很多人将深圳高房价归咎于人多地少。根据国家统计局公开数据，2019年，深圳常住人口为1343.88万人（加上流动人口，预计总人口为2000万），土地面积为1996.85平方公里。
2019年，深圳常住人口密度为6730人/平方公里，远大于北京的1313、广州的2059和上海的3830。
人们由此推断深圳高房价的合理性，导出解决方案是深圳扩容，将惠州或东莞合并。
这同样是一个正确的答案，但又是一个错误的提问。
深圳人口密度确实远大于北上广，这是土地供需紧张的基础。但不是问题的根本，土地供需矛盾的根本问题在于土地供给的结构性失衡。
换言之，深圳不是没有土地，而是土地没有用在住房上。
证券时报·数据宝统计显示，过去十年，深圳住宅用地成交面积为431.5万平米，位居103个城市中倒数第四，不到北京十分之一，上海5.8%。
从2012年到2017年，深圳新增700多万平方米商住工业土地供应中，居住用地只有8%。
深圳居住用地占整个城市面积只有11%。与国际大都市相比，这个数据低得惊人，伦敦、纽约、东京的居住用地占比都超过50%。这个数据低于北上广，仅比香港的8%高一点。
在2014-2018年的五年间，深圳常住人口增量达225万，新增住房供应仅约24万套。新增住房供应远远跟不上新增人口的规模，人为地制造了供需矛盾。更何况在新增供应住房中，豪宅和人才房的占比增加，加剧了商品房的紧缺。
深圳的土地，去哪儿了？
2015年，深圳市制定了《城市建设与土地利用十三五规划（2016-2020）》规定：
一、到2020年深圳的基本生态控制线不变，即划出不少于974平方公里不可开发的土地，大约占深圳1997平方公里的一半。
二、至2020年全市工业用地占建设用地比重不宜低于30%，划定了270平方公里的“工业用地红线”。
图：城市建设与土地利用十三五规划，来源：深圳市规划和国土资源委员会
从这份文件可以看出，深圳制定了生态控制线和工业用地红线，合计1244平方公里，占深圳土地面积的62%，给了生态保护和工业使用。剩下的750多平方公里土地，由农田、居住、商业、交通、公共服务设施共同使用。
可以看出，深圳对工业、商服的土地供给要比住宅用地大方得多。
图：过去十年深圳各类土地成交面积，来源：证券时报·数据宝
证券时报·数据宝显示，过去十年深圳工业用地成交达到1147.78万平，成交面积位居全国第82位；规划建筑面积3586万平，位居全国第52位。商服用地成交达到394.42万平，位居第67位；规划建筑面积1765.55万平，位居第41位。
2019年12月，为了吸引企业总部入驻，深圳一次性推出30平方公里的工业用地。这是什么概念？上海面积比深圳大两倍多，整个十三五期间新增的产业用地也不到30平方公里。
生态用地和工业用地多，居住用地奇缺的结果是什么？
2019年10月，贝壳研究院发布的《粤港澳大湾区房地产市场白皮书》显示，深圳住房自有率仅为23.7%，为大湾区11个城市中最低，远远低于香港的49%、广州的54.9%及全国的73.9%。
图：大湾区城市住房自有率，来源：贝壳研究院
最近，央行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组在《中国金融》上发表的文章指出，中国城镇住房自有率达到96%，而深圳的住房自有率远远低于这一水平。
据广发证券估算，2016年底，深圳可上市流通的住房面积为1.52亿平方米，约166.6万套。其中商品住宅1.29亿平方米，138.5万套；可流通的保障房0.12亿平方米，15.1万套；可流通的个人自建房0.11亿平方米，约13万套。
以近3年每年4万套新房成交估算，全市商品住宅在150万套左右，覆盖人群500万~600万之间，大约为深圳目前实际管理人口2000万以上（常住人口+流动人口）的25%~30%。
房源如此之少，大批年轻人只能租住在城中村。现在深圳租房人群达80%，大概有1600万人租房，其中约1100万人租住在城中村（贝壳研究院估计1500万人在城中村居住）。
深圳的人均居住面积只有19.7平，低于广州的25平，距离东京都32.4平、纽约40平、旧金山46.5平的水平存在较大差距，仅高于香港的15平。
土地供给严重失衡，导致房地产市场“冰火两重天”：
一边是居住用地极度紧缺，供需矛盾尖锐，商品房价格暴涨，深圳成为中国内地房价最高的城市。
图：2005年-2020年1月，北上广深二手房销售价格指数，来源：谷雨，房天下
另一边是工业用地及商业用地严重过剩，空置率持续攀升。
根据戴德梁行的最新数据，今年一季度深圳商用办公楼的空置率上升至24.6%。深圳经济总量最大、最活跃的南山区的写字楼空置率上升至34.8%。前海写字楼空置率更是高达66%。
今年还将迎来甲级写字楼的供应高峰，全年累计共有134万平方米的新增写字楼面积交付，且未来五年新增供应总计达507万平方米。
深圳办公楼空置率、空置率增速及租金下降速度均高于北上广。
图：2020年一季度北上广深办公楼租金及空置率，数据来源：戴德梁行
今年一季度深圳办公楼空置率为24.6%，高于北京的13.8%、上海的21%、广州的5.2%；空置率增速深圳为2.6%，高于北京的0.4%、上海的1.4%、广州的-0.3%；办公楼租金深圳下降3%，降幅大于北京的1.3%、上海及广州的0.6%。
总结以上可以看出，深圳楼市的问题，根本上不是土地紧缺，而是土地供给造成的严重的结构性失衡。
大资本、房地产商、投资者正是看到深圳如此严重的供给矛盾，才敢于爆炒深圳楼市。深圳豪宅才会在大疫之下成为全国资金避险的标的。
文 | 智本社
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