WeWork (NYSE:WEWK)是一家备受瞩目的独角兽，其上一轮私募融资的估值达到惊人的470亿美元。终于，WeWork的母公司The We Company要IPO了。预计将在9月份的某个时候开始在公开市场交易。
根据8月中旬提交的S-1文件，WeWork的核心业务是在全球111个城市租赁和翻新办公空间。目前，其办公空间已经达到528个，可供租户在指定的时间段内使用。
该公司模棱两可的使命并没有激发投资者的信心：创建旨在促进并构建社区的共享办公空间。这似乎也与公司的运营相一致——WeWork提交的S-1文件向所有的潜在投资者都释放了一系列的危险信号。问题比比皆是，包括对原有专用术语的“创造性”解释；业务缺乏可扩张性；具有潜在利益冲突的控股创始人；大量的债务和租赁义务，没有盈利路径，而且估值高得荒谬。
1、此SaaS非彼SaaS
虽然We Company希望被视作高科技公司，但它实际上只是一家房地产公司。在S-1文件中，We Company被视为一家“Space-as-a-service”（空间即服务）公司，缩写“Saas”，与我们所熟知的“软件即服务（Service-as-a-service）”相同。尽管Saas出现了这份文件中出现了40次，但更为准确的术语“租约”出现了939次。
母公司We Company目前还经营着另外两家公司。WeLive出租公寓，WeGrow在纽约市经营一所小学。由于We Company没有披露各个细分市场的收入，因此我们也不可能知道这些不同的业务实际上情况如何。
2、业务缺乏可扩张性
对于大多数企业来说，关键的投资论据是公司正在发展，虽然现在仍在亏损。乐观的情况下，规模化将使公司在未来能更有效地利用资本，从而在某个时候扭亏为盈。然而，We Company的财务报表却不支持这一点。
在截至2017年6月的三个月中，WeWork产生了1.97亿美元的收入，而办公空间运营费用（租赁、维护）为1.85亿美元，折旧和摊销（D&A）为3800万美元。这也意味着其利润率为负13%。
到今年6月份的季度，WeWork创造了7.2亿美元的收入，是2017年金额的3.6倍，这表明收入增长强劲。但是，办公空间运营费用为6.95亿美元，D&A费用为1.31亿美元，总计8.26亿美元的费用，利润率为负14.7%。
这只考虑了与办公空间租赁直接相关的运营费用。额外的成本——例如翻新、营销和业务开发——至少还可以合理地被认为是业务投资。这些数字在2019年上半年总计13亿美元。
此外，We Company并没有通过扩张其房地产业务获得任何的好处。由于它只租赁房产，We Company不拥有任何房产资产，只是所谓的“使用权资产”，表明这些租约实际上并不是具体的财产。
3、巨额的租赁债务
在S-1文件中，We Company表示其主要优势之一是为租户提供灵活性和全球流动性。但是，它做到这一点的唯一方法就是承担长期的租赁债务，希望最终能够将风险负担转嫁给租户或股东。
We Company订立租赁协议，平均初始期限为15年。到目前为止，它已经累积了惊人的472亿美元租赁成本债务。预计其2019年的收入约为35亿美元，则未来的租赁债务约为今年收入的13.5倍。
4、公司结构问题
We Company的up-C结构（即伞形合伙公司）释放了另一个警惕信号。通过作为一家新的控股公司来运营，且该公司对基础业务而非创收业务本身拥有权益，该控股公司并不缴税，为内部高管提供重大优势，同时将各种纳税义务传导给投资者。
WeWork的IPO也会提供多类股票，A类股每股一票，B类股和C类股每股20票。这使得创始人兼首席执行官亚当·纽曼（Adam Neumann）能够完全控制公司的治理，包括公司的董事会、收购等。
文件还揭示了一系列的利益冲突：WeWork租赁了纽曼部分持有的建筑；当该公司重新命名为We Company时，“We”这个商标是公司以590万美元的价格从纽曼持股的控股公司手中买来的。最后，据报道，纽曼在即将到来的IPO之前兑现了超过7亿美元的股票和债务。
5、令人不安的估价
在1月份的最后一轮融资中，We Company的估值为470亿美元。2019年全年的收入为35亿美元，这将使公司的估值达到销售额的15倍。相比之下，优步 (NYSE:UBER)今年的收入预计为140亿美元，其市值为600亿美元，估值为销售额的4.2倍。
总而言之，We Company的S-1文件表明公司没有在可预见的未来实现GAAP盈利的计划，这意味着它将需要债务融资才能保持现有的业务。鉴于未经证实的商业模式和不明确的盈利途径，这种高风险的游戏能否带来回报要打个问号。
