大疫之下，20多个城市紧急推出楼市“救市”新政。
如河南驻马店下调首付比，公积金贷款首付比从30%下降到20%，这相当于将购房的杠杆放大到了五倍。
浙商银行也放大了购房杠杆，将非“限购”城市的首套房首付比从原来的三成调降至二成。
如苏州的土地新规，取消现房销售和封顶销售的限制，试图促进地产商快速“回血”。
这种加杠杆的楼市宽松政策，在去年是万万不敢出台的。毕竟，守住高首付比是中国防控楼市风险的关键政策。
又如湖南衡阳用财政补贴楼市，购买新房和存量住房，所缴契税税率为1%的，由市财政按所交契税对购房人予以全额补贴；税率1.5%的，补贴2/3；税率2%及以上的，补贴50%。另外，新房项目地下车位首次出售的，财政补贴1000元/人。
还有浙江杭州抢人才、救楼市两不误，A类高层次人才最高可享受住房补贴800万，B、C、D类人才分别给予200万元、150万元、100万元购房补贴等。
这种直接补贴楼市、补贴高层次人才的做法，令人感到困惑：财政税收到底该用在何地？救助穷人，还是补贴精英？补贴购房者、开发商，还是无立锥之地的穷人？
对房地产行业来说，这次的新冠疫情是一次突发的现金流“事故”。
疫情信息公开后，房地产销售、建设、投资及土地拍卖全面停止，房地产的韧性备受考验。疫情中断了房企高周转，现金流压力大增及负债率上升。
疫情对楼市的打击，“颗粒无收”事小，终结高周转事大。
近些年，中国房地产已演化为一种高周转、高杠杆的金融项目。
可能很多人不了解，高周转对房地产的重要性，高周转可以说是大型开发商的“生命线”。
高周转模式，极限压缩从拿地、建设、去化到资金回笼整个周期时间。开始是万科提出来的，即万科5986高周转模式：拿地5个月即动工，9个月销售，第一个月售出八成，六成产品必须是住宅。
后来，因担心施工安全及房屋质量，万科放弃了高周转模式。但是，碧桂园继承了这一模式，并在近些年将其发挥到了极致。
碧桂园的高周转被业内称为“456模式”，即拿地4个月开盘，5个月资金回笼，6个月资金再周转。
中国地产业高周转提速，大概在2015、2016年开始。当时，中国刚刚全面启动“供给侧改革”，全国房地产进入去产能、去库存、去杠杆的关键阶段，楼市调控升级，市场走势扑朔迷离。
这一政策转向，对房地产供给来说意味着：
一是供给端产能过剩，需要快速出清。
二是房地产企业“喜提”货币的年代结束，资本面紧缩，融资成本大增。
2016年，资管业务监管政策密集出台，过去三年的资管大潮快速退潮。资管新规落地后，小型地产商通过资管、私募融资的渠道大幅度缩窄，融资成本攀升。
此时，房地产企业，怎么办？
2016年左右，房地产企业面临一次拉开级别的战略选择。
很多小型地产商，陷入流动性困境，不得不压缩产能，快速“回血”求生。
而中型地产商和部分地产巨头，却采取了相反的策略。中梁、泰禾、阳光城等中型地产商，纷纷效仿碧桂园的高周转模式，逆势加杠杆，玩转高周转，虎口夺食，狼吞虎咽，试图快速跻身全国性大型地产梯队。
为什么这些地产商逆势而行？
当时，“跑步进入行业前30，否则死掉”，成为业界的共识。
中型地产商面临“生与死”的两难选择：
要不逐渐收缩，控制成本和现金流，甘愿做地方小企业；
要不放大杠杆，快速跻身前30强，迈过千亿大关，依靠规模与商业银行、地方政府形成利益共同体。
于是，大型及中型地产商攻城略地、速战速决，将高周转玩到极致。
根据中国房地产业协会、上海易居房地产研究院发布的“中国房地产开发企业500强”报告，2017年，500强房地产开发企业的存货周转率从0.35骤降至0.16，到2018年又下降至0.13。
三年下来，高周转给中国地产业带来什么？
一、中国地产规模快速膨胀，三四线城市价格普涨。
房地产，是一个地方性极强的行业，地产商只能避重就轻，攻击三四线城市，借棚改货币化之势，在三四线城市攻城拔寨，全国房价应声上涨。
例如，从2016年到2018年，中梁控股，销售规模从一百亿跃升为千亿，挺进地产前20强。
2016-2018年，中梁分别拿到63块、119块、221块地，其中有34块、88块、168块地位于三四线城市。这匹黑马，采用极致高周转模式，攻占三四线城市，被业内称为“三四线城市收割机”。
二、经济杠杆率快速上升，地方政府、家庭以及房地产企业的负债率快速上升。
房地产高周转，是一种“大而不倒”的商业逻辑，本质上是一种金融逻辑。
高周转，相当于快速地将地产推入金融高速轨道，即利用最少的时间，最大的杠杆，把规模做到最大。其实，这是一种无限接近“空手套白狼”的玩法。
为了快速扩大规模，中型开发商大量采用合作杠杆，使用资管、信托等高成本融资手段。
大、中、小型房企的合作杠杆率分别为0.19、0.24、0.16，中型房企的合作杠杆率明显高于大型房企。
我们还看中梁，中梁的扩张资金主要来自信托、资管——一个叫忠信资本的资本运作平台。去年中梁招股书数据显示，截止2018年底，中梁还有109个信托或资产管理计划尚未偿还，总额达到147亿元，占借款总额约54.5%。
我们再来看这家公司的负债率变化：2015年为1335%、2016年为1790%、2017年为339%、2018年为58%。
犹如过山车般惊心动魄的负债率曲线，说明中梁高周转是一种极端杠杆模式。
这些年，高周转放大了房企的杠杆，加剧了房地产的脆弱性。事实上，过去两年，银行信贷收紧，地产商融资成本增加，一些中小房企资金链断裂。
但是，这条负债率曲线也说明，一旦房企拿到“安全门票”，便容易通过传统渠道融资，如银行信贷、股票市场，从而降低负债率。
所以，高周转导致房地产市场更加脆弱、银行风险更大、土地财政依赖度更高。通过这轮高周转，大型房企与银行、政府形成高度关联的利益共同体。
终结高周转，深层次的压力在银行和政府身上——金融风险、政府债务风险以及土地财政。
目前，中国经济杠杆率属于什么水平？
2019年，中国政府部门杠杆率为51%，居民部门杠杆率为52%，非金融企业部门杠杆率为154.5%。
目前，中国的宏观杠杆率已经超过美国，接近发达国家的平均水平。这意味着中国未富先“债”，经济增长过度依赖于债务。
再看土地财政到了什么程度，土地财政依赖度超过100%的城市，有广州、武汉、南京、杭州、昆明、南宁、太原、长春。
各大城市土地财政依赖度，来源：网络公开数据，智本社
所以，政府救楼市，表面上救开发商，其实是在救银行、救财政。
疫情期间，地方政府准许开发商延期缴纳土地出让金、延期缴税，减免房产税、城镇土地使用税；降低信贷门槛，给房企提供信贷支持；开放售楼处，降低预售门槛。
房地产商与所有企业一样对这次疫情毫无准备，打断了房企的高周转，势必进一步增加融资成本，甚至加剧房企倒闭。
苏州的土地新规，取消现房销售和封顶销售的限制，这其实很明显地在支持高周转，促进地产商快速“回血”。
很多人会问，地产商赚了这么多钱，难道扛不过这几个月吗？
在高周转的推动下，每一个项目就像接力跑，从拿地到销售，一环套一环，一个项目接一个项目，资金快速滚动。公司利用快速周转的现金流及快速获得的土地，从银行、资管等渠道获得资金。
这就相当于负重快速奔跑过浮桥，是停不下来的，一旦停下来则掉进河里。一旦销售终止或销售快速下降，新项目融资成本高企，同时支付利息的压力巨大。
那么，楼市非救不可吗？
首先，可以明确的是，这次疫情，政府必须对经济施以援手。
通常，经济正常波动，政府不需要救市，更不能深度介入市场。但是，这次不一样，因为疫情的突然爆发导致市场中断，这并非“正常”的经济波动。
疫情爆发初期，疫情信息未能流动，市场没有接收到信息，导致供给系统失灵。当疫情信息公开后，政府接管、严控，市场被迫中断，企业猝不及防，打乱了企业主的预期。
政府救市的目的是，修复企业及家庭资产负债表，帮助市场恢复正常的供给系统，帮助企业主重构市场预期及信心。
但是，政府出手，不应该是救楼市，或是救车市，亦或是救任何一个产业、市场或企业，而应一视同仁地“救市”。
什么意思呢？
救助任何一个产业、一个市场或一家企业，都是对市场竞争规则的破坏，对其它企业、竞争对手及个人而言，都是不公平的。
我们习惯于站在集体的角度，民族大义的角度，国家利益的角度，支持救楼市，等于稳增长，等于救经济，等于救每一个人。
其实，这种观念，不但错误，而且富有欺骗性。
通过上面的分析，我们知道，救楼市其实是救开发商、救银行，跟普通人没有关系。
即使救楼市，跟你有关系，对别人来说也是不公平的。比如，政府拿税收补贴楼市或车市，为什么这笔钱不给家具、电子、农业、互联网呢？为什么不用这笔钱来补偿新冠肺炎患者？为什么不用这笔钱来补偿因疫情破产的企业主、因疫情失业或被降薪的工人？
亚当·斯密在《国富论》中表达过类似的观点：所谓有益的补贴是有害的——尤其是对比较贫穷的阶层人士来说——其有害程度甚于任何一种对生活必需品的沉重课税。
斯密的追随者、法国经济学家巴斯夏用“看得见的和看不见的”解释的更清楚。
他曾经写过一篇反讽文章叫《蜡烛制造商关于禁止太阳光线的陈情书》。这篇文章说，阳光照射在地球上以后，蜡烛工人的工作减少了，所以蜡烛商希望国会议员阻止大家使用阳光。
国会的力量阻止人们使用阳光，可以让蜡烛销售量更高，利好于蜡烛厂商及工人，这是看得到的。
但是，难以被发现的是，人们使用阳光，不需要这么多蜡烛工人，这些工人也可以干别的工作。只是具体的别的工作，不容易看到。
其实，消费者本来可以免费使用阳光，如今却要花钱买蜡烛，这无疑是用消费者的损失来填补蜡烛行业。
巴斯夏认为，国家不能补贴高雅艺术。他的理由是，当国家用纳税人的钱去补贴高雅艺术的时候，那些钱就不能用到别的地方去了，就肯定有人在别的地方受损了。
市场竞争的基本原则是公平竞争。救助了一家犯错误的企业，实际上是在惩罚许多决策正常的企业。救助一家企业，其实是破坏了市场规则，破坏规则的代价却是全体国民来支付的。
有些人说，哪来的这么多公平，政府只能顾及整体、大多数人的利益。
其实，这不是少数人利益、大多数人利益的问题。这里面包含了一个深刻的市场理论，那就是私人契约。
市场竞争，不支持公共契约，不支持大多数人的利益，甚至不支持民主投票，只支持个体的私人利益。
什么意思？
比如说，通过民主投票，即使多数票赞同救楼市或救某一家企业，也是违背经济规律的。即使救助某一企业或市场，表面上利好于大多数人，但也是不允许的。因为这样做，短期损害了那些被忽视的少数人的利益（少数人的利益同等重要），长期则不利于所有人的利益（社会福利的损失）。
如果自由竞争诉诸于民主规则，其实属于“多数人的暴政”。奥派经济学家哈耶克有一个著名的观点，民主是保障自由的工具，但是不是自由竞争的规则。
所以，任何打着公共利益的救市政策，都值得警惕。
接下来，我要说的是，尤其不能刺激楼市。为什么？
原因有三：
一、刺激楼市，助长楼市泡沫化，加剧经济的脆弱性和风险。
受疫情冲击，信贷资金流向楼市的闸门在松动，降低首付比的口子打开，这些政策其实是在增加经济杠杆率。
很多人认为，房价下跌，楼市萎缩，房企倒闭，经济衰退，政府救楼市，不一定让房价上涨，支持维持市场稳定，从而稳增长。
这种观点是朴素的，但不了解经济运行的规律。
刺激楼市，即使房价不上涨，至少造成三个糟糕的结果：
一是负债率上升，泡沫风险更大。
新冠疫情是一次非典型的压力测试，看看中国经济的韧劲，看看中国企业及家庭还有多少现金流来支持负债。
若继续刺激楼市，房地产将进一步吸收中国家庭的现金流，负债率进一步上升，其实是用一个更大的泡沫覆盖原来的泡沫，试图将风险往后推。
二是投资边际收益率持续下降。
这是一个不可回避的经济规律。
近些年，中国投资收益率，尤其是固定资产投资收益率持续下降。自2014年开始，央企及民企（上市公司）的投资率从40%左右下降到了20%左右。
为什么呢？
最近，山东、江苏、安徽、河南、贵州按下基建投资“快进键”，涉及投资规模逾万亿元，试图快速追回疫情的经济损失。
但是，当技术没有进步，持续追加投资的结果是，边际收益率持续下降。过剩的高速、机场等基建，带来的效益是负的。
有人说，保楼市，是保信心。刺激楼市保增长，如抱薪救火，何来保信心。对有识者而言，这种观点，属掩耳盗铃、自欺欺人。对无识者而言，这种观点，如谎报疫情，属瞒天过海、糊弄国人。
三是贫富差距扩大。
房子建起来，并不是有人买就是好事。楼市，是消费市场，也是投资市场。楼市火热，有可能是货币现象。
所以，刺激楼市可以给经济带来规模，但却无效益；给一部分人带来财富，但给另一部分人带来损失。
二、刺激楼市导致中国在贸易摩擦中更加被动，阻碍进一步改革开放的大局。
过去一年多，中国楼市的调控主旋律是稳房价、稳地价、稳预期，严控信贷资金流向楼市。
为什么？
中美贸易战给中国楼市设置了高压线，房价继续上涨或泡沫继续扩大，汇率风险则更大，资金外流的风险也更大，进一步开放尤其是金融开放的压力就更大，中美贸易谈判就更加被动，宏观政策更加乏力。
今年1月份，中美签署了第一阶段的经贸协议，双方达成共识，维持汇率稳定，避免竞争性贬值，避免干预汇率，保持汇率市场的透明度。
如果释放货币，刺激楼市，泡沫增加，会促使资产及货币贬值的压力增大，影响汇率的稳定性。这时，若逐渐开放金融市场，资本外流和汇率市场的风险难以预料。
有人觉得，保楼市实则稳增长，稳增长与促改革两不误。这种观点是理想主义的，阻碍了改革的进程。
如今只要发放货币能度日，刺激楼市能保增长，则无决心启动真正的改革，导致改革拖而不决。
所以，于理论于形势，于规律于问题，不可刺激楼市。
