小区收益如何“还之于民”
近日，杭州一个小区的业委会拿出120万元经营性收益给业主分红，引发社会各界热议。一些人认为，经营性收益属全体业主，理应取之于民还之于民;另一些人则表示，应把钱存起来以备不时之需。
随着社会经济的发展，小区内诸如停车费、电梯间广告费、活动场地费等经营性收益明显上涨，如何让它更好地满足公共利益，成为社区更新、运营的“活水”？对此，《瞭望东方周刊》记者在杭州、广州等地进行了调查。
经营性收益越来越多
在城市商品房小区中，有两笔钱关乎公共利益：一是物业维修基金，二是物业经营性收益。
以此次“分红”的杭州某小区为例，这120万元是小区业主共有部分的经营性收益，一部分来自商铺租金，一部分来自地下车位的租金。业委会梳理了小区2019年1～10月的财务收支情况后发现，有138万多元结余。
近年来，小区经营性收益来源日趋多样。“有的小区商铺租金不菲，有的会有占地补偿，多数小区地下车位的租金、电梯和户外等公共部分的广告位更是抢手。”杭州某物业公司负责人说。
随着小区经营性收益水涨船高，对收益处置就成为一个敏感问题。事实上，根据物权法第70条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
“一方面，业主需要知道收益多少，以及用在何处;另一方面，业主也要了解和判断收益使用的合理性。”杭州市住保房管局相关负责人说。为此，本刊记者随机采访了多个小区的业主，他们大多知道小区里有不少“额外”的经营性收益，但这些收益最后如何使用了，很多人并不知情。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，小区经营性收益应从公共角度来考虑，而不是用于改善业主福利。根据法律规定，只要经业主大会同意，发红包没问题。但应看到，发红包的背后反映出业主“与其看不到一些东西，还不如发到手上踏实一点”的心态。
“部分业主担心经营性收益被挪用，因此关键还是收支要清晰。”严跃进说，既然有经营性收益，可以在来年小区管理中体现。比如在节假日提供一些活动经费支持等，这也是一种发福利方式。
“灰色地带”
广州市住房和城乡建设局物业管理处副处长张涛表示，除涉及消防、电梯、渗水等危及房屋使用和人身财产安全的6个领域不受限制外，按照物权法规定，维修基金使用需业主总数和物业面积都要达到三分之二同意的比例才能使用。而使用物业经营性收益的门槛只需“双过半”，相比于维修基金使用可操作性更强。
“物业维修基金更像是医保金，有了‘大病’才用。对于社区的日常维护来说，使用经营性收益更方便。”广州市房屋安全管理所所长汪金岭介绍，随着小区年限的增加，物业维修基金支出也在逐年上涨。长远来看，应当妥善使用小区经营性收益，作为补充。
由于各城市情况不同，在一些地方，仍存在业主不知情、社区没权力，物业经营性收支成为“灰色地带”的现象，并成为业主、业委会、社区之间矛盾纠纷的焦点。在专家看来，公共收益的核心是业委会的权责边界。
根据2014年5月实施的《杭州市物业管理条例》，物业经营性收益“管理账目每年向业主公布一次”。但是账目的公布方式以及公示时长，法规并没明确。杭州市住保房管局相关负责人表示，在杭州商品房小区中，经营性收支公示缺失、信息不对称的现象仍然存在。
在一些地方，仍存在业主不知情、社区没权力，物业经营性收支成为“灰色地带”的现象。
经营性收益的分配和使用，决定权在业主大会，但召开业主大会，必须半数以上业主参加，实際操作难度大。如今许多小区动辄上千住户，在专家看来，监督主体越多、越分散，越难形成有效监督。业主们因为工作忙、怕麻烦、个人力量小等原因，无法形成监督合力。
张涛介绍，目前广州市要求小区经营性收益采取银行专户管理方式，这样的方式，能够在一定程度上杜绝资金使用不透明现象。记者在其他城市采访时发现，目前一些小区业委会仍未设立独立账户，所有的物业经营性收益都存放于物业公司的子账户中，由物业公司代管。这在一定程度上导致业主与物业关于“钱”的纷争不断。
另一方面，业委会作为小区自治组织，缺乏第三方监督。事实上，地方的物业管理条例规定，街道和社区有权对业委会进行指导和监督。但在实际工作中，社区对业委会的账目无法进行有力监管。
“在现行法规下，许多社区都没有将物业管理纳入社区建设体系中，也缺乏从事物业管理的专职人员。面对上至法律法规、下至日常琐碎的小区管理问题，社区有些力不从心。”杭州一名社区工作者表示。
如何管好“钱袋子”
一笔可观的经营性收益，反映出社区基层治理的大课题。专家认为，要管好这笔账，就应形成规范高效的管理和监督机制。
对此，各地在积极探索。2019年12月17日，广州市人大常委会审议了《广州市物业管理条例（草案）》，用专门的章节对业主共有资金进行规范，从管理、使用、公开、监督等方面提出具体要求。
2019年7月，杭州出台《杭州市物业经营性收支信息公示试点工作方案》。业主委员会、物业服务企业要把每个月的物业经营性收支项目、金额、摘要等录入杭州市住保房管局的信息平台，并对录入信息的真实性、完整性和准确性负责。
业主经实名认证后，可以通过信息平台查询本人所在物业管理区域的经营性收支情况。试点方案出台后，试点小区被要求资金存放于独立银行账户，并与“物业经营性收支信息平台”信息共享。
小区经营性收益究竟该如何使用？浙江省社会学会会长杨建华表示，经营性收益可作为小区维修资金的一个补充。“给业主派发年终福利是一个短期行为，长远来看，随着时间的推移，小区的各种设施设备老化，需要维修时，这笔钱就能派上用场。”
为此，杭州在制定发布的《业主委员会相关工作制度（试行）》中明确，原则上物业经营收益的50%以上应当用于物业公共部位、共用设备的维修、更新、改造或者补充物业专项维修资金。这就最大程度限制了业委会或物业直接向业主发钱，从而影响小区后续运行等问题。
广州也在制定相关条例时，引导业主将经营性收益投向维护。同时也在积极探索与商业保险合作，帮助小区建立起市场化的保障措施。“只要经过业主大会的投票，经营性收益的使用没有任何限制。面对更长远的小区维护，在使用业主共有资金时，应更加慎重。”张涛说。
作者：唐弢 荆怀侨
来源：《瞭望东方周刊》
