现在很多人在城里发展的不错，也在城里买了房，有了自己的家，农村的房屋就没人住了。大家也知道，如果任其破败，有一天等房屋倒了，宅基地会被集体经济组织收回，所以，很多人就想把农村的宅基地及住房转让出去。今天我们想说的是，农村宅基地及住房的转让跟城里房屋的转让还是有很大不同的，一不小心可能就违法了。那么，农村宅基地转让，应该如何操作才不违法呢？
按照法律规定，宅基地属于农民集体土地，所以宅基地的所有权是归集体经济组织的。只有符合宅基地申请条件的集体经济组织成员才能向集体经济组织申请宅基地，通过行政审批后，申请人才能依法获得宅基地的使用权。根据《土地管理法》的规定，宅基地买卖是违法的，只能依法转让使用权。所以，我们常说的宅基地转让，其实是指宅基地使用权的转让，而不是所有权的转让。且因宅基地使用权不是人人都能享有，所以宅基地转让要合法，必须满足几个基本原则条件：
1、受让方必须是集体经济组织成员
在农村，土地一般是按组来划分的，比如说你要申请A组的宅基地，那你必须得是A组的人。B组的人想要来申请A组的宅基地，那大家都不会答应的。为了不损害集体经济组织其它成员的权益，所以大部分地方规定，宅基地转让只能在集体经济组织内部进行。像义乌那种允许宅基地跨村跨镇街转让的还是少数。
2、宅基地转让必须符合“一户一宅”原则
根据我国法律规定，宅基地的配置在数量上必须坚持“一户一宅”的原则，也就是说，受让方必须原来是没有宅基地的。关于“一户”的认定，地方上一般都有明确的要求，比如未成年人不能自己单独立户等。户数及人口以公安机关登记的户籍为基础。
3、宅基地转让必须房地一起转让
首先要明确，一块空白的宅基地(也就是没有建房子的空地)是不存在被转让的，也就是说，你要转让宅基地，必须是地上有房屋、并且必须连同房屋一同转让出去，单独的地皮要合法取得只能经过行政审批的途径。
4、宅基地转让要取得集体经济组织的同意
因宅基地所有权归集体经济组织，所以在宅基地使用权转让时，要取得集体经济组织的同意。这个倒没什么大问题，一般只要满足前面的条件，集体经济组织不可能不同意的。
如果不满足以上条件，想通过私下的交易来获得宅基地及住房是存在风险的。比如之后有拆迁时，很有可能原房主为了争取拆迁补偿，就会赖掉你们的买卖合同，目前发生的很多非集体成员私自购买农村宅基地房屋纠纷的，法院对这一类案例大多数都是判为合同无效，然后把买房款还给你了，房子还是人家转让方(这类案例比较多，直接去各地法院的网站搜案例都可以搜到)，而且现在国家也是明令禁止城镇居民购买农村集体宅基地房屋或者买地建房的。
特别提醒：根据我国《物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。所以在达成宅基地转让协议后，一定要持不动产权属证书、集体建设用地使用权及建筑物所有权变更材料等去当地不动产登记中心办理变更登记。
