够帮到你，更多地产专栏文章和行业资讯、专业问题答疑，欢迎关注。
