说起东京地产，“泡沫破灭”“一蹶不振”是经常用到的词汇。东京的房地产价格指数，从1990年左右的顶峰时期到现在，下降了约7成。日本经济“失去了20年”也被认为与房地产泡沫破灭有关。
然而，2013年以来东京房地产市场出现明显反弹，房子再次成为众多投资者竞相追逐的热门资产，东京也频频被机构投资者列为亚太区第一、全球前三值得投资的市场。
与之对应的，就是各国买房者奔赴日本购房。最近，一篇讲述中国人赴日买房的文章就引发了很多人的讨论。
文中有人为了孩子的教育买房 ，有人为了土地终身所有买房，但更多的是为了投资、房生钱而买房。后者大多购置了小型房产进行出租，或做民宿，没想到，随之而来的却是安全事故频发——
有女生差点遭遇房东性侵；大阪兵库县一家民宿的行李箱中发现一颗女性头颅；不堪陌生人侵扰的当地人堵锁眼、报警、甚至上街示威……
2018年6月出台的《住宅宿泊事业法》(民宿新法)将出租、民宿的路子堵死，许多人只得赔钱抛售。一位北京人在东京河湖区花一百多万人民币买下一套两居室，他打通了房间，重做了装修。没想到一年还不到，新法规一出台，他就收到了管理公司的警告，最后赔了60多万人民币才将房子脱手，这还不包括负担的税收和装修成本。
大部分赴日买房的中国人在先赚后赔的变化下，开始彷徨无措，不知未来日本房地产市场到底将走向何处。
日本房地产的真相到底如何？日本的经验又能给我们什么样的启发？
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东京有三层
说到东京，其实可以有三层相差很大的概念：东京都市圈、东京都和东京特别行政区。这三层东京概念差异很大，人口密度和房价也很不同。为避免讨论中的混乱，先厘清这三层概念。
（图为东京市区 图源：视觉中国）
东京都市圈，又称首都圈，以东京市区为中心，半径80公里的区域内，东京都、神奈川县、千叶县、崎玉县等一都七县共同组成了东京都市圈。圈域面积3.69万平方公里（相当于2.25个北京），约占日本国土面积10%；人口总数4378万人，占全国三分之一以上，创造了全国40%的GDP。
东京都，相当于我国的省，辖区包含东京特别行政区（位于东京都东部）、多摩地区（含西部多山地区、中部很多小城市及村落），以及伊豆诸岛、小笠原群岛等岛屿地区。
东京都占地2190平方公里，相当于北京市区面积的1.6倍，人口1316万，是日本47个都道府县中人口数最多的，人口密度为日本全国的18倍。该区域GDP为95万亿日元（约合人民币56849亿元），人均GDP相当于日本全国的1.7倍，上海市的4倍。这里拥有全球流量最高的铁轨系统和通勤系统，赋予了东京都强大的人口虹吸能力。据统计，东京都日间人口数为1558万人，每日有约240万人交通往返。
东京特别行政区（原东京市），位于东京都的东部，包含23个特别行政区，占地619平方公里（相当于1.4个海淀区），人口更为稠密，共有938.5万居住人口，人口密度为15162人/平方公里。在世界范围内，这个区域的人口密度都是很高的，仅次于中国澳门、摩纳哥、曼哈顿岛等地方。
在东京特别行政区的23个区中，中心6区包括千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、涩谷区。这里是东京的核心区，是东京的最繁华地段，日本的皇宫就位于千代田区。这六个区占地面积86.9平方公里，总人口130万人，人口密度1.5万人/平方公里。其中千代田区由于是皇宫所在地，人口密度较低，只有5000人／平方公里，拉低了6区的平均密度。
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位置、位置、位置
东京各区域之间差异很大，而人口的流动是区域之间差异的集中体现。
2010—2015年，日本全国的人口总数从1.28亿减少到了1.27亿，减少了0.78%。然而，同时期的东京地区的人口却是增加的——东京都市圈、东京都和东京特别行政区的人口增速分别为0.72%、2.58%和4.87%。其中，位于东京中心的港区、中央区、千代田区和涩谷区的人口增速均超过10%。
根据东京都政府预测，这种人口向东京中心区域集聚的趋势将长期持续。港区这个占地约20平方公里的地方，2017年3月的人口数达到25万人，在过去22年间增长72.9%。
人口的涌入，与东京城区的房价上涨相互验证。
2013年1月至2017年7月，东京中心6区中70平方米大小的房屋，单价从每平方米4.4万人民币飙升至6.2万人民币，涨幅超过40%。
东京的区域差异，决定着东京房价要分区域来看，不能一概而论。
即便是在核心的23个特别行政区内部，房价差异也很大。以70平方米大小的房屋的价格为例，东京中心6区与西南6区，以及西南6区与东北11区之间，房价长期存在1000万日元（约合人民币60万元）左右的差距，价差相当于城区均价的五分之一。2015年到2017年，这种差距被进一步拉大，中心6区与西南6区的差距达到2000万日元（约合人民币120万元）。
作为对比，其他大城市如名古屋市、神户市的70平方米大小的房子出售均价自有数据以来，价格稳在2000万日元（约合人民币120万元）的水平，近年来也并没有随着东京房价上涨而上涨，价格相当于东京中心区房价的30%，甚至要更低。
东京房价印证了那句关于房地产的著名论断：三件事情最重要，位置、位置、位置。
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去中心化的失败
值得注意的是，虽然日本政府致力于去中心化、重振其他地区经济，但是仍然无法阻挡人口向东京聚集。
20世纪70年代，日本政府就曾提出将太平洋沿岸带功能向其他地区转移，但这项计划只是暂时性地阻止了人口向东京流动，后来因为转移地区难以实现就业，吸纳人口自循环，用的是政府支出进行基建，效果并没有持续。而后几十年间，日本出台了多项去中心计划，却都一直不愠不火，效果不佳，逐渐淡出讨论的范围。
2014年一份智库报告指出，如不采取措施，日本将有1800个市面临消失的命运。同一年，日本首相安倍晋三再次将区域重振提上日程，公布了税收等一揽子优惠政策，并在2015年给予了4万亿日元（约合人民币2400亿元）的地区振兴财政预算。
但此举效果依旧不佳，各级政府激烈反对，截至2016年年底，仅12家公司重新转移了总部所在地。在2017年的财政预算中，更是只字未提去中心化、刺激地区经济等议题。
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东京房价的构成
一般而言，房价包含地价、房地产税费、建筑开发成本、开发利润等几部分，东京的房价也不例外。在日本这样的竞争市场，开发利润随着成本项加成，因此房价随着前三个成本项目而波动。
1.土地规划
看土地价格，先看当地的土地规划。
回顾历史，东京的土地规划其实经历了一个变化的过程。日本在20世纪80年代经历了房地产泡沫，其中一个重要表现是当时随着地价的不断上涨，土地所有权与土地用途不断集中。当时，东京60%的土地其实是归3.2%的大户业主（即拥有2000平方米以上土地的个人或公司）所有，这些业主主要为大型企业或财团。他们购买土地的方式主要通过银行贷款，当时日本宽松的金融环境以及日本央行长期的低利率政策为他们加杠杆提供了温润的土壤，于是他们不计后果地融资圈地，建造写字楼或购物中心。
1972—1990年，东京中心区办公楼的楼面面积上升了74.3%，最终导致办公楼供给过剩。
（图为东京办公楼群 图源：视觉中国）
日本房地产泡沫破灭后，地价开始大幅下滑。购地企业屯着大量闲置的办公用地，面临巨大还贷压力，导致银行系统开始出现大量坏账。压力之下，政府逐步放松对楼市开发的限制，调整土地规划政策，让私人部门更加积极地参与到城市规划、建设中去，以振兴经济，最终有了2002年《城市复兴法》的出台。
《城市复兴法》让土地分区变得更加容易，也让私人部门的参与更加积极。在商业用地区，房屋用途几乎可以随意指定——只要土地所有者能够提出修改方案，让该区域2/3的所有者都同意，那么土地用途就能改变，这大幅提高了政府主导的土地分区的效率。
2003年，随着放松建筑物外观结构规定、允许提高容积率这两项政策的出台，东京地区出现了楼层更高、楼间距更窄、容积率明显提升的建筑。这一连串的政策直接提升了东京的土地供给水平。在以前沿海的工业用地区，大量的高层公寓拔地而起。
有意思的是，随着限高政策的逐步取缔，位于千代田区的皇居所在地，也难逃被高耸入云的大厦包围的命运。按理说皇居是日本历史的重要象征，且日本皇室还在政治生活中发挥着一定的作用，皇室建筑应该受到保护。但是，相比之下，增加土地供给、满足市场需求的力量似乎更为强大。最终，与皇居所在地一街之隔的，是超高层建筑耸立，并不断修建、增高的丸之内商业街。
宽松的地产开发环境，加上日本土地的私人永久所有属性，让土地所有者有权自由处置、出售、出借土地，或者自由地推倒重建，而开发商、政府均无权干涉。这也使得东京房屋修建率极高。2016年东京14万户新建住房开工，而美国纽约州同年的新建住宅套数仅3.4万套。在东京市区，建筑工地几乎随处可见——常常可见在高楼间狭小的空地上，或者摩天大楼的顶上，在施工。
2.土地价格
在东京不同区域之间，住宅用地价格分化明显。2004年以来，东京都住宅用地的平均单价在每平方米50万日元（约合人民币3万元）上下微幅波动，而东京23个特别行政区的住宅地价波动较大，涨幅也较大。以东京中心三区平均住宅地价为例，2013年以来这三区住宅地价持续上涨，千代田区住宅地价4年累计涨幅为33%。
中心区的地价上涨，与人口向此聚集以及土地供应有限有关。即便是尽力增加建筑高度，从而增加有效供地面积，还是不能完全满足需求，导致价格不断上涨。
日本全国的土地价格差异也很大，并且涨跌互现。涨跌区域最明显的区别在于是否在交通、商场的行走半径内。
根据日本国土交通省公布的数据，东京核心区住宅、商业用地在近四年累计涨幅超过25%，年均同比涨幅超过6%。这些区域地价的持续上涨与日本经济变好、办公楼空置率低、需求走强有关。
3．房地产税
如果在东京购买一套5000万日元（约合人民币300万元）的房产，获得房屋及其所占土地的所有权，加上中介费、不动产购置税及印花税等税费，购房人需支付的款项实际约为5229万日元（约合人民币313万元）（如表12–2计算）。其中，购置税占房款的4.58%，不动产税占1.4%，市政建设税占0.3%。同时，对于不动产税和市政建设税，每年征收一次，每3年对税基资产进行一次重估，对土地、建筑物等均征税。
不论购房者是否拥有日本国籍或者是否居住在日本，这些税费是都需要缴纳的。虽然购房者在买房后每年缴纳的额度总共为重估价的1.7%，似乎并不是很高，但是如果做一个测算的话，结果就不大相同了。将这套价值5000万日元的房产，按“3000万日元（约合人民币180万元）建筑+土地”的不变重估价折算70年，折现利率为日本主要银行贷款利率（1%），则不动产加上市政建设税的总额折现价约为2560万日元（约合人民币153万元），直接将这套房产的实际支付款项提高了51.2%。
由此可见，在做地产的跨国价格比较时，房地产税的影响不容小觑。
表12–2东京购买房产实际支付价款及每年税收支出
日本的房地产税政策是由中央政府决定的，但对资产进行评估，以及对房地产税的征收都是由日本地方政府来执行。通常，地方政府拿走52%的税收收入。房地产税的税基并不是业主收入，而是资产重估价。随着日本经济下行，业主失业或由于资金紧张而不能缴税的情况时有发生。此时，业主通常将偿还抵押贷款的义务排在缴纳不动产税费前面。遇到这种情况，地方政府通常会适当减免业主负担，或者直接从业主储蓄账户中扣款。
4.建筑开发成本
日本新建房屋的定价通常是基于购地成本、建筑成本、销售利润三项相加。2012年以来日本的建筑成本一直在上升。2016年日本建筑成本平均为19.7万日元/平方米（约合人民币1.18万元/平方米），部分推动了房价上涨。建筑成本跟房屋类型相关。2016年，酒店、餐厅等建筑成本平均为33.9万日元/平方米（约合人民币2万元/平方米），同比上涨29.4%，涨幅更大。
建筑开发成本的上升是多方面因素造成的，行业内劳动力缺口大、人工成本快速上涨是东京地区建筑成本上升的主要原因；全日本范围内对酒店、2020年奥利匹克场馆修建的需求也推动着建筑成本上涨。另外，原材料价格的不断走高，在未来可能会进一步推高建筑成本。
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东京住宅市场现状
随着东京地区，特别是市区、中心区房价近年来的持续上涨，普通家庭收入很难跟上不断上涨的房价，需求群体，特别是25-44岁年轻人群的买房意愿不断下降。与之相应的是租房需求的稳定增长，特别是在东京城中心、公共交通便捷的地方。
根据日本总务省的测算，东京流入人口中，有90%的年龄分布在20-29岁之间，而儿童和64岁以上的老人则持续流出。持续涌入的处于工作年龄的年轻人，为东京租房市场创造出稳定的需求。
从房租供给端看，金融危机后东京地区平均每年新增14万套的新房供给，其中约50%的新房是用于出租的。2015年，安倍政府提高了遗产税税率，其直接的结果是让大批富人竞相投资高层公寓用于出租。因为高层建筑单位房间所占土地的估价税基大幅低于低层豪宅，进而大幅降低了遗产税的征收税额，所以很多投资者选择投资高层住宅用于出租，以规避遗产税。日本央行在2017年年初的一份区域经济发展报告中，指出规避遗产税、寻找更高资产收益率，加剧了日本房租市场的供给繁荣。
随着租房需求的上升，东京的住房租金也呈现增长的趋势，且区域间分化明显。2008年金融危机以来，东京房租先降后升，在2012年开始反弹。不管房价是下降，还是上升，东京中心5区（除去文京区）的租金都表现出较强的韧性，下降得少，上升得多。相对于东京整体房租市场的平均水平，中心5区的房租持续表现出高溢价。另外，东京南部和北部中心区的房租也有较高溢价，主要是受益于这些区域非常便捷的交通。
从房租绝对值来看，东京中心5区的房租目前是每月4200-4300日元/平方米（约252-258人民币/平方米）。如果租用一套70平方米的住宅，月租金约为30万日元，折合人民币约为每月1.8万元。相比之下，目前北京、上海市中心的房租还是要低很多，不到东京的一半。
与中心区形成鲜明对比的，是非中心区供给过剩，空置率较高，房租上涨缓慢。在东京郊区，房屋空置率高达30%-40%，而且房东每月都需缴纳不少的管理费、修缮基金及不动产税等，这些地区的房租收益率堪忧。
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到底要不要在东京买房
我们来测算一下在东京购房的投资收益率。如果在东京投资一套70平方米大小的公寓用于出租，假设房子在中心6区，房屋总价为7300万日元（约合人民币440万元），每月租金为30万日元（约合人民币1.8万元），那么租金收益率（年租金收入/房屋买价）约为5%。东京23区的收益率差不多，房价便宜的地方租金也便宜。扣除每年房产持有人需要缴纳的1.4%的不动产税、0.3%的市政建设税，再扣除管理费、修缮费等费用，也就是各种税费附加每年2%的净租金，收益率约为3%。
房产投资的另一部分收益是房产升值。房产实际升值大小则取决于未来的变化，老龄化、人口流动等因素都很重要，很难准确估计。为了理解这一概念，暂且假设所购价值7000万日元的房产的年均增值率为5%，这个速度不低，高于过去10年的平均增速（2.6%）。持有5年内，东京地产升值的资本所得将缴税30%，5年后缴纳15%。为了省税，假设持有6年，税率以15%计算。
持有6年，累积的房价上涨收益率是30%，扣除资本所得税之后是25.5%。值得注意的是，买房、卖房时的中介费、律师费、消费税等也是不小的支出，约占价款的4.5%，折算下来实际资本利得只有16.5%，折合每年2.75%。每年缴纳的不动产税、市政建设税、管理费及修缮费等以2%的比率计算，实际每年得到的投资收益率只有0.75%。也就是说，看得到的30%的升值率，实际到手只能拿到4%-5%，年化利率约0.75%。如果买家不是日本居民，在投资收入汇出国外时，还需上缴20.42%的所得税，最终的净收益率约0.6%。另外，汇率波动带来的风险和收益，因为涉及汇率的预测，此处并没有将其计算在内。
简言之，看起来不错的资本增值率（5%），因为要扣除持有成本（2%）、买卖交易成本（1.5%）、资本利得税（0.75%）、收入出境税（0.15%），最后所剩无几（0.6%）。拉长持有时间，会将交易费用摊销到多年，比如从1.5%降到0.5%（相当于持有20年左右），再假设所得不汇出日本，免掉0.15%的出境税，则收益率增加到1.75%。
假设投资者是中国公民，如果投资日本房产只是用于获取租金收益，则每年3%的净租金收益率略高于我国两年期定期存款收益率（2.25%），低于我国国债收益率（3.5%左右）、货币基金收益率（4%）和一年期理财产品收益率（5%）。进一步考虑房租的对抗通货膨胀的能力，租金收益率和我国的国债收益率差不多。如果是用于保值增值目的，则需注意看到房价增值与实际到手的资本回报相差巨大，到手回报只是增值的一小部分。考虑到东京人口流入趋势可能在2030年左右减缓，那时东京房价的增速也可能放慢，日本房地产的资本收益率还会降低。
从城市化阶段和发展水平的角度来看，东京房价增长幅度大概率小于中国一线城市和热点二线城市。而如果投资离东京市区较远、非交通枢纽地区的房产，虽然价格相对便宜，但从目前已经出现的较高空置率来看，想要出租、出售的困难很大，这些地区的净租金收益将大幅低于3%，资本利得年化收益率也会相应降低。
文 |徐远 北京大学国家发展研究院教授
编辑 |谢芳 瞭望智库
本文为瞭望智库书摘，摘编自《城里的房子》，中信出版集团2018年12月出版，原标题为《东京地产：“泡沫”没有告诉你的故事》，文章有删减，不代表瞭望智库观点。
