二手房市场频现“假谈团”
上海的张先生最近很郁闷：他出售一套房子，在A中介挂牌3个月无人问津，但在B中介挂牌不久就迎来好几拨看房者。不过，这些看房者对社区配套以及房屋情况十分挑剔，大谈房价太高。偶然中，张先生发现这些看房者竟是由房产中介员工“客串”扮演的。
本刊记者近期调查发现，在二手房交易市场，“假谈”已成为不少中介机构促成交易的手段，有的机构还专门培训“假谈”技巧。
记者调查发现，近期，为促成交易，中介安排的专业“假谈团”频频在二手房市场现身，有中介组织员工冒充购房者上门，通过“假谈”降低房东价格预期。
为了置换房屋，张先生9月份将一套位于闵行区的81平方米住宅在附近中介门店挂牌出售。由于近期上海二手房市场交易低迷，1个月几乎无人问津。为了增加客群，心急的他将房屋信息挂到“58同城”等网站。
“一家中介的业务员看到信息后，声称手上有刚需客户想买这个小区的房子。此后，他连续带了好几组客户来看房，都无一例外地格外挑剔房子、小区的问题，拼命压价。我报价330万元，他们还价270万元。”在中介不断劝说下。张先生的心理防线终于崩溃，被说服以290万元出售。
但是，在房地产交易中心过户时，张先生惊讶地发现，一个正帮购房者排队办理手续的业务员很面熟，然后记起来是一位曾经的“看房者”。几经追问，这位业务员不得不承认，自己是该中介公司其他门店的员工，上次是“友情帮忙”，还称“这是为了拿到独家房源提升业绩的‘营销技巧’”。
随后，张先生发现同小区一套各方面条件不如自家的房子，被另一家中介卖了300万元。
段和段律师事务所合伙人汤谈宁律师披露了另外一种中介投机炒房的案例：有的中介先用“假谈”方式不断打击房主心理预期，从而以较低价格“网签”锁定房源。然后继续寻找下家高卖，取消之前的网签，签署新的合同完成房屋过户。“这种纠纷案日益增加。”汤谈宁说。
根据中国消费者协会公布的数据，今年前三季度受理投诉中，“房屋中介”类中“假冒”案例明显增加。
一位资深中介行业人士告诉记者，“假谈”现象从2017年开始愈演愈烈，进入今年四季度以来，很多中介都使用“假谈”手段促成交易。一位中介员工称，“在热门区域、流通性比较好的小区，我们这么操作的房源占比近九成。”
针对潜在的购房者，房产中介煞费苦心地频繁安排“假谈”，反复用“房贷政策即将松动，还掉贷款可算首套，马上会出现一波置换潮”“现在是抄底最佳时机”“这套房也有别的客户看中，出价比你高”等话术诱其“上钩”。
记者调查发现，不少中介机构的上岗培训内容都增加了“假谈”技巧训练。房屋挂牌后，中介组织员工冒充购房者与房东接触，意在通过虚假谈判，降低房东的心理预期以获取低价房源，然后促成交易快速跑量;另一方面，“假谈团”也在“攻陷”购房客心理，如故意扮演竞争者，营造房不愁卖气氛，让购房者迅速下定决心。
记者获得的某中介公司的一份《假谈标准化》课件显示，该企业要求员工筛选区域内重点“假谈”房源、制定“假谈”标准化流程、向上级汇报每次“假谈”的成果。课件显示，该中介不仅要求员工用事先准备好的话术降低房东戒备心理，还要求员工在“假谈”过程中细化分工，通过上演“无间道”“刻意多次往返、做足辛苦度”等手段获得房东或购房客户信任，签下独家房源、低价房源。整个过程可谓戏份十足。
“刚开始培训我们也不太习惯，但为了业绩只能苦练演技。‘身经百战’之后，团队分工已经明确，大家都已进入角色，配合娴熟，一般买房人很难察觉我们在演戏。”一位入行不久的中介业务员说。
针对部分城市出现的“假谈”现象。专家建议监管部门应进一步加强监管，严查补充协议等买卖附加条款，整顿二手房市场秩序。
易居智库研究总监严跃进认为，中介“假谈”扰乱二手房市场交易秩序，违反职业操守，助长行业不正之风。一旦查实，监管部门应予以重罚。
业内人士表示，企业要坚决倡导诚信经营理念才能可持续发展。中介机构应通过系统化的培训提升经纪人的专业水平，通过信用分和红黄线制度提升经纪人作业的合规性。中介机构要加强管理，不仅要管经纪人做什么，还要管他们不能做什么。
“中介机构应明确‘透明交易、签三方约、不吃差价’，通过优质服务提高市场竞争力。此外，应加大对消费者投诉信息的公布力度，曝光不合规的企业和经纪人。”上海市房地产经纪行业协会常务副会长陈亮说。
汤谈宁律师建议，各地应对二手房交易流程进一步完善，例如，针对双方签署买卖合同后再签署的各类“补充协议”加强监管。
作者：郑钧天王若宇
来源：《瞭望东方周刊》2018年第46期
