近日，各上市房企陆续公布了2020年1月销售成绩，数据很不乐观。根据公告及克而瑞数据整理显示，今年1月TOP100房企全口径销售额较去年同期下降了12.7%， 34家去年处于千亿规模之列的房企中有25家合同销售金额同比下滑，下滑幅度超20%的有12家。
同时，房价也延续了去年的降温趋势。据国家统计局17日发布的最新数据显示，1月，房价上涨城市数量明显减少，已经连续8个月超20城房价下调，70城二手房价涨幅已接近负区间。除一线城市房价涨幅略有扩大外，二三线城市房价涨幅稳中回落。
这几年，在“房住不炒”的政策环境下，国内严控过多资金流向房地产，很多地产公司只能从海外融资。根据穆迪数据，2019年房地产企业境外债券发行总额达到了693亿美元的历史高值，这个金额较上一年度的490亿美元高出41.3%。2020年1月，房地产企业境外发行美元债激增至165亿美元，超过2019年1月111亿美元的历史月度峰值。
眼下的情况是，房企负债大幅增加，而销售数据却大幅下滑，很多房企都面临资金压力。中原地产首席分析师张大伟指出，对多数房企而言，若疫情能在2月份得到有效缓解，企业的资金链压力相对可控，一旦疫情蔓延到3月份，不少房地产企业的到期债务将井喷，在当前销售现金流锐减的情况下，很多房企可能坚持不了2个月。
以最近几年杀出的地产黑马中梁控股为例，中梁控股是目前20强房企最后一个上市的房地产企业。2019年，中梁控股全年实现全口径销售1525亿元，但是，其盈利能力较为一般，2019上半年销售毛利率为24.49%，净利润率仅为9.23%。
克尔瑞数据显示，中梁控股2020年1月份销售额一反前几年高歌猛进的速度，仅实现了74亿元的销售成绩，同比下滑高达29.72%。
由于中梁控股的短期债务占比为50.23%，一年到期的债务占比相对较大，尽管账面资金足够覆盖短期债务，但是有129.6亿元为受限制现金，16.96亿元为已抵押存款，真正能用的现金及现金等价物只有100.64亿元，而一年内要支付的计息银行及其他借款却达到144.67亿元。若未来一段时间，三四线城市房地产市场持续疲软、周转减缓，将对公司的现金流造成较大影响。
受到较大资金压力的并不只有中梁控股一家房企，一家华东地区大型房企财务总监直言：“若再不加速资金回笼，多数房地产公司都将很快遭遇现金流吃紧状况，引发大量房地产信托理财产品兑付违约。”
整个春节期间，由于售楼处关门，这位财务总监所在的房企销售收入同比下滑逾95%，若这种状况延续到3月底，公司资金流预计将捉襟见肘，无力兑付5月到期的多款信托产品本金利息。
为了应对这场疫情带来的冲击，房地产企业纷纷启动自救措施：一是内部节流；二是推行网上看房、加大优惠力度，希望多卖房以回笼资金；三是要求融资部门想尽办法四处寻找过桥资金
上述华东地区大型房企财务总监透露：“现在我们内部已启动多项节流措施，包括高管降薪50%，部分员工轮流无薪休假等。”但他担心，面对5月需要兑付的逾20亿信托产品本金利息，这些节流措施显得杯水车薪。
而恒大集团则开启了高调网上卖房、全国楼盘特大优惠的网上销售大作战。据恒大自己披露的销售情况：自2月13日全面实施网上销售3日，恒大集团网上认购47500套，总价值约580亿元，这个数据引发了行业的极大震动。目前，另一房企巨头富力也已经开始跟进，以比恒大更低的认购定金（3000元/套）吸引潜在客户，在网上销售自己的房子。
只是，目前的销售数据只是认购数据，真实成交额可能会打个折扣。并且，不是所有房企在网上卖房都能获得成功。要度过这次的现金危机，除了努力自救以外，房地产企业还需要一些运气。
文 | 智本社
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