商场餐饮经营者，如何面对场地强迁？
本刊的一个餐饮好朋友，前几天向本刊记者倒苦水：自己在一全国知名连锁商场开的一家门店，被商场“无任何理由通知”：必须搬迁！商场给了两个选择：要么换到商场提供的，另一个和原位置相差悬殊的地方。如果不愿意搬，就直接撤离。
很多在商场做餐饮的同行，都遭遇过此类“不公平对待”，面对强势的商场如何自保？本刊记者专访洪凤平律师。
接到商场的通知，这位餐饮朋友立马自觉自检：自己店的经营状况在商场餐饮中排名很不错，是非常好的赢利店;店面形象也非常好，装修才一年半，回收期刚过。
为什么让我们搬迁？后来通过朋友打听到内部消息：是和商场关系比较好的另一知名餐饮品牌想进此商场，看上了她的位置。商场为了引进对方，让她搬离。朋友去找商场负责人要个“说法”。商场很是强势，惟一理由是：这是我们商场的统一调整。朋友说：我们刚过回收期，正开始盈利，如果搬迁，两三百万的重新装修费谁来负责？商场回复同样气人：不给任何补偿，不搬就停水停电。
本刊问：合同中没有年限约定吗？
朋友说：商场的合同几乎都是“霸王条款”，而且都是他们内部所谓的“全国统一合同”，如何解读全凭他们说了算，我们餐饮商家完全没有主动权！
把餐厅开进人气火爆的商场，让品牌拥有更高知名度，是我们很多餐饮老板的梦想之一。而商场的餐饮比例，也在逐年飙升，甚至占到了一半以上，成为“舌尖上的综合体”。 按理说，餐厅和商场互为需要，应当平等对待彼此。可很多餐饮老板跟招商部谈妥了租金准备签合同时，看到几十页的合同里各种“霸王条款”，才感受到什么叫不平等的“马关条约”。餐饮老板们要么懒得争取乖乖就范，要么没看几页就给绕晕了，最后被招商部一句“我们的合同全国统一没法修改”给搪塞回來，只好自认不够“大牌”。进了商场本以为万事大吉，结果发现商场这也不行那也不行，一肚子窝囊气。
今天我们就来说说商场租赁合同都有哪些霸王之嫌，以及餐饮老板们如何跟商场“斗智斗勇”，既能避免掉坑，又能不卑不亢赢回属于自己的权利。
霸王条款通常是指合同一方利用优势地位未与相对方充分沟通协商，而单方制定的合同、店堂告示、通知等，其内容通常扩大了自己的权利、免除了自己的责任、排除了对方的权利、加重了对方的责任。
霸王条款不具法律约束力，其结果是损害了对方乃至社会公共利益。
商场和餐饮企业的租赁合同里，通常存在哪些霸王的约定呢？
今天，我们拿到了多家商场和餐企签订的合同，从中找出霸王问题所在，让大家在谈判时做到“心中有数”，更好的维护自己的权益。
无论何种情况，租赁合同终止，商场均不对承租方的装修予以任何补偿。
一大型购物商场的负一层有不少餐饮，因经营状况不理想，商场想调整规划改造成超市。商场要求部分商家搬到对面还没进驻的店面，自己花钱重装营业，其他不在新规划里面的商家则要撤走。
这引起商家的集体反弹：要求商场要么补偿装修费，要么新店由商场出资装修。
可他们又有疑问，当初签订的租赁合同写着“装修规定：无论任何情况导致本协议终止，甲方（指商场）均不对乙方（指店家）的装修予以任何补偿”，这样的约定有效吗？
律师分析：
第一，上述约定因为免除了商场责任、加重店家责任、排除店家主要权利，属于无效的格式条款。
第二，最高院的司法解释规定“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”，商场因自身需要将经营方式调整为超市，而提前解除租赁合同，商场应当承担由此造成商家的装修装饰损失。
律师建议：
1.商场的租赁合同通常都是格式条款，修改需要层层汇报和审批，确实给招商人员带来了麻烦。
建议承租人和招商人员摆事实讲道理，将商场提前解除合同可能面临的损失一个个列出来，取得他们的理解，争取能够赔偿装修装饰残值损失、员工薪资损失、双倍保证金。
如果补充协议能降低招商人员的难度，就用补充协议，一样有法律效力。
2.承租人应保存好装修和购买设备的所有票据和合同，以备不时之需。
租赁期间，商场有权根据运营情况调整位置和面积，且不需要支付赔偿金，承租方应予以配合，否则视为承租方违约。
一些商场餐饮的老板，餐厅正常营业，却被商场要求换位置，原因与上面老板遭遇相同：被其他大品牌看中了商铺位置，或者有内部关系的品牌看中了位置。
合同还没到期呢，就被要求挪地方，商场还不给任何赔偿。
律师分析：
商场上述做法明显只考虑自己利益，免除了自身赔偿损失的责任，加重了承租方的责任和成本，属于“霸王条款”。
律师建议：
餐饮老板一定要仔细看合同，一开始就拒绝这个条款，至少也要写清楚商场如果调整位置必须赔偿多少钱。
这是承租人的正当权益，应该据理力争毫不妥协！如果商场调整后的位置和租金您不满意，建议起诉法院维护自己的合法权益。
商场拖延开业，承租人无权获得任何赔偿金;承租人拖延开业超过10天，商场有权解除合同没收保证金，要求承租人补交免租期租金。
有些正在建设中的商场，早早就开始招商引资，将承租人的保证金和首期租金收入囊中。合同里没有约定商场延迟开业的任何违约责任，有些商场甚至延迟了大半年才开。
但是对于承租人，拖延超过10天开业就可能被商场解除合同没收保证金，承租人不仅白白花钱装修了，还得补交几个月的免租期租金。
律师分析：
商场为了保持统一性和整体性，要求商家同一时间开业在情理之中。但商场因自身原因拖延开业，却不需要支付任何赔偿金且限制承租人的索赔权，这违反了公平原则，有“霸王条款”之嫌。
律师建议：
建议餐饮老板修改此条款，约定如果商场延迟开业，每延迟一天支付一定的赔偿金，从租金抵扣;超过一定的期限，承租人有权要求无偿的多承租几个月，或者有权解除合同，商场双倍返还保证金并赔偿装修损失。
出租人不是商铺所有权人，如果商铺所有权人终止商场对商铺的出租权，则商场有权终止合同且无需支付任何赔偿金。
有些商场是商铺所有权人直接对外出租，但也有部分商场属于先卖再返租，由开发商统一经营管理，说白了开发商只是个二房东。
为了转嫁风险，开发商就约定如果商铺所有权人终止对商场的出租，商场就有权终止对承租人的出租，并且无需支付任何赔偿金。这不是让承租人当“冤大头”吗？
律师分析和建议：
餐饮老板无论和谁签订租赁合同，都必须要审查出租方是否有权出租，这是重要的前提。
对于二房东转租，首先要通过原房东和二房东的租赁合同，来审查原房东是否授权二房东转租，如果没有授权或者原房东明确约定不能转租，建议还是不要跟二房东签约了，风险较大。
其次，如果原房东授权可以转租，那么上述条款对承租人确实不公平，建议修改为“若发生与租赁商铺有关的产权纠纷、债权债务纠纷等问题，甲方负责处理并承担相应责任;
若由此给乙方造成经济损失甲方应负责赔偿，包括但不限于装修损失、人工损失、营业损失等”，以免届时双方扯皮。
承租人交了保证金后，商场反悔解除合同，只需要返还保证金没有双倍赔偿。
一些商场餐饮的老板，跟招商部签了合同交了保证金，没过多久商场招进了更大牌的餐饮，就通知解除合同，退还保证金。
有些餐饮老板听过“定金要双倍赔偿”的说法，因此咨询律师本案中他能否获得双倍赔偿。
律师分析和建议：
这种情况要个案分析。如果合同约定这笔钱是“押金”，“保证金”，而不是“定金”，又约定如果商场在一定期限内解除合同只需要退还押金或保证金，没有双倍赔偿的约定，那么，承租人想要获得双倍赔偿一般不被支持。
如果合同有这笔钱是“定金”，商场单方解除合同需要双倍返还等字眼，那么承租人的双倍赔偿一般能得到支持。
建议餐饮老板在签订合同前聘请律师审查合同，估计很多老板分不清楚“定金”、“订金”、“押金”和“保证金”有何区别，只有专业人士才能更好的保障合法权益。
餐廳被顾客投诉或被媒体不良报道等，商场有权要求关闭店面。
这一条同样有霸王之嫌。越来越多人的法律意识在不断增强，餐厅偶尔被顾客投诉或者被报道也很正常，如果只是因为这样就被商场抓住小辫子，确实冤屈。
律师分析和建议：
建议餐饮老板不可糊涂签约，可和商场协商，进一步量化该条款，比如因食品安全事故造成多少次的顾客投诉，商场可要求关店整改一段时间，且食品安全事故的认定应由权威部门出具检测报告。
餐饮老板不易，每天都在闯关打怪，跟各种人斗智斗勇。
面对看上去强势的商场，餐饮老板不要存在心理弱势或自认倒霉，要勇敢的捍卫自己的权益，必要时拿起法律武器。
最后还是建议餐饮同行：
一、不要忍气吞声，商场再大牌也要讲道理。“道理” 讲出来的，如果大家集体不出声，只能助长他们越来越不讲道理。
二、餐饮商家一定要团结、联合起来，越团结越有话语权。个别餐饮企业千万不要为自己得一点小利益愿意牺牲整体利益，大家强、行业强，你最终才能强。
三、可以请专业律师在签订合同前提前介入和预防，免得日后吃亏。
四、必要时可以借用媒体、网络把事件放大，以舆论进行施压。
作者：洪凤平
